房地产市场正在回归长期发展轨道，取决于住房需求的增长潜力
近3年来我国房地产市场处于不断调整的过程之中，尤其是今年调整加速，1-10月份全国商品房销售面积、房地产开发投资投资额和房屋新开工面积分别下降22.3%、8.8%和37.8%; 10月份70个大中城市中新建住宅和二手住宅销售价格下降城市分别为58个和62个，调整幅度之大为我国城镇住房商品化24年以来之最。
如此的调整是市场从高点回调和中央“房住不炒”调控政策生效的共同结果，是正常和健康的。调整还将持续一段时间，但毕竟是中短期的，从政策角度复苏信号已显，市场将在此信号引导下向长期的发展轨道回归。
那么, 经过了24年的飞速发展，今后我国的房地产市场还有发展潜力吗?
首先应该认识到，任何市场的发展潜力取决于供给与需求两端，但对现代经济体而言鉴于总体产能过剩主要的决定因素是需求，当然是有效需求，即有支付能力的需求。对我国房地产市场而言尤其是如此，供给端，即建筑业的产能异常强劲，不会产生建房速度跟不上房屋需求增长的情况，所以市场发展潜力问题实际上是房地产需求，主要是住房需求的增长潜力问题。
住房需求将呈现结构性增长局面，34个都市圈为潜力所在
今后我国住房需求的增长潜力将如何呢？
不应回避的是，自1998年城镇住房商品化以来的24年中，我国累计销售住宅商品房195亿平方米，年均增长25.8%，大大快于GDP和城镇居民人均收入的年均增长速度，更远高于其他国家的建房增速。其结果，2021年我国城市人均住房面积为37.8平方米，高于大多数的发展中国家，当然仍低于大多数的发达国家。
加之人口即将进入负成长，很多人认为我国的住房需求已无增长潜力，并引用一些国际比较数据来支持这一观点。
笔者认为，应该从结构性的角度更为客观、科学与准确地评估今后我国住房需求的增长潜力。应该看到，今后我国城镇居民的住房需求将在区域层面呈现结构性的增长局面。
今后我国的区域经济结构，大而划之，可分为34个都市圈区域和其他区域；前者是今后我国人口和经济的新增长点，后者相对而言为消退点。
城市群是城镇化的必然归宿。我国规划建设19个城市群，但目前来看范围太大，其中很多发展尚不成熟；都市圈则是从城镇化到城市群的中间状态，都市圈时代正在来临。都市圈由以一个核心城市和几个相邻城市组成，以同城化为方向，打造一小时通勤圈，随之促进城市功能互补、产业错位布局，公共服务共建共享和政策协同，从而带动人口、产业和资金等向都市圈集聚。34个1000万人以上的都市圈正在我国形成，即上海、深圳、北京、广州、苏锡常、杭州、南京、成都、合肥、长株潭、宁波、武汉、珠西、厦漳泉、西安、青岛、天津、郑州、济南、重庆、福州、昆明、太原、南宁、石家庄、沈阳、贵阳、大连、南昌、兰州、长吉、湛茂、汕潮揭和哈尔滨。这34个都市圈中的核心城市多是各省省会，为二或一线城市，其他城市则为三或二线城市。2021年34个都市圈合计占全国土地面积的19%、人口的63%和GDP的78%，是今后20-30年我国经济增长的重要引擎，也将是我国住房需求的增长潜力所在。
为何是住房需求的增长潜力所在呢 ？这些城市不正是在过去24年房地产飞速发展和房价攀升的区域码？对此，需要进行认真与仔细的分析。
住房需求的“刚需“与”柔需“
应该说，对任何国家而言，人民的基本生活需求都是“吃”、“穿”、“住
、”行“，“住”是四大基本需求之一；其强劲程度则因国而异，取决于该国在特定发展阶段的人口和经济金融基本面，也与该国居民的生活偏好、居住习性和文化取向有关。
居民的住房需求，首先是所谓的“刚性需求“，简称为”刚需“；此处”刚“主要不是指硬性，而是指必然性，即必然产生的需求。显然，在现代社会，游牧民族已不复存在，人人都要有房住，虽然房子的大小和质量大为相异；这就是基本的“刚需”，走遍天下，概莫能外。在此基本”刚需“的基础上，人口成长、人口迁移、结婚买房、子女独居等是住房”刚需“的重要组成部分。
与此相对应的是”柔性需求“，简称为”柔需“；此处”柔“主要不是指软性，而是指伸缩性，即一旦条件改善便产生的需求。住房的“柔需”主要包括换房需求、房屋偏好需求、投资需求和攀比性需求。“柔需“既是经济性需求，也在很大程度上是人们的传统和文化使然。
必须认识到的是，这些“刚需”和“柔需”的增长潜力今后在我国将呈现结构性特点，在上述34个都市圈以外的区域的确已经很小甚至已尽，但在34个都市圈内却仍然较大，与其他国家相比更是如此。
“刚需“潜力仍然可观
首先，人口迁移将是34个都市圈内住房“刚需”的最大潜力。人口迁移必然伴随搬家；搬家势必要有新家；新家即新的住房需求，这就产生了住房“刚需”。今后20年左右是我国城镇化虽速度放缓当仍将持续，34个都市圈崛起或成熟的重要时期，也就是人口持续向这些都市圈大规模迁移的重要时期，必将在其中继续产生强劲的住房“刚需”。我国的城镇化率，当前以常住人口计算为65%左右，已经高于全球平均水平的58%， 但与发达国家大都在80%左右的水平相比仍有很大的差距；若以户籍计算则仅在46%左右，离全球平均水平都有相当的距离，别说与发达国家相比了，说明仍有很大的上升空间。由此可见，今后几十年农村人口向城镇，城镇中三、四、五线城市及乡镇的人口向34个都市圈迁移的趋势必将持续，由此产生的对都市圈居民住房的“刚需”绝不可低估。此“刚需”是现阶段发达国家和其他很多发展中国家所没有的，将从根本上支撑今后都市圈住房需求的增长。也因为如此，都市圈以外的区域，包括农村和大部分的三、四、五线城市及乡镇的住房需求将呈走弱之势。
其次，结婚买房“刚需”在各国都有，但在我国尤其强劲。于此，“丈母娘”效应已广为人知，即女方的父母要求男方购买婚房才能成婚，形成了一个特殊的住房“刚需”，在我国农村和城市均是如此。当然，他国青年男女也要结婚，很多结婚时也买婚房，但必然性低于在我国，不是“刚需”，或“刚”性不那么强。同时，虽然他国青年不买婚房而租房结婚照样会创造住房需求，但结婚买房“刚需”将产生更大的住房需求效应，一是在社会上形成了一种人人都必须买房的刚性环境，二是购买婚房时肯定对房屋的新旧、大小、质量及位置等素质因素更为讲究，从而衍生更大、更新、更高质量和更好位置住房的需求。在经济更为发达和居民收入更高的都市圈，更是如此。
第三，我国子女独居“刚需”处于加速阶段。子女独居，即家庭小型化或子女即使不结婚也不与父母同住而搬出去独居，是现代社会发展的必然趋势，由此产生另一个住房“刚需“。此“刚需”在发达国家首先出现并更为普遍，在发展中国家的我国近20年才出现。但正是由于出现不久，就独居的发展速度而言，即原本两代甚至三、四代同堂的大家庭受现代化观念的强大冲击和房屋可获性陡然上升的激发而瓦解的速度而言，在当前和今后若干年我国将快于发达国家和很多发展中国家，因而子女独居“刚需”的增长速度更快，对住房需求的支撑更大。同样，在居民观念更为现代化的都市圈，此“刚需”的增速更快。
第四，人口成长“刚需”下降在都市圈为人口迁移“刚需”劲升所压过。人口成长自然是住房需求不可忽视的“刚需“；人口成长越快的国家住房”刚需“越强。应该承认，就人口成长而言，我国已落后于其他发展中国家。2021年我国人口仅净成长48万人，离人口负成长仅一步之遥，进入人口负成长国家的行列将只是一个时间问题。但是，此趋势已成为社会的普遍担忧，相信政府今后将采取更有力的措施来应对，我国虽已放开三胎但毕竟还有限制，进一步放开的空间仍然存在，且鼓励生育的措施尚未推出，将必然会推出，所以人口负成长的速度会受到控制。更重要的是，对于34个都市圈来说，上述大规模的人口迁移所形成的人口增量将大大超过本地人口负成长所造成的人口减量，净人口的增长速度仍然为正且处于高水平，前者所产生的住房“刚需”劲升将压过后者所造成的住房“刚需”下降。
“柔需”潜力不可低估
换房为最大的住房“柔需”潜力所在。换房“柔需”在各国都有，但在我国现阶段依然格外强劲。其原因，一是我国商品化的房地产市场仅有24年的发展历史，虽已建了 近200亿平方米和1.6亿套以上的住宅商品房，但相对于14亿以上的总人口和9亿以上的城镇人口，并不是每人都住上了商品房，仍有很多人住在1998年以前建的旧房中，而旧房无论是从大小、质量、设计还是配套都与商品房不可比拟，房主条件改善了就会选择换房。据国家统计局，当前全国城镇住房存量中商品房占40%，自建房占约30%，原公房、保障性住房及其他占约30%。君不见，宏观看我国城市现代化高楼林立，但微观看很多现代化高楼旁边仍有旧房环绕。应该说，自建房、原公房及保障性住房的大多数都不符合现代化居住的标准，迟早都要被商品房所替代。即使是商品房，2010年以前所建的与以后建的各方面的质量也相差很远，很多也有换房的需要。仅从房屋大小角度，目前我国城镇居民37.5%的人均住房面积仍低于大部分的发达国家，换房有合理性和必然性。在此必须一提的是，包括1.7亿农民工在内的2.6亿户籍地与居住地分离人口（常住在城镇但户籍还在农村）将会是今后城镇换房的主力军之一；这一人数高达全国人口总数18%和城镇人口总数29%的主力军，换房需求一旦调动起来力度之强劲不言而喻。不难理解，此换房“柔需”在居民收入更高的都市圈更为明显。
房屋偏好的独特“柔需”。我国几千年的农业发展史形成了偏好土地的文化，人们认为有了土地将来的生活才有保障。发展到现代演变成为人们对建于土地之上的房屋的偏好，认为有了房屋今后的生活才有保障。这一偏好根深蒂固，使得我国居民并只不满足于有房屋可住，租住房屋并不感到安全，而是追求拥有房屋。所以很多人将拥有一套住房的产权作为人生奋斗的目标，一旦条件改善，主要是收入和财富增长，首先考虑的便是买房，形成了强劲的房屋偏好”柔需“。正因为如此，据央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告，我国城镇居民的家庭总资产中住房占比近七成；相比之下，在美国这一占比仅为三成多。此房屋偏好“柔需”是全国性的；都市圈居住条件与环境更好，在其中更为强烈。
投资“柔需”特别强劲。我国居民的储蓄进而投资欲望历来就高。2021年我国的国民储蓄率为46%，高于大部分国家一倍以上；高储蓄率必然导致高投资率。居民投资分为实物投资和金融投资两种，在我国资本市场仍不发达，金融投资风险较大的情形下大部分的居民以实物投资，又主要是以房屋投资为优先。所以很多人条件改善了就增加对房屋的投资。的确，《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告表明，我国城镇居民拥有两套和三套及以上住房的家庭在拥有住房家庭中的占比分别为31.0%和10.5%，合计4成以上，房屋投资”柔需“之强可见一斑，在他国鲜见。都市圈的房屋，除了居住价值外，租出去的机会和租金都更高，升级潜力又普遍认为更大，所以对其投资“柔需”更强。
攀比性也是一个独特的住房“柔需”。国人的攀比心理强于他国人，源自于儒家的”入世有为“精神。由于房地产是我国居民的主要资产，房屋成为个人财富的象征，攀比心理很大程度上体现在房屋大小、质量与位置的比较上。于是，得知亲戚、朋友或同事买了一个比自己目前的住房在大小、质量和位置方面更好的住房，就会觉得自己在财富地位上低了一级，从而一旦条件具备就会买一个或换一个与此亲戚、朋友或同事所买的差不多或比其更好的房屋，以在财富地位上赶上或超过他/她。这种攀比性的”柔需“在他国也有，但强度与我国不可相比，是我国房屋需求高于他国的一个重要与特殊的文化因素。既然是攀比，当然在经济更为发达的都市圈内更为激烈。
应该认识到，上述“柔需“多与我国独特的文化传统有关，而文化传统的影响是持久的，今后将长期存在，意味着”柔需“的潜力之实与之大。同时，这些”柔需“产生的主要条件，即收入和财富的增长，在今后我国，尤其是都市圈也将具备。经过了40余年的高速增长，今后我国经济，从而居民收入和财富的增长速度，特别是在都市圈，虽难以重现过去的高速但仍将达到中高速的水平，将创造条件促使这些”柔需“实现。
综上所述，今后我国都市圈的住房“刚需”和“柔需”都仍有增长潜力。这些潜力目前部分地被政府的房地产调控所抑制，但一旦调控放松将被迅速释放，而调控放松已经开始。与之相对，在都市圈以外的农村、三、四、五线城市及小镇，住房需求必然缩减，从而全国的住房需求呈现结构性增长的局面。
与此相应，在供给端也将呈现结构性发展的局面，都市群的商品住宅面积将继续增加，但大量的农村住房将被闲置，三、四、五线城市及小镇的新建住房将负增长且很多现有住房将被空置。
关于国际比较的几点思考与商榷
很多人将当前我国房地产市场的调整等同于上世纪90年代初日本房地产市场的大跌，认为是长期市场崩溃的先兆。这是不科学的，忽略了目前我国与当时日本房地产市场基本面因素的差异。的确，两者有相似之处，即都产生于房地产价格高企和经济增长放缓之时。但必须看到，程度是不一样的。房地产价格之高，在90年代初的日本已导致了巨大的房地产泡沫，记得当时“卖掉东京就可以买下整个美国”一说吧? 但当前我国房地产价格高企的程度与之不可相比，且是结构性的，主要发生于一线城市和少数二线城市，大部分的二、三、四、五线城市房价并不高，而一线城市的价格泡沫也大大小于当时的东京。经济增长放缓之快，在90年代初的日本致使经济陷入衰退，进而导致日本经济陷入“失去的30年“, 而我国经济放缓则是从高速增长向中高速增长换挡，今后仍将保持4-6%的中高速增长速度，继续处于世界经济的前列。应该认识到，日本房地产崩溃是其经济陷入衰退的后果而不是原因；我国只要经济保持中高速增长就将成为房地产继续发展的有力保障。
还有人断定由于人口即将负成长我国房地产市场将没有继续发展的条件。如前所述，人口成长的确是房地产发展的一个重要条件，但不是唯一的条件。看看发达国家，大部分早已人口负成长，但大部分国家的房地产市场继续发展，房价逐年升高。就美国而言，房地产仍是经济的主要支柱之一，2021年广义房地产业占GDP的比重达16%，高于我国。君不见美国每月发表的经济数据中重要的一项就是新屋开工数据吗？可以说，鉴于“住“在人类生活中的地位和房屋总会老旧和过时，除了人口成长必然产生住房需求外，房屋更新虽是“柔需”却也是现代人的永恒需求，房地产在任何国家和任何时期都是经济的支柱产业之一，人口正成长前可能是最大支柱，人口负成长后支柱效应仍将存在。在此必须再次指出，我国虽然整体而言人口成长即将为负，但就都市圈而言，人口迁移带来的人口正增长效应将压过本地的人口负成长效应，成为推动房地产继续发展的强大大动力。这一效应在现阶段的美国和其他发达国家是没有的。所以，若不担忧美国房地产崩盘，就更没有必要忧虑我国房地产崩溃了。
另有人将我国一线城市的房价与他国的房价比较，结果是我国一线城市房价大大高企。这种比较欠缺科学性和合理性。科学与合理的比较应该是，我国一线城市与他国一线城市比，二线、三线、四、五线城市与他国二线、三线、四、五线城市比。则我国北上广深的房价应与美国的纽约、英国的伦敦、日本的东京等相比，如此一比就不会高企了。当然，若按收入房价比，确实更高。但要知道，我国的收入数据是税后的居民可支配收入，而其他国家的收入数据是税前的居民收入，鉴于发达国家的高税率，差别是很大的。且买房不仅取决于收入的高低，也取决于储蓄的多少，而如前所述我国的国民储蓄率是大多数国家的一倍以上。还必须看到，处于城镇化持续和都市圈崛起的过程之中，都市圈特别是其中的核心城市对于圈外特别是市外的吸引力之强是大部分国外城市所不能比拟的。
（廖群为中国人民大学重阳金融研究院首席经济学家、全球治理研究中心首席专家）
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廖群
