“将稳步扩大试点范围，加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度，助力宏观经济大盘稳定和高质量发展。”12月8日，上交所理事长邱勇在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示。
目前，市场上已发行23只REITs产品，盘活存量资产近770亿元，带动上下游新项目投资4000多亿元。
其中，上交所市场共有15单REITs项目发行，累计融资541亿元，带动新增项目投资约3000亿元，底层资产包括仓储物流、产业园区、收费公路、生态环保和保障性租赁住房等多个类型，分布在京津冀、长三角等国家重点区域，原始权益人涵盖央企、民企、地方国企以及外资企业。其中，今年以来，沪市共有9单REITs项目获批，3单扩募项目受理。
“今年获批的REITs产品，资产类型已由传统基建类项目，拓展至清洁能源、保障性租赁住房等基础设施补短板重点领域，市场广度稳步拓宽。”上交所总经理蔡建春说，相关部委针对国资转让、税收等问题相继发布支持政策，北京、上海等多地政府先后出台鼓励政策。央企、省属国企、优质民企等各类主体参与REITs试点积极性高涨，储备项目充裕。
邱勇表示，基础设施公募REITs试点以来，上交所不断完善REITs市场运行机制和监管制度，积极推进优质项目参与试点，REITs市场规模与范围稳步扩大，试点资产类型不断丰富，市场运行总体平稳。今年以来，上交所修订发布扩募规则，推动形成“产品新发”与“基金扩募”双轮驱动的良性发展格局；发布保障性租赁住房REITs规则指引；民企公募REITs实现零的突破。
对于REITs市场的后续发展，蔡建春说，为进一步实现基础设施REITs市场建设目标，充分发挥REITs产品功能，需要加快推进REITs市场常态化发展，主要体现在以下五个方面：
第一，盘存量促投资是目标。应当紧紧围绕盘活存量资产和扩大有效投资的目标，精准有效支持基础设施补短板领域建设，优先支持综合交通、物流枢纽、大型清洁能源基地、环境基础设施等重点领域项目，重点支持“十四五”规划102项重大工程。
第二，扩规模是路径，着力建设与我国经济体量匹配的REITs市场。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs。进一步拓宽REITs试点覆盖的资产类型，鼓励新能源、新基建等基础设施项目开展REITs试点。
第三，建制度是保障，系统构建符合REITs特点的制度安排。试点阶段采用的“公募基金+ABS”模式，是立足国内法律环境和现实需求下务实可行的方案。短期来看，应及时总结试点经验，系统构建REITs市场发行、交易、信息披露、监督管理等方面的监管框架，持续完善产品定位、管理模式、税收优惠等相关法律法规和配套制度。中长期来看，应立足我国国情并借鉴国际最佳实践，加快推动专门立法，稳步增强REITs市场广度、深度。
第四，市场化是方向，更大激发市场活力和发展内生动力。按照注册制理念，在项目挖掘、估值定价等环节促进市场主体发挥主导作用，实现“报得上、审得好、发得稳”。在申报端，加强市场组织，持续研究完善相关配套机制和专项立法，形成制度激励。在审核端，构建公开透明、高效可预期的注册上市审核程序和运行机制，严格遵循以信息披露为中心，以投资者需求为导向，充分披露与投资者投资决策密切相关的重要信息。在发行端，持续扩充配置型投资机构，研究完善相关发行和交易机制，激发市场活力，维护市场平稳运行。
第五，政府引导是关键，进一步优化REITs市场发展的政策环境。上交所与长三角区域合作办公室、长三角三省一市发改委作为指导单位，发起成立长三角REITs产业联盟。后续，要进一步发挥联盟作用，依托REITs储备项目丰富的重点区域，加快推动建立由地方政府牵头，多部门参加的综合推动机制，强化统筹协调、制度保障和政策支持，解决REITs项目涉及的共性问题，保障常态化发展的项目资源供给。
就上交所下一步的工作安排而言，邱勇表示，将在市场组织培育、制度建设、基础资产拓展、项目常态化发行、投资者宣传教育等方面持续发力，推动REITs市场高质量发展。
蔡建春称， 上交所将深入总结试点经验，认真解决存在问题与不足，后续将从以下四个方面推动基础设施REITs健康发展：
一是完善审核机制，严把入口关。总结试点经验，细化完善收费公路、产业园、仓储物流等实践较多的产品审核和信息披露要求，研究规范治理机制的权责条款，压严压实各方责任，切实把好入口质量关。研究组建REITs专家库，广泛吸收各方先进研究成果，引领市场发展。
二是深入项目前端，做好市场培育。聚焦国办发19号文支持的重点领域、重点区域和重点企业，加大与地方政府合作，持续做好央企、省属国企项目辅导对接工作，积极助力优质民企参与REITs试点，尽快推动重大标志性项目落地，加速落地清洁能源、IDC等新型基础设施项目。
三是加强市场建设，营造良好生态。逐步探索建立与REITs更加匹配的估值管理体系和发行交易机制，研究推出REITs指数，优化REITs做市商考核机制，探索以REITs为标的的ETF产品，稳步拓展基金通平台业务功能。持续强化二级市场交易行为监测和处置能力，维护市场运行平稳有序。通过组织多层次广覆盖的投资者教育活动，引导投资者理性认识公募REITs的产品特性和风险收益特征。
四是完善信披安排，督促规范运营。以资产运营为核心，构建体现REITs产品特点的披露规则体系，提升信息披露的针对性和有效性。围绕“管资产”、“促运营”，加强对基础资产质量、运营管理的精准高效监管，明确发行人的诚信责任、中介机构的把关责任，推动各参与主体归位尽责。
文章作者
黄思瑜
