继去年底银行与优质房地产企业密接落地战略合作协议，为优质房企提供超万亿意向性融资支持后，两大行业这一紧密合作正在迎来细化措施，亦为信贷“开门红”助力。
1月17日，建设银行(行情601939,诊股)与万科集团在京举行建万住房租赁投资基金揭牌暨签约仪式。证券时报·券商中国记者从会上了解到，该基金首批签约6个项目，分别位于北京、上海、成都、武汉四个城市，规模24亿元，共计3500间房源。
建行1月16日晚间发布的关于住房租赁基金出资设立子基金的公告显示，建行出资设立的建信住房租赁基金（有限合伙）（下称“住房租赁基金”）拟与万科企业股份有限公司及其下属公司（下称“万科集团”）合作设立子基金（下称“建万住房租赁投资基金”），基金规模为人民币100亿元，其中住房租赁基金认缴规模不超过人民币79.99亿元。
百亿基金聚焦长租房市场
2022年9月23日，建行发布《中国建设银行股份有限公司关于出资设立住房租赁基金的公告》。为坚持租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，促进房地产业良性循环和健康发展，该行出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元，其中该行认缴人民币299.99亿元。2022年10月，住房租赁基金正式成立，该基金也成为了此次建行、万科合作的“建万住房租赁投资基金”的母基金。
建万住房租赁投资基金目标定位和投向与住房租赁基金保持一致。双方将通过子基金在长租公寓领域共同参与市场化投资，充分发挥“产融结合”的优势，以资产收购、股权投资、经营权购买等方式，专注投资于万科集团及双方认可的其他市场化主体持有的住房租赁项目，为社会提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房供给。
建行董事长田国立表示，未来中国房地产市场将朝着新的模式发展——租售更加平衡。从发达经济体的房地产发展经验看，租赁住房占比有的能高达40%，目前我国只有10%左右，未来这一比例哪怕提高到30%，房地产市场发展都将更均衡、更普惠。
住房租赁业务的可持续商业模式一直是困扰业界已久的难题，建行、万科此次联手成立百亿级市场化基金，为高质量的长租资产探索增值变现出路。
万科集团董事会主席郁亮表示，这只基金承担着探索、验证房地产新旧发展模式过渡道路的重任，要形成经得起历史考验、可复制的经验，要稳妥推进、确保成功。万科将与建行共同探索打通资产证券化、市场化转让等多种路径，形成可持续的商业闭环。
田国立表示，中国住房租赁市场的投资回报率想要达到4%的水平，还是有条件能实现的，今后随着租赁房REITS市场逐渐成熟，住房租赁市场会逐步形成新的投资盈利方式。
更多资金“活水”流向房地产领域
2022年四季度，特别是11月份以来，监管部门从供给端针对房地产出台了一揽子支持政策，包括鼓励国有大行和股份制银行增加涉房地产融资投放、“第二支箭”扩容、金融支持地产16条等，政策密集出台作用下，去年四季度以来地产融资现好转趋势。
人民银行近日公布的数据显示，2022年9月到11月，房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比多增2000多亿元。去年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。
在金融支持地产融资的诸多政策中，银行继续发挥“头雁”作用。去年11月以来，由国有大行打头阵，股份制银行、城农商行纷纷跟进的银行与房企战略合作密集落地。据中指研究院不完全梳理，截至去年底，已有超过60家银行向120多家房地产企业提供意向性授信，总额度已超过4.8万亿元，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民营企业以及地方企业。
虽然去年底密集签约的授信总额只是协议授信，具体信贷放款情况还要商业银行与房企根据情况进一步落实，不过，年初以来，两大行业的紧密合作正在迎来细化措施，更多资金“活水”有望流入房地产领域。
近期，多家国有大行的地方分行与房企签约合作。1月16日，工商银行(行情601398,诊股)上海分行与沪上16家房企签订战略合作协议，合作意向性融资总额达2400亿元，为房企提供包括但不限于地产开发贷款、按揭贷款配套、保函、并购贷款等综合化金融服务。邮储银行(行情601658,诊股)大连分行近日与大连万达、碧桂园、华润置地、万科、远洋集团、中海地产6家房企签署战略合作协议，按协议约定，邮储银行大连分行将在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资、供应链金融、结算服务等领域积极与签约房企开展合作，全力满足房企的合理融资需求。
除了现有的支持地产的金融政策外，更多增量政策有望于近期落地。人民银行货币政策司司长邹澜表示，为防范风险从问题房企向优质房企扩散，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。行动方案聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。这些任务包括设立全国性资产管理公司专项再贷款、设立住房租赁贷款支持计划等一系列新举措。此外，方案明确要完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。
光大证券(行情601788,诊股)首席金融业分析师王一峰表示，改善优质房企资产负债表“四项行动”推出后，后续供需两侧更多增量政策可期，一揽子保交楼结构性货币政策工具待落地。例如，1000亿住房租赁贷款支持计划，由央行提供资金，支持部分城市试点市场化批量收购滞销商品房建设租赁保障性住房，扩大租赁住房供给；完善针对30家试点房企的“三线四档”规则，则可能是在保持规则整体框架不变基础上，对于“绿档”限制放开和对“红橙黄档”上限的提高。
改善房企资金压力关键还在需求侧
当改善优质房企现金流的金融“松绑”政策遇上传统的银行年初加大信贷投放，不少分析人士预计，今年银行信贷“开门红”中，地产融资将成为重要支撑力量。
“年初以来，国有大行、股份制银行对公贷款发力明显前置，上旬信贷靠前发力，预计今年一季度‘保交楼’领域流动性投放量或达5000亿元以上。”王一峰称，预计一季度信贷投放总量同比小幅多增，行业投向上，基建、制造业贷款继续发力，房地产贷款边际恢复，但较正常景气度可能仍有一定距离。
德意志银行大中华区宏观策略主管刘立男对证券时报·券商中国记者表示，去年11月以来，政府出台了一系列举措以应对房地产市场风险，今年化解债务风险仍将是中国金融稳定管理的优先选项，预计近期密集出台的针对地产行业的流动性补充政策将缓解不少房企的资金压力，今年房企境内再融资压力会有所改善，但需要特别关注的是房企境外美元债的到期再融资问题。
“不过，要从根本上解决房企资金压力，关键还是要改善需求端。”刘立男表示，长期看，随着中国城镇化的推进、人口政策的调整，家庭改善型住房需求仍会不断增加，房地产行业还是有长期健康发展的基本面支撑。目前已经经历过最初阵痛期，现在要解决发展的问题，建立租购并举的房地产长效机制。
对于地产需求端的增量政策，王一峰表示，考虑到房地产销售表现依然偏弱的现状，预计房地产需求侧刺激仍有进一步安排，包括但不限于全面放松认房认贷、进一步降低二套房首付比例、更加精细的限购或二套认定标准出台等。
