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本期课程主讲人：
杨帆 著名经济学家，中国政法大学教授，博士生导师
以下为课程实录：
房地产是投资品，房价不计入CPI，房租是消费应该计入CPI。但是中国的对房租的统计，大大低估了的，我们对租房子是没有收税，大部分房租是统计不上来。再有一个没有算虚拟房租，自住房在中国比例很高，自住房也是投资品，就是自己把房子租给自己，所以这部分的虚拟房租也应该算进去，要是要算进去的话，中国的 CPI 就要提高很多。
为什么房价不计入CPI，因为投资住房这个事，买房子这个事本质上是投资，而不是消费。这个和股票的市盈率是一个概念，就是在利率4%，比如是4%，你投资买一个房 20 年，必须要回收这叫租售比，相当于股票的市盈率。如果不回收，你就不会去买这个房子。
但是大家都不认为买房子是投资，而且房租和房价现在差的一点也不是1:20，应该很多地方都是1:50，更高的1:100的。那就是说你买个房子出租的话，二十年根本回收不回来，那为什么还要买？
所以他要的并不是房租的收益，而是他房价看涨，他要的是地皮的增值的收益，不是你自己投资的把它租出去的收益。这两个部分必须要把它分开，有本质的区别。
中国 2008 年以后，房价连涨了2 5 年了，基本涨到 5-10 倍甚至更高，这个肯定是过高了。或者按照经济规律，房价跌下来，或者是房租涨上去，以后房租可能稍微会涨，但是肯定涨不了这么高。所以房价早就应该跌下了。但是它之所以不跌，一个是它本身的垄断，一个是政府也不敢让它跌，实际上政府一直在维持一个高房价，不敢让它跌，它在拖着。
这种情况下，结果你把价格拖住了数量就少了。因为经济的基本关系是价格和数量的关系，应该是动价格的。但是中国的特殊情况，你人为地维持一个高价，那么肯定数量要下来，那就是房地产的成交量要下。成交量下得太多了，肯定就是长期低迷。
因为市场经济根本的就是得有交易才有市场。不是说你写一个虚的价格，计划经济才这样。你真正的价格是在交易中，大量的交易中它有一个价格，所以没有交易就没有市场。所以中国的房地产 20 多年来就一直是在这么弄。 这几年这不是很多公司已经维持不了了，政府的干预是想维持一个，房价长期缓慢下跌的过程，想等人民收入上来之后逐步消化，但是现在这个肯定是达不到的。
人民的收入这几年是大幅度降低了，或者你股市好，大家要在股市里边赚了钱才能够去买房子。这股市也长期的低迷，所以人民的收入一直在下降，没有上升所以这个房子他也没钱买。再有一个他有钱他也不买。为什么？就是因为它房价太高，所有的人都在看房价就等着跌呢，所以这是很大的矛盾，就是非得狠跌一回，跌下来之后大家看涨了，他才会去买房。即使有钱的他也得跌下来之后，预期看涨的时候得有预期，看涨预期他才能够去买房。你老是看跌，预期有钱他也不会买。现在就是这情况。
第二点汇率和房价下跌必居其一，或者人民币贬值，或者房价下跌必居其一，人民币前一段已经贬了很多了，现在开始升值了，估计明年，到明年年底可能会升到 1: 6.5，但是它绝不可能升过 1: 6 去，就是在这个区间。所以至少明年一年，人民币是一个升值的趋势。在这种情况下，那就是房价应该下跌了，如果还不跌，那我们房地产还是不能启动。这里边就涉及一个人民币和房价的，汇率和房价的关系。其实从两个基本理论里边全能够论证它。一个就是购买力平价，一个就是利率平价。
我先说购买力平价。就是说人民币的购买力有那么高吗？人民币的购买力你得分两半看。就是如果你不算房地产，不算房租房价这块，就是你手里的购你手里的人民币。如果你不买房子，你去买一般的商品，那么还是挺值钱的。你要是买房子这部分，那就是极其不值钱了。就是这么一个意思。所以外国人整天给算我们购买力平价，老说人民币要升值，你没把房子算里边，你高估了人民币的购买力。这是一个基本的问题。
再有一个利率平价，还是杨健老师给我提供了一个。把利率平价，把中国和美国的两边的利率，给它变成了一个投资收益率，那就更接近实际了。
什么叫利率平价？就是说我们举房子，我们就不说利率了。我们就是说中国和美国之间的房价差，按两边房价算，就是说中国的房价突然涨了 10 倍。美国次贷危机不仅没涨还下跌了，就算它美国不变，美国房价没变中国房价涨了 10 倍。这种情况会出现什么情况？中国有房子的人就把房子给卖了，卖完之后就赚了 10 倍的人民币，拿人民币它要去换成外汇，换成外汇到美国再去买房子。
这个事其实很多的中国的人都是，把自己房子给卖了，已经实现了，现在是卖不成了是吧，现在一它不让你卖，二它不让你换外汇。前 20 年谁要做这个买卖，或者前 10 年吧，那是一个大赚钱的，这就叫做利率平价起作用了。 就是说中国的人民币，你可以白挣，白挣了之后，但是你要换美元的时候，实际那是违规的，但是违规我们国家也没管你就换了。换完之后换成美元以后，拿美元去美国那边去买房，这就是两边房地产价格和汇率的关系。所以在前些年，人民币贬值压力特别大。
有一年二零一四还是二零一几，有一年突然大家就看出来了。所以外汇储备急剧地下降，从那年42000亿下降到32000亿，一年下降了 1 万亿。实际上还有，外贸顺差还有 5000 亿美元，本来应该增加 5000 亿，实际上是减少了 1 万亿。前后资本外流是 15000 亿，占我们 42000 亿的外汇储备的，那一年外汇储备就下降了 25%- 30%这么多。所以后来以后就管住了。
后来为什么有些房地产商，它们是在国内贷款，贷了人民币以后，把它给变成美元，去美国去买房地产了。它在国内人民币，它是巨大的负债，在美国有巨大的资产，后来当然我们整顿，那它就得卖掉那边的资产，再把它换成外汇，汇回国内，完了拿卖掉外汇之后，取得人民币，再还在国内的人民币贷款。这几点就是这么一个过程。这就是中国维持人为垄断的高房价，所造成的这么一个后果，就是外汇外流，人民币有贬值的压力。
