距离人民银行、银保监会今年1月5日“决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”已经过去了二十余天，房贷款利率下调了吗？据了解，在动态调整机制下，江西九江、山西太原、河北唐山等部分符合条件的城市已下调了当地首套住房贷款利率下限，有的首套房贷款利率下调至3.8%。
央行网站截图
据人民银行、银保监会联合发布的通知，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降，该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利率政策下限。
此次调整的关键变量，是首套房利率政策下限，即“底”的变化。在房贷利率的定价机制中，“底”是基础。首先，监管部门在全国层面给出一个“底”；其次，各城市决定在全国“底”的基础上加多少，形成相应的城市“底”；最后，各银行决定在城市“底”的基础上加多少，形成实际的执行利率。根据新政，符合条件的城市可阶段性下调或取消首套房利率的“底”，这有助于较大幅度降低购房者的财务成本。
正确理解新政，要注意“首套房”概念。有声音质疑，下调、取消首套房利率政策下限，是否会导致热钱涌入楼市？对此不必担忧。调整只涉及“首套房”利率，并不涉及二套房，“房住不炒”的定位不会变。新政强调精准施策，大力支持购买第一套住房的刚性需求，稳定市场预期。
正确理解新政，要关注“部分城市”划定。新政不是“大水漫灌”，而是“因城施策”。首先，新政考察某城市的新建商品住宅销售价格，而非存量房产；其次，该价格必须连续3个月环比、同比均下降。由此可见，符合条件的城市数量有限。新政有助于满足三线城市以及部分二线城市的新市民购房需求。
正确理解新政，要把握“动态调整”安排。新政兼具灵活性和稳定性。何为灵活？房贷利率根据房价走势双向、动态调整。需注意，在后续的评估期内，若该城市的新建商品住宅销售价格环比、同比连续3个月均上涨，那么自下一个季度起，该城市要恢复执行全国统一的首套房利率下限。何为稳定？众所周知，虽然房价存在周期性波动，但若形成趋势性波动，即连续3个月上涨或连续3个月下降，通常需要较长时间。也就是说，尽管新政每季度评估房价变动，但多数城市不会触发利率调整的条件，触发条件所需要的时长将远远超过评估周期时长。
接下来，各地要从利长远、促发展的角度出发，科学评估、动态掌握当地的房价变动情况，用足、用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，稳定预期、提振信心，促进房地产市场平稳健康发展。
