央行“房贷利率下限允许下调”政策以来，“房价走势-房贷利率政策”之间的关系更加密切。因此，积极从房价数据和走势中判别市场冷暖，进而为后续房贷利率的制定提供依据，成为一个重要的逻辑线。尤其是当前正进入新一年的房贷利率调整高峰期，系统回顾2022年全国重点城市房价走势，尤其是2022年房价的同比涨跌幅，对于我们客观认识房价情况、据此制定2023年房贷利率政策，都具有积极的作用。而在1月底，全国各地实际上已经出现了房贷利率大幅下调的密集操作，预计后续各地基于房价走势情况，会有更多的降房贷利率的操作。
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百城房价
1、全国100城：2022年为疫情三年最冷的一年
2022年全年，全国百城新建商品住宅成交均价为19222元/平方米，同比涨幅8.4%，相比2021年10.7%的同比涨幅收窄了2.3个百分点。观察疫情三年房价同比涨幅走势，年初累计房价同比涨幅曲线总体处于持续下行态势，既说明房价走势持续降温，也说明2022年为疫情三年最冷的一年。而具体看2022年的房价走势，其呈现V型走势，说明在2022年上半年房价持续疲软的情况下，一系列购房新政和金融政策持续发力，防范房价失速的风险出现。
2、城市分类：三四线城市的房价最疲软
我们拉出2019年以来三类城市年初累计房价同比涨幅数据，从曲线中可以看出城市分类的特征。1）一线城市在2022年的房价走势明显和其他两类城市有差异。总体上一线城市的房价涨幅略高。我们调出了北上广深四个城市房屋成交均价数据，可以看出2022年四个城市均价有明显的抬升。这和各地政府放宽预售许可条件、高价项目密集入市等有关。这也说明各地有比较明显的稳房价操作。2）二三线城市的房价总体上偏弱，尤其是三四线城市。其中二线城市受到了烂尾楼事件的冲击，销售数据疲软自然也牵制了房价的走势。而三四线城市的人口导入速度慢，其在疫情三年房价总体处于持续疲软的态势。
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城市排名
1、100城房价：至少70个城市房价疲软
基于全国百城住宅成交的历史状况，以及结合各地2022年房地产市场的冷热程度，我们认为，2022年住宅成交均价同比涨幅若不超过5%，基本上可以属于“房价疲软”的态势。这一点和央行提及的“过去三个月房价指数环同比均为负”的评判标准并不矛盾。
我们统计了全国100个城市新建商品住宅成交均价同比涨幅数据。统计发现，在全国100个城市中，有70个城市房价同比涨幅≤5%，这也意味着百城中有7成城市房价疲软。此类城市是2023年尤其一季度房贷利率下调概率最大的城市。我们按房价下跌幅度由大到小，列出了这70个城市的名单，如下：
香河、太原、沈阳、柳州、大厂、三亚、日照、石家庄、承德、温州、哈尔滨、昆明、中山、张家口、赣州、珠海、镇江、济宁、韶关、清远、廊坊、乌鲁木齐、固安、保定、肇庆、桂林、湛江、舟山、秦皇岛、株洲、南宁、徐州、丹东、武汉、北海、安庆、包头、岳阳、常德、威海、宜昌、海口、贵阳、茂名、大连、莆田、宁波、长春、扬州、南昌、苏州、洛阳、滁州、烟台、天津、福州、惠州、长沙、郑州、常州、佛山、唐山、重庆、湖州、晋江、淮南、燕郊、东莞、呼和浩特、襄阳。
2、城市排名：太原、沈阳等省会城市最需降房贷
我们基于城市分类，列出了一二三四线城市中房价同比跌幅最大的城市。其中一线城市房价保持了同比正增长，不纳入此次排名。我们梳理了二线城市、三四线城市相关符合条件的城市名单，如下。
统计显示，二线城市中，太原、沈阳、石家庄、哈尔滨、昆明、乌鲁木齐、南宁、武汉、海口和贵阳的房价总体疲软，是2023年一季度最应该主动下调房贷利率的城市。此类城市总体特点是，属于北方省会城市或文旅市场遇到明显冲击的城市。而三四线城市中，香河、柳州、大厂、三亚、日照、承德、温州、中山、张家口和赣州的房价总体疲软，也建议积极对房贷利率进行下调。此类城市中，环京有四个城市入围，即香河、大厂、承德和张家口，也说明此类城市的房价总体上比较疲软。
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房贷利率下调趋势
1、下调趋势：预计7成城市会在一季度下调利率
我们对全国百城2022年的房价数据进行统计，可以看出，有7成城市房价处于疲软状态，总体上符合房贷利率下调或突破房贷利率下限的要求。此次统计的属于全国重点城市，实际上和此类城市同类的或相似的城市，其市场状况也是相似的，也建议积极做房贷利率的下调。
当然需要说明的是，各地要综合考虑各种因素，包括实际房价走势、金融信贷资源、2023年房地产总体工作思路、房地产市场实际交易状况、今年春节以来的楼市行情、既有的房贷利率调整工作安排等，因城施策落实好房贷利率调整工作。观察1月份月底的各城市情况，我们可以看出，一些城市实际上已经积极做了调整，包括郑州直接下降50个基点，房贷利率最低为3.8%；天津3.9%、厦门3.8%、珠海3.7%的利率也开始出现。这说明各城市的思路是高度一致的，即一季度甚至2月份前都会主动下调房贷利率。而此类城市均为二线城市或重点城市，其利率调整政策也会对省内其他城市有非常好的启发意义。
2、政策效应测算：疫情三年房贷成本累计减少16%
疫情三年房贷利率下调成为一项重要的工作，客观上促进了房贷成本的降低，有力地支持了住房消费的释放。尤其是此次1月份一些城市的房贷利率下调，直接下降50个基点，充分体现了降房贷大力度的导向。
我们基于疫情三年房贷的主流利率，对降低房贷利率的政策效应做简单测算。其中2020年初全国重点城市主流的房贷利率为5.3%，经过三年的金融政策调整，2023年1月份关于“3.8%利率为主流利率”的共识逐渐增强。我们对“100万贷款本金、30年贷款时间、等额本息”的案例进行测算。其中2020年初的月供额为5553元，而在目前3.8%的贷款利率下则为4660元。如此计算，百万房贷的每月月供额减少了893元，或者说减少了16%。需要说明的是，不同城市执行的房贷利率有差异，且政策调整的频率和时间也有差异，该减负情况仅供各地政府、房企和购房者做参考。
执笔人
易居房地产研究院 研究总监 严跃进
