观点网 1月31日，荣盛消息很多。
“20荣盛地产MTN001”主承销商民生银行发公告指，荣盛未能按期足额兑付这笔债项余额9.4亿元票利7.22%的中票。把荣盛绊住的是该中票的第二期，5%本金，也即7500万元。
与此同时，传来融资方面的好消息，定增已获受理。中国证监会对荣盛提交的非公开发行A股股票行政许可申请材料已进行审查，认为申请材料齐全，决定对该行政许可申请予以受理。
业绩方面，荣盛发展归母净利预亏190亿元至250亿元，相比上一年，亏损增幅283%至405%。1月31日市值约96亿元，当日股价已跌破每股净资产。
深交所的问询同定增的受理消息一齐来到，发函追问荣盛业绩大幅亏损、计提减值、毛利率下降原因和相关情况。
出险房企不止荣盛一家公布了定增预案，但获受理的却不多。荣盛还在定增获受理的公告中强调，该次非公开发行 A 股股票事项尚需中国证监会核准后方可实施，能否获得核准尚存在不确定性。
三季报显示，荣盛货币资金相比2022年初197亿元几乎减半，至2022年9月30日为109亿元。资金紧张是可见的，但荣盛也已从业务布局和销售力度上有所调整。
绊在5%本金上与定增获受理
民生银行1月31日公告再次将荣盛发展推向债务违约边缘。公告指，荣盛一笔债项余额9.4亿元票利7.22%的中票--“20荣盛地产MTN001”未能按期足额兑付。
据了解，这笔债在半年前--2022年7月22日成功展期，荣盛本应于2022年7月23日起的15个月内分期完成本金兑付。
具体来说，先少后多，分别于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日、2023年10月23日兑付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%、54%。而1月23日这笔占比5%、金额7500万元的本金未能顺利兑付。
同时，1月31日另一则公告显示，荣盛在1月19日召开的持有人会议中，试图与投资人沟通将剩余6期的本金兑付期限整体延后1.5年并追加增信。最近1月23日兑付的这笔本金，延期至2024年7月23日兑付。
投资人不愿等待，议案均未通过。当天债权人会议涉及“20荣盛地产MTN001”、“20荣盛地产MTN002”两只中票。
延后1.5年已是荣盛向债权人部分让步的结果。在1月13日，2023年第一次债券持有人会议上，荣盛与投资者沟通将“20荣盛地产MTN001”、“20荣盛地产MTN002”整体延期2年兑付，结果是表决终止，荣盛回去优化议案。
在融资尚未放开的2022上半年，荣盛发展是房企债券展期大军里的一员，2022年末融资暖风吹来，荣盛表现十分积极。其于2022年12月21日发布非公开发行A股股票预案，表示发行不超过13亿股，全部由发行对象以现金认购，预计融资30亿元，除9亿元用于补充流动资金，其他全投入项目当中。
融资暖风中，定增申请提交一个月后，正谈判二次展期的荣盛宣布定增已获受理。其1月31日公告指，中国证监会对荣盛提交的非公开发行A股股票行政许可申请材料已进行审查，认为申请材料齐全，决定对该行政许可申请予以受理。
荣盛在公告中强调，该次非公开发行 A 股股票事项尚需中国证监会核准后方可实施，能否获得核准尚存在不确定性。
预亏二百亿受问询
定增受理与深交所的问询函一齐来到。
在2022年的业绩预告中，荣盛发展指，其归母净利预亏190亿元至250亿元，上年同期亏损约为50亿元，扣非净利预亏193亿元至253亿元，上年同期亏损约为49亿元。
对于业绩亏损达上年4-5倍，荣盛发展解释，主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响，同时由于 2022年度结转的开发项目利润率下降，从而导致毛利润同比出现较大幅度下降。
相比2021年房企的“业绩洗澡”，2022年的业绩预亏幅度像是泥地里打了滚，荣盛发展预亏190亿元-250亿元，而市值仅96亿元。
Wind数据显示，1月31日，A股共有339只个股股价跌破每股净资产。其中荣盛发展、民生银行、*ST紫晶市净率最低，分别为0.264倍、0.303倍、0.345倍。不少投资者担忧荣盛发展即将“带帽”ST。
据2022年三季报显示，荣盛归母净利亏损约7.4亿元，同比下降19.43%，扣非净利5.0亿元，同比减少193.32%。若是按此亏损推测四季度，荣盛整年亏损应与上一年持平，意即其资产减值影响在百亿以上。
这样剧烈的变动和可能存在的大量计提亦引来深交所问询。深交所要求荣盛结合行业环境、自身经营情况以及同行可比公司情况等方面，说明其业绩预亏同比大幅增加的原因及合理性，以及收入、净利润的变动趋势是否偏离同行业可比公司情况。
就资产减值而言，深交所要求荣盛说明计提资产减值损失涉及的具体资产及项目情况，主要减值测试过程，包括主要假设及重要参数选取等情况，是否与以前年度存在较大差异，资产减值损失计提是否充分合理，是否存在集中在报告期计提大额资产减值。
荣盛的资金紧张是可见的。去年三季报显示，其货币资金相比2022年初197亿元已近减半，至2022年9月30日为109亿元。其销售毛利率破10%，仅为9.69%，同比下降15个百分点。
深交所要求其结合报告期内收入确认及成本结转等情况，分析毛利率下滑的具体情况及主要原因，并说明毛利率水平及变化趋势是否与同行业可比公司存在较大差异，是否存在进一步下滑的风险。
荣盛2022年中期数据则更差，房地产业的毛利率已低到6.38%，总计2405亿元的负债当中流动负债为2192亿元。
融资结构上，期限1年之内的，银行贷款约为155亿元，债券约为40亿元，其他一栏为98亿元。在房企们努力“转绿档”的两年，荣盛的资产负债率仍有升高，从2021年中期84.49%升至去年中期85.22%。
荣盛也在业务布局和回款上一直努力。例如，相比2021年中，2022年房地产业营收占比从92%下降到88%，物业服务营收从2%提升至6%。最重仓的河北营收比重从27%降至22%，位于长三角和大湾区的安徽和广东比例大幅提升，安徽营收占比从2%提高至18%，广东省占比则从0.32%提升至8%。
