提前还贷潮再起。伴随着多地频繁调整首套房贷款利率，房贷进入低利率区间，春节资金回笼背景下，房贷一族纷纷选择提前还贷。那么，提前还贷流程、周期是怎样的？如何选择合适的还款方式？提前还贷是否真的合适？对此，经济导报记者对山东济南、青岛等部分城市的房贷提前还款情况进行了调查。
经济导报记者调查走访发现，目前，济南市部分银行提前还贷要先通过线上App或者线下网点进行申请，待银行审批通过后再进行还贷。据经济导报记者亲测，招商银行(行情600036,诊股)等个别股份银行提前还款审批效率较高，提交申请后，5日即可通过审批，并操作还款。相对而言，国有大行审批周期较长，不少提前还贷申请已排到4月份以后。
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“春节期间提前还贷10万，
提交申请5日通过审批”
“春节期间，我将发下来的年终奖拿出10万元提前还贷。审批很快，从提交申请到审批通过、还款，一共就用了一周时间吧。”日前，济南市民唐红向经济导报记者分享了她在招商银行的提前还贷经历。
2022年9月，唐红在济南的首套房贷款审批放款。她一共贷了290万元，贷款期限25年，贷款利率4.1%。“刚办下来，每月还款额近1.6万元，压力较大。好在贷款行告知，只要还完首期月供后，就可以办理提前还贷，且不限制周期、次数和金额，这对我真是个好消息。”
从去年10月还完首期月供后，一直到今年春节前后，唐红先后三次在手机银行App提交提前还贷申请，共提前还贷50万元。“每次提交后审核的效率都很高，春节前1月14日提交了一次，1月20日就收到审批成功的短信。春节后又提交了一次，也很快就办下来了。”
唐红算了算，提前还款50万元后，她的房贷月供已从1.55万元降至1.28万元，下降2700元左右。
春节过后，经济导报记者咨询招商银行济南贷后管理中心后，按工作人员提示，通过招商银行App在1月27日尝试提交了提前还贷申请。2月1日，经济导报记者收到招商银行提前还贷审批通过的短信，前后仅用时5日。
不过，并非所有银行提前还贷审批效率都这么高。2月4日，青岛市民王建华告诉经济导报记者，他在某国有银行的提前还贷申请目前仅进行了电话登记，不确定多久能还上。“银行App无法预约，咨询了银行客服后给了我一个青岛贷款部门的座机，打过去说记录下来了，3个工作日回复。”
经济导报记者调查发现，像王建华一样有提前还贷周期较长经历的并不少，不少城市的银行还出现了排队预约还款的现象。“我也是在国有银行办的贷款，提前还款已经预约到4月份以后了。”“我打电话给贷款支行，柜台告诉我已经排到11月份了，有点夸张啊。”“我提前还贷预约到下个月了，提前告知我还需要支付违约金。”经济导报记者随机采访了部分提前还贷用户，得到了以上回复。
经济导报记者注意到，国有银行的房贷提前还款手续相对复杂一些，个别银行提前还款只能在线下办理，还有个别银行对提前还款的次数或期限有限制。银行工作人员提醒贷款用户，若有提前还款计划，可先致电银行当地贷后管理中心或个贷经理，咨询申请提交渠道、所需材料等。
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济南房贷利率
高于存款至少0.3个百分点
“需要注意的是，贷款方式无论是等额本息还是等额本金，提前还贷均有一个相对年限的最佳时机。”济南中住地产客户经理崔丽丽在与经济导报记者交流时直言，消费者在选择提前还款时，还应根据自身财务状况、长期规划，在“月供减少，保持期数”与“月供不变，期数减少”之间权衡做出选择。
有研报就指出，不适合提前还款的情况包括房贷利率低、等额本息还款已到中期、等额本金还款期已过1/3等。
提前还贷，不仅需要一定流程和时间，还需多方考量。为何房贷一族提前还贷意愿如此强烈呢？
“对个人来说，判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。”对此，招联金融首席研究员董希淼表示，“如果投资收益率高于贷款利率，则考虑将资金更多用于投资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。当然，还需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金。”
“春节前后，收到不少客户提前还贷的咨询。同时，他们关注的还有目前存款、理财的利率水平。”一家股份行个贷经理张宇告诉经济导报记者，只要房贷利率高于理财利率，且居民有利率下行的预期，提前还贷的动机就一直会存在。
张宇算了一笔账，“目前我行三年期定期存款和三年期大额存单年利率均在2.9%左右，目前济南市场中长期存款利率最高水平也不超过3.8%。而山东存量房贷（纯商业贷款）利率最低水平是2022年8月20日LPR下调后的新办房贷利率4.1%（5年期贷款市场报价利率LPR减20个基点），大部分存量房贷利率还存在加点的情况，且加点幅度不一。”张宇直言，就目前济南来看，存款与房贷利差至少在0.3个百分点，“换作是我，也会考虑是否提前还贷。”
“存款还好，是保本保收益的。目前包括银行理财在内的产品，均挂钩市场走势，不保本也不保证收益，这让我有点心里没谱。”长期关注理财市场的济南白领宋晓文向经济导报记者坦言，“由于赶上了春节前的那波‘破净潮’，我在山东本土城商行购买的一款自营的R2低风险级别理财产品出现了短期亏本，这在此前是从未经历过的。”
宋晓文在考虑，今后手头的闲置资金，部分选择银行存款，部分购置保险保障，再有就是把房贷提前还了。“咨询了银行和投资圈的朋友，今后利率下行是大趋势，应该做个长期规划。”她如是表示。
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存量房贷利率降低
亟须重视
春节后，不少重点城市进入房贷利率“3”时代。据经济导报记者不完全统计，截至目前，已有包括郑州、福州、天津、厦门、珠海、长春、南宁在内的约30城已下调了首套房贷款利率。其中20余城下调首套房贷利率至4%以下，例如郑州首套房贷利率为3.8%。
值得关注的是，所谓的房贷利率“3”时代，目前还是集中针对新购房用户。当前存量房贷用户的压力仍然较大，希望能降低存量房贷利率、降低月供压力的呼声逐渐高涨。
“当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。”董希淼建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。
董希淼认为，“考虑到2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖，下一阶段提前还贷热潮或将趋于平缓。当然，稳定居民信心和预期、减缓提前还贷还有更重要和深远的意义。”他建议，可加快引导5年期以上LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率。
