北京庞大的人口基数，与动辄150万首付门槛的矛盾冲突，让大量北漂家庭不能承受购房之重，转而对环京楼市重度依赖。
2016年，环京区域房价基本翻倍，巅峰期的燕郊新房单价超过4万元每平，而大厂和固安能达到3万和2.5万。这些数据构成的横切片，让我们看到环京楼市曾经的高光时刻。
推波助澜的刚需客、投资客、房产中介和开发商们，享受着环京楼市红利带来的饕餮盛宴，这片紧挨着皇城的热土成就过很多枭雄房企，“外人”进不去的环京，一度成为众多开发商望尘莫及的地方，有钱也拿不到地。
2017这一年，调控来得猝不及防，环京光环开始失色，楼市量价齐跌，万科、碧桂园、融创等全国性房企迎来机会，组团杀入环京。随之而来的危机却湮没了多年的“带头大哥”华夏幸福(行情600340,诊股)，“河北地王”荣盛发展(行情002146,诊股)没逃开魔咒，隆基泰和、鸿坤伟业等环京房企也走上了同样的道路。
环京楼市风雨飘摇，头部房企摇摇欲坠，船上再也容纳不下那么多人了。
暴雷
2016年以前，环京无人不识孔雀城。王文学意气风发，花4000万在海南三亚的喜来登酒店办年会，推杯换盏的露天花园，海风都是幸福的味道。
那一年，华夏幸福以1203亿的销售额冲到排行榜第8名，超越龙湖、绿城、招商蛇口(行情001979,诊股)等一众房企，而538.2亿元的营业收入有9成来自环京。
华夏幸福的转折点在2017年，河北多市县出台史上最严厉限购政策，房地产市场骤然转冷，年初还在搞收购的华夏幸福，年底就出现困难，最后通过引入平安战投化解风险，但2020年四季度，危机二度爆发。
对于华夏幸福陷入债务危机的原因，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，是多重因素叠加效应，一是扩张太快导致的资金链断裂；二是市场过于集中环京地带引发的政策调控危机，三是投资分散于商业地产等长线重资产项目，对资金的过度消耗，导致流动性的恶化等。
同样乘借环京旺盛的购房需求，荣盛发展以快速开发路线，在房地产里赚得盆满钵溢。2018-2021年，销售额接连四年突破千亿大关，自2020年华夏幸福失速后，荣盛发展加速扩张，销售规模后来居上，成为新的“河北王”。
彼时，各类房地产调控政策不断，还首次出现三道红线、房贷集中管理以及“两集中”等政策，房企销售、融资、土拍热情“一秒入冬”。王文学没有像许家印们那样，过于保全未来而消极应对当下，而是快速启动了债务的相关工作，自救之心极高。
债权人大会、债务重组计划和股票复牌公告轮番上演，睿诚研究院罗乾波表示，华夏幸福在应对债务危机时，其敏感度和决心更大，与其他房企的模式差异较大。“其他同行基本在沿用万达卖子求生的老套路，未能从全盘的战略高度来考虑问题，也造成众多房企在变卖项目或股权的过程中，出现卖无可卖或股权和市值越来越不值钱的困境，进而加大了自己的危机。”
另一边，耿建明却没有从王文学的跌倒中吸取教训，甚至还加大了赌注，“别人恐惧时，我贪婪”，荣盛发展接下了华夏幸福“拿地王”的称号，并意识到环京的风险，开始努力向长三角、珠三角、川渝延伸。2021年，面对疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，荣盛发展新增土储29宗，购地金额123.42亿元，权益购地金额80.19亿元。
在楼市下行周期，随着规模的扩大，也为今后的巨额亏损和公开债务违约埋下了伏笔。
2021年，耿建明意识到危机，提出了放弃规模抓回款，并进行了变卖股权和项目的操作，母公司荣盛控股多次转让股份给私募基金，累计价格不低于9亿元；还拿出估值54亿元人民币的资产包，但效果甚微。
1月30日，荣盛发展旗下债券“20荣盛地产MTN001”首次公开债务逾期，即使已经展期过一次，但也难改结局。而2022年年报，荣盛发展已经预计归属股东净亏损190亿元-250亿元，并收到了深圳证券交易所的关注函。
一个走产业新城模式、一个主攻住宅开发，两个走不同道路的河北王，双双遇困。
自救
从2021年初暴雷至今，华夏幸福债务重组进入收尾阶段，不仅将全部境外债重组成功，化解进程完成近8成；还披露了一份业绩预喜公告，预计2022年归母净利润11亿元至16亿元，从暴雷房企中杀出一条血路，也让其他同行看到了希望。
罗乾波认为，华夏幸福在化债手法上，走出一些新路子。“不是依靠单纯的售卖资产和优质业务股权的方式来换血，而是将优质资产如物业、代建与轻资产等业务进行优化重构，用当下的估值和未来可见的价值实现，来打动债权人。”
2021年4月，华夏幸福召开债委会全体会议，高管表态与公司共进退、并带头降薪，确立了化债和经营两手抓的方略。此后，华夏幸福一边推动债务重组，一边积极进行转型。
暴雷后一年左右的时间，华夏幸福着重在完成债务重组的前期工作，即获得金融机构债权人委员会通过。王文学对华夏幸福败走环京和债务重组，有着清醒的认知。
而后，华夏幸福公布债务重组方案，通过“卖、带、展、兑、抵、接”等六种方式清偿，对2192亿元存量金融债务进行重组，包括现金兑付570亿元，出售资产500亿元，抵押物债权展期352亿元，以及通过信托偿还220亿元。但境外债务一直没有取得较大进展。
截至2022年8月底，华夏幸福仍有988.85亿元的债务没有签约重组。
在化债的同时，王文学带领华夏幸福向“更轻”的产业新城服务商转型。柏文喜表示，全面转型成为产业新城服务商的路径，属于剥离开发与持有等大投资、重资产业务而转向轻资产模式，由于产业新城服务业务具有可持续的现金流与服务性收入，因此从逻辑上是可行的。
转型初见成效后，2022年12月，其轻资产相关重点业务“幸福精选”和“幸福优选”，即产业园区物业服务和代建两块业务，也被摆在债权人面前，借势用以股抵债的方式进行偿债，以时间换空间，甚至还拿出“早鸟价”的营销手段，12月31日之前可享受七五折的优惠。
据目前最新债务重组进展的公告显示，相关债权人接受债转股的金额，涉及金融债务24.65 亿元，经营债务金额为 25.53 亿元。
罗乾波还是对此举表示赞同，“你可以说华夏幸福为了快速化债已然无所不用其极，但确实有效果，也打破了一些思维上的局限，将会给同行一些启示。”据悉，目前融创中国也在促进境外债重组，方案中也涉及债转股或债务与股权挂钩工具。
“华夏幸福仍然在债权债务的同一体系内，通过债务置换和价值对冲的方式来解决问题，肉仍在自己锅里，而且自己仍掌握着51%的控股权”，在罗乾波看来，这个手法远比那些卖股权和平台控股权的一锤子买卖的方式要聪明得多。
启示
在2022年的尾期，华夏幸福像极了Deadline之前赶作业的学生们，将花样“偿债”的进度条拉满，大厂、固安等多个产业新城和南方总部资产，出售给当地城投公司和华润置地，回血140.89亿元；还成功展期棘手的美元境外债和中融信托债务。
在一系列的债务处置后，华夏幸福进入收尾期，化债近8成，剩余的逾期债务仍有517亿。关键时刻，拿得起放得下的王文学，为华夏幸福争取了化债的宝贵时间，接下来将考验自身业务的造血能力，这也成为能否顺利度过危机的关键。
不过，继成为首家“暴雷”的房地产企业之后，华夏幸福也成为2022年为数不多实现扭亏为盈的房企，预计实现归属于上市公司股东的净利润为11亿元到16亿元。
华夏幸福与“环京一哥”的称号渐行渐远后，荣盛发展却在高周转扩张的房地产老路上疾驰。
截至目前，荣盛发展共有存续债券4只，存量规模为38.73亿元。其中，一年内到期的金额为19.93亿，3年内到期的规模为18.8亿。销售额下滑程度也远大于行业平均水平，据中指研究院数据显示，去年前十个月，荣盛发展销售额仅达到355亿元，同比减少65.7%。
幸运的是，地产融资政策暖风频吹，市场回暖的迹象也越来越多。
就在不久前，荣盛发展的定增预案已获证监会受理。荣盛发展本次非公开发行募集资金总额预计不超过30亿元，扣除发行费用后将用于以下成都时代天府、长沙锦绣学府、唐山西定府邸项目，另外9亿元用于补充流动资金。
荣盛发展能否继续追上华夏幸福，成功自救呢？柏文喜预判，就目前的政策背景和市场环境而言，只有市场回暖才能彻底改善荣盛发展的基本面。“目前，市场仍然在继续下行之中且暂时看不到回暖迹象，因此荣盛发展要及时走出泥潭会有较大难度，而且也不会太快。”
曾经争做“环京一哥”的荣盛发展、华夏幸福，从你追我赶的规模竞逐，变成一场惨烈至极的淘汰赛。
在中房信分析师薛建雄看来，环京楼市承接北京外溢购房需求，导致楼市紧俏，近两年敲响警钟，令人望而却步。“环京房企前期扩张激进，疫情又突然席卷而来，抗风险能力自然更差，容易陷入流动性危机。”
环京楼市中迁徙和流动的北漂、中介，成为一个个环京房企财富神话的见证人。但现实残忍的是，当房地产周期大幕拉上，那些高杠杆的玩家大部分走入危途。
