稳楼市不仅需要研究房地产领域的政策措施，也应与我国宏观调控政策相结合，尤其是及时、有效应对目前经济下行的冲击。
盛松成中国首席经济学家论坛研究院院长、中国人民银行调查统计司原司长
中房报记者 苗野丨北京报道
2023年房地产市场如何开局起步？从中央到地方都给出了答案：稳！
“尽管有关边际放松房地产需求调控和缓解供给端资金约束的政策措施已陆续出台，并为市场恢复创造了条件，但成效尚不显著。”中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在接受中国房地产报记者采访时表示，经济环境以及房价预期仍较弱，房地产市场修复可能需要较长时间。
时隔近20年，房地产“支柱产业”地位被重新提起，监管层不断丰富和完善政策工具箱，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策。那么，房地产市场能否在2023年恢复稳定运行？
盛松成认为，中国房地产市场不能、也不会硬着陆。从历史和国际经验看，房地产硬着陆有两个主要特征，一是房价迅猛和持续下跌，二是引发经济的全面衰退，如20世纪80年代末90年代初的日本和次贷危机期间的美国，我国并没有这样的迹象。目前短期经济冲击拖累了楼市企稳。随着经济逐步修复，我国房地产市场一定能实现软着陆，尽管这需要时间。
中国房地产报：2022年房地产市场跌宕起伏，回望过去一年，您对房地产行业有什么总结？
盛松成：去年年底两个月，金融支持房地产措施密集出台，努力推动房地产行业“软着陆”。我国房地产市场调控的基本方向是正确的，最近一轮房地产市场下行反映的不是政策方向的问题，而是政策调整的实施强度、节奏以及疫情的影响。
从2021年5月房地产风险明显暴露后调控政策分为三个阶段渐次推进：第一阶段房企努力自救；第二阶段中央提出压实地方政府“保交楼、稳民生”的责任；第三阶段金融支持有助于房地产市场“软着陆”。监管层围绕稳定房地产市场发展出台了多项支持房地产供求双方的金融政策，供给端主要是缓解房地产企业和项目融资难题，需求端全方位促进居住消费良性循环的政策逻辑链也逐渐清晰，相信在各方共同努力下，市场预期有望改善。
房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。中国房地产市场不能也不会硬着陆。我国还在城镇化进程中，住房改善需求潜力较大，居民收入也仍然有较大增长空间。与房地产泡沫前的美国和日本相比，2021年中国城镇化率为64.72%，远低于1990年日本的77.37%和2005年美国的79.93%。
中国房地产报：今年1月起从中央到地方密集出台了一系列稳楼市政策，未来政策是否还有一定打开空间？如何更好发挥稳楼市作用？
盛松成：目前边际放松房地产需求调控和缓解供给端资金约束的政策措施已陆续出台，并为市场恢复创造了条件，还需要进一步改善预期。同时，有效、有力应对居民收入下降也是稳楼市重要举措。
我们最近的研究发现，去年第四季度我国居民房地产按揭贷款的违约情况明显增加，居民购房愿意呈下降趋势，主要原因是短期经济冲击导致居民收入下降，而非“保交楼”推进不力。这其实是一个“好消息”，因为我国经济正在波动中逐步企稳。
目前“稳楼市”应聚焦于通过经济增长恢复居民购买力，从而避免“居民收入下降——房地产继续大幅拖累经济——预期进一步转弱”的非良性循环。对此我建议，积极的财政政策应更多向民生领域倾斜，并着力促进内需增加，缩短经济实现内生增长的时间，这是改善居民预期和提高收入的根本途径。同时，房地产领域仍应保持政策定力，在坚持“房住不炒”的同时，继续帮助行业度过困难期，但要避免过度刺激市场。此外，还应增加与市场的政策沟通，对未来我国房地产转型方向提供更加明确的指引，这也有助于缓和市场的观望情绪。
中国房地产报：2023年，您对我国经济与行业发展有何期待？
盛松成：随着疫情防控政策的调整，今年经济整体有望实现良好增长。但疫情防控优化的滞后影响，叠加去年一季度经济增速基数较高等因素，今年一季度的稳增长压力比较大，且今年经济仍然面临着疫情感染反复等不确定性，总之要把经济的恢复和发展放到更加重要的位置。
目前，房地产市场观望情绪较浓，经济恢复带来的预期修复对房地产市场后续走势将产生较大影响。数据显示，对于房地产市场处于观望的居民占比在20%左右，这部分“观望者”往往是有购买力的群体，随着预期改善有望转化为有购房计划的购房者。因此，稳楼市不仅需要研究房地产领域的政策措施，也应与我国宏观调控政策相结合，尤其是及时、有效应对目前经济下行的冲击。我相信，房地产风险终将过去。
