财联社2月8日讯（记者 高萍）“经营贷年利息2.5%，可以用来买房、还房贷。”近期，有北京居民接到的贷款中介电话如是介绍。在排队提前还房贷潮持续的背景下，有行业内人士直言，或不乏存在用经营贷置换房贷的情况。
业内分析人士指出，监管明令禁止消费贷、经营贷流入楼市、股市，经营贷违规进入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差。对于购房者而言，风险不可小觑，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。业内建议，是否提前还房贷需要根据自身的情况决定，最好不要盲目跟风。
经营贷利率2.5%可买房？有银行称低利率限政府补贴名单企业
近期，北京的赵女士接到一通来自贷款中介的电话，对方声称目前经营贷年利息可做到2.5%，可以用来买房、还房贷。
据该中介对财联社记者介绍，年利息2.5%的经营贷是在1月15日之后才有的贴息政策，此前最低为3.5%， 因为是银行的开门红政策，她预计“在本月月底或下月就没有这样的政策了”。对于经营贷的用途，该中介则直言，“该房产抵押经营性贷款，并不一定用来经营，用来还房贷和买房都可以，现在很多人都买房。”
当提及银行贷后管理是否会查询到资金流向未用来经营时，该中介则补充称，会做一个资金断流，帮忙处理好。至于贷款的金额需要看抵押房子估值进行审批，贷款最低100万，最长期限为10年。对于申请人名下没有公司的，上述中介则称“这比较简单，只要在公司内加个股东就可以”。
财联社记者咨询多家银行了解到，目前经营贷最低利率多在3.25%左右。北京一家大行某支行工作人员表示，该行经营贷中信用贷利率为4.05%，抵押贷最低利率为3.25%。其中，抵押经营贷最高额度为1000万元，信用贷额度最高为50万元。若是以个人名义申请的信用经营贷，需要个人持有企业股份必须超过51%，企业成立两年以上，正常经营。北京另一家大行工作人员也介绍，该行经营贷最低利率3.35%。
至于利率低于3%的经营贷，上述一大行工作人员介绍，对于企业贷款会有补贴的政策，如果企业没有做过贷款，会有首贷的补贴。“有能做到利率2点几的经营贷，但是企业需要在政府补贴名单里，且这部分有一定的额度限制”。
上述另一家大行工作人员则表示，该行只有创业担保贷的贷款利率是2.2%，但因为属于一个比较特殊的贷款品种，因而有一些严苛的标准，需要纳税额达到一定程度，去年新增员工达到一定标准等。
提前还贷潮持续 贷款中介推销转贷“旺”
自2022年即出现的提前还房贷现象在春节前曾再掀起一波提前还贷小高潮。节前，财联社记者曾从北京多家银行个贷人员处了解到，有银行每天定时释放额度，有的银行需要提前一个月预约，有的银行则已经排队还款到5月。节后，众多客户提前还款的迹象并未有所改变。近日，北京一家大行某支行个贷人员表示，目前预约提前还款申请后还款时间已排队到6月。
“排队提前还房贷”现象在各大一二线城市愈发普遍，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，不少房贷借款人选择全部或者部分提前偿还贷款，主要由几个因素所致。首先是由于理财产品的利率下滑，很多理财产品的年利率跌破3%，而房贷利率整体来说大于理财利率，找不到更优质的投资渠道也促进了居民选择将存款用于提前还贷。
“其次，年后迎来降房贷潮，多地首套房贷利率跌破4%，且有城市取消基准利率的加点下限，这就说明存量贷款的利率高于新增的贷款利率，短期内降房贷利率也是趋势，存量客户的内心不平衡也促使了居民提前还贷。”王小嫱表示，此外，对整体的经济发展不乐观，经历了疫情的经济下滑，居民对于未来的收入预期缩减，降负债能给居民带来更高的安全感。
一位房地产行业内人士直言，当下提前还贷潮中，不乏以经营贷置换房贷，“很多金融贷款企业都在各种推销用3点多的经营贷置换按揭贷款”。
北京一位贷款中介近日在朋友圈发布的“转贷通知”显示：“已经抵押在银行，月利息超过6厘以上，建议您转贷了。今年央行继续大力扶持中小微企业，有很多贴息政策。授信先息后本、等额本息还款！已经抵押完的可找我安排。没执照的可以现起！”
据该中介介绍，最近转贷的客户大多是此前房贷利率比较高的客户，通过重新抵押房子的方式将利率降下来。经营贷利率目前为3.2%-4%。
对于存量房贷利率较高的情况，北京另外一位贷款中介也表示，可以通过经营贷“降息”。北京一家助贷公司人员也介绍，目前有部分客户通过经营贷转换房贷。他介绍称近期做的一单业务的客户房贷利率为6%。若房屋仍有按揭贷款，目前经营贷办理有解除一抵重新做一抵和二抵两种方式，利率为3%多点。若申请人名下没有公司可以花几千元帮忙“买”个壳公司。
监管明令禁止经营贷入楼市 改变资金用途存风险
“经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差。”中原地产首席分析师张大伟称。当下提前还贷潮中，不乏以经营贷置换房贷，他表示，100万元20年的月供，过去经营贷一般周期只有1-3年，但现在很多银行已经可以做到20-30年，即使有中途归本也不影响接近30万的利差吸引力。此外，“从当下市场看，很多审批非常容易的消费贷3年30万，利率只有3点多，挪用30万3年就可以节省1.5万的利息”。
北京金诉律师事务所律师王玉臣也表示，这种现象产生的原因有很多种，大部分是因为利息差额。比如经营贷的利息经常会低于房贷，对于购房人而言用经营贷套取贷款就比房贷划算。还有一些是因为资金有问题，希望通过这种方式来缓解资金压力。
王玉臣称，银行贷款是有明确的用途设定，必须按照用途去使用，不能挪作他用。不是钱到手了，想怎么花就怎么花。经营贷款是以中小企业主等为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其经营需要。这种贷款是给中小企业经营的惠民举措，是明令禁止流入楼市的。
财联社记者向多位银行工作人员了解消费贷、经营贷办理细节时，对方均多次强调消费贷、经营贷不得进入股市、楼市，且经营贷审批有着严格的门槛。其中一位大行工作人员称，经营贷流入楼市这种行为是违规的，一经发现征信会受到影响，同时银行会要求提前结清贷款。
“2021年3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅特意对此发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。”王玉臣进而称，在此通知里，对经营贷流入楼市更是做了强制性规定，而且从多个维度进行防范和惩治。
“这种行为对于购房人而言有不小的风险。”王玉臣表示，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临被抵押的房产被拍卖的风险。而且，在转经营贷的时候，不少人会在中介的指引下采用过桥贷款。此时，还会产生新的成本。且过桥贷款的利率往往也是要高于银行贷款利率的，一旦后续资金出了问题，不能及时偿还，无疑会适得其反。
“其次，对于一些操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险。严重者，甚至还可能受到刑罚制裁。”王玉臣补充道。关于转经营贷的风险，银保监会此前也曾提示过风险，详见财联社报道《房贷转经营贷可“降息”？银保监会：隐藏高额收费陷阱、影响个人征信等风险》。
对于是否提前还房贷，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，提前还贷要根据自身的贷款情况决定，最好别盲目跟风。一方面，观察自身目前缴纳的房贷利率水平与当前城市房贷利率之差，如果目前缴纳的房贷利率高于当前利率很多，可考虑提前还贷；其次，看自身是否能找到比房贷利率更高的理财产品，如果没有更好的投资渠道且手头资金充裕，可以考虑提前还贷；此外，还需考虑自身目前剩余的本金金额与总本金额的差距，如果本金已经偿还一大部分，没必要选择提前还贷了。
