2月10日，格力地产股份有限公司披露对上海证券交易所监管工作函的回复。
据悉，格力地产于近期收到上海证券交易所上市公司管理一部《关于格力地产股份有限公司业绩预告相关事项的监管工作函》，现进行内容回复。
其中，上交所要求格力地产说明说明本期计提大额减值的原因及合理性、计提金额的准确性；结合2022年下半年市场与经营情况变化，说明业绩预告与半年报回函中对存货减值相关判断存在较大差异的原因等。
对此，格力地产回复称，2022年存货减值的主要原因一是受新冠疫情及房地产市场持续下行影响，房地产市场成交规模及成交价格均出现大幅同比下滑；二是公司前期对部分存货项目的经营预期与市场实际销售价格情况存在差异；三是为加速存货去化，加快资金回笼，公司新一届管理层采取积极、灵活的营销策略，拟将部分存货项目加速销售去化；四是为盘活公司资产，公司新一届管理层适时调整项目定位，部分存货项目处置方式发生变化。本期存货跌价准备计提相关政策与前期一致，本期计提金额系根据相关政策计提，不存在前期计提不及时、不充分，也不存在利用减值计提来调节利润的情形。
此外，格力地产表示，管理层前期对于相关区域房地产销售市场发展趋势预期过高，未能充分结合外部市场经营环境变化进行预判，经营策略调整不够及时，导致对存货减值的预估较为保守，一定程度上存在不够谨慎的情形。公司新一届管理层在综合考虑外部市场经营环境的不断变化后，相应调整经营策略，因此对存货减值的相关判断发生变化和差异；同时将严格按照企业会计准则要求，聘请专业评估机构对公司相关资产在2022年末时点进行减值测试。
上交所还要求格力地产结合近三年经营情况与投资性房地产公允价值变化，说明本期公允价值确认方法是否与前期一致，是否集中在本期确认公允价值下降。
对此，格力地产回复称，公司本期投资性房地产公允价值确认方法与前期一致，不存在集中在本期确认公允价值下降的情况。
另悉，上交所要求结合房地产业务的区域布局，各项目的施工、交付和销售情况和同行业可比公司情况，补充披露收入下滑的具体原因与合理性，以及业绩下滑是否具有持续性。
对此，格力地产表示，房地产业务经营模式以自主开发销售为主，项目主要集中在珠海、上海、重庆、三亚。2020年在上海推出“浦江海德”项目，目前正在推进上海锦云江悦项目、雅悦美筑项目开发及销售。受新冠疫情及房地产市场持续下行影响，特别是2022年，上海在售部分项目未达到结转收入条件，导致本年度结转收入较上年同期减少。公司2022年度收入减少情况与同行业整体情况不存在趋势性差异。公司目前仍持有多个尚未达到结转收入条件的项目，包括珠海格力海岸七期、上海锦云江悦项目和雅悦美筑项目、三亚合联项目等，加之已达到结算收入条件的项目尚有部分余房正在销售中，预计未来年度有较为稳定的营业收入来源。
上交所另要求格力地产结合房地产调控政策、销售均价、拿地成本、利息资本化等因素，对比公司和同行业毛利率情况，若公司与行业毛利率水平差异较大，请说明原因及合理性。
格力地产回复称，2022年公司房地产销售价格受新冠疫情及房地产市场持续下行影响，且公司2021年结转上海项目单价较高，2022年结转收入的项目平均售价较2021年下降约40%。同时，受到2021年结转上海项目成本较高因素影响，2022年单方结转成本较2021年下降约37%。2022年公司单方结转收入降幅略高于单方结转成本降幅，导致2022年度公司毛利率同比略有下降。此外，根据Wind数据整理，2020年、2021年、2022年1-9月上市房地产企业毛利率分别为32.72%、28.66%、24.55%，近三年毛利率呈现逐年下降趋势。公司近三年毛利率与房地产行业及同行业公司毛利率走势基本一致。
