编者按： 行业风云变幻，历经冰火洗礼，有人销声，有人逆袭。地产新周期，是强者的黄金时代。成为1%，才是地产领跑者的正确姿势。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找地产三好生”系列，解码榜样力量，剖析“三好”特质房企。
碧桂园旗下博智林所研发的地面抹平机器人
作者丨王迪
出品丨焦点财经
碧桂园坐上房企销售额冠军“宝座”，是在2017年。那一年，二三四线非热点城市楼市需求集中释放，恒大第一的记录被打破，房企前三销售额集体撞进5000亿元门槛。
看似狂欢的2017年，房企们都在为规模发力。也是那一年3月，广州和北京率先打响楼市调控第一枪，开启“五限时代”。同年7月，广州一纸文件以“租售同权”概念震动楼市。
彼时，大家还沉浸在楼市的繁荣中，并没有察觉几年之后的隐忧已经渐近。
此后的六年里，“老二”在万科和恒大之间换了又换，而碧桂园打下“江山”后，稳坐房企销售额“头把交椅”。碧桂园与亚军的差距也在700亿元—1400亿元之间推拉，在这场你追我赶的“狂飙”游戏中，大家玩得不亦乐乎。
2020年，恒大勇猛直上将差距缩回到800亿元，此时，两者都进入7000亿元俱乐部。2021年，碧桂园销售额虽然略有回落，但是狂甩万科千亿元。
2022年，似乎一切都变了。曾经的竞争对手恒大“风雨飘摇”，直接退出了十强决赛，“老二”也换成了央企——保利发展（4408亿元，中指院数据），碧桂园销售额则陡降至4643.0亿元，两者的距离也缩小至200多亿元。
经历过2022年的至暗时刻，曾经市场化的民营房企优势不再，背靠“大树”的国央企一跃而上。在地产轮回中，“游戏”的聚光灯转向了。
虽然行业不再唯规模论，但是作为唯二挺进2022年销售业绩前十的民营房企（另外排第九位的为龙湖集团），碧桂园称得上是困境中的“尖子生”。“带头大哥”好做吗？2018年的房屋质量问题曾将其至于“火架”之上，面对曾经的高周转模式，碧桂园也在努力改变形象。只是，现在的命题变成了“活下去”。
“牛奶会有的，面包也会有的，我们一定会发展得很好，不要在黎明前倒下，要活到春天的到来，而春天必定到来。” 2023年首次月度管理会议上，碧桂园当家人杨国强如此勉励全体员工。
碧桂园总裁莫斌则强调要做好保安全、保交楼、保资产工作，谋求新的发展。面对国央企们的“来势汹汹”，一场“守江山”的任务又来了。
保安全
在中央号召保交楼与稳民生的阶段，判断好房企的标准大致有二：一是，在政府的眼中，具有资金背景优势的国央企，另外则是经营稳健的潜力股——示范民营房企，从融资力度支持可以窥见一二。二是，在消费者眼中，有诚信，能够保交楼，购房者“上座”、有口碑的房企。碧桂园正好都满足。
针对公司发展，在2022年开年管理层就指出，推行全面预算管理、过紧日子，围绕“一率五力”，通过“强基行动”“争优行动”“归零行动”和“合力行动”，将持续提升全周期竞争力落实到位。安全和质量要永远排在第一位。杨国强也多次提到：“有关安全的钱一分都不能少”。
一切指令取得了效果。
2023年开年，碧桂园获批200亿中票储架式注册发行，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的民营房企之一。今年1月，碧桂园再获融资支持，与中国民生银行香港分行订立融资协议，获最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资。
行业困境，保企业安全是第一要务，直接映射在现金流层面，国央企有天然的优势，而民营房企的融资程度则间接反映了其“健康度”与“优质度”上。在这一点上，碧桂园是融资“输血”的民营房企典范。
首先，碧桂园是国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企，也是为数不多能同时获得中债增提供增信及央地合作提供增信的民营房企。
自去年以来，碧桂园开年39亿港元可转债成功发行，又与招商银行签署150亿地产并购融资战略合作协议。去年9月，碧桂园成功发行15亿元中票，票面利率低至3.2%。2022年下半年，碧桂园先后获得增信担保成功发行两期共25亿元中票，并通过央地合作增信模式发行10亿元公司债，以及获得工商银行等十家银行逾3000亿元意向性综合授信支持。侧面反映优质民营房企的融资能力。
在去年境外资本市场几乎停滞的状态下，其已先后发行可转债折合33.68亿元人民币，配售新股折合24.1亿元人民币。更为重要的是，管理层对于公司的“输血”支持，也振奋了公司及员工的信心。其中，主席、联席主席作为控股股东提供50.5亿港元无息无抵押借款等。
此外，2022年，碧桂园以现金提前赎回约4.11亿美元年内到期票据，该笔票据是碧桂园唯一一笔今年需兑付的美元债。截至6月份。待该笔剩余票据偿付完成后，公司年内无到期美元债。
如今顺畅的现金流，离不开碧桂园现金流铺排计划及精细化的管理规则。碧桂园通过铺排未来12个月的现金流计划，将未来可能遇到的各个风险点纳入考量，比如销售波动、直接融资渠道是否畅通、债务到期安排、现金是否可盘活等，保证有充足的现金支持如期交付。
在现金流管理方面，短期上，碧桂园进行每周资金计划的滚动铺排，削峰平谷，留足安全垫应对外部的不确定性。数据显示，2022年上半年碧桂园可动用现金余额1479.8亿元，经营性现金流长期维持“净流入”，上半年流入净额52.5亿元。
对于未来现金流规划发展，管理层指出，当前要保持沉着冷静，区域和项目要紧紧抓住可动用资金和销售、资产盘活等核心事项，努力以最小代价打赢最后的决战。同时要冷静面对疫情的变化。
莫斌要求，首先各区域和项目要做到有效供货，要思考集团总部和区域之间，区域跟项目、市场之间怎样形成有效闭环；其次要做到有效销售，要围绕规模、有质量的现金流、资产价值三个维度进行精细化销售铺排。
保交付
“保交楼”无疑是2022年房地产行业最重要的关键词之一。在烂尾楼频发的当下，“契约精神”是信任的基石，也成为评价一家房企优质程度的一大标准。
作为民营房企，2022年，碧桂园以近70万套房屋的交付量占据房企交付榜榜首，万科集团交付28万套，保利发展交付25.9万套。从交付规模上看，碧桂园2022全年交房量位列行业第一。
“要努力做到完美交付、让客户口碑相传。越是市场低迷的时候，口碑越是重要。”这是管理层的要求。
之所以如此重视保交付，是因为在房地产的下半场，房企比拼的不再是规模大小，而是产品交付、产品质量。能否按时交付，直接影响房企的口碑、声誉及客户满意度。
为加码口碑，碧桂园、万科、中海、龙湖、远洋等不少开发商更是在按时或提前交付的同时，着力推动“交房即交证”，。
以碧桂园为例，2022年全年，在广西14个地市，78个项目共交付4.3万套，其中“交房即交证”超6000套。碧桂园贵州区域累计如期交付41个批次，15776套房屋、超226万平方米，其中6个项目2936套实现“交房即办证”；云南区域共计交付22个项目，其中9个项目实现“交房即交证。
在市场下行的趋势之下，碧桂园能够形成提前交付，离不开完善的交付体系。以项目管理为例，房屋建设本身流程繁琐，且很难及时跟进。为了对每个施工节点进行精准管控，碧桂园自主研发了帷幄APP，以数字化提升作业流程的规范化、标准化、精细化。
在交付业主前，碧桂园会对所有交付批次开展交付评估工作，特别针对户内、公区、外立面、园建绿化设置了800余个检查项，光是插座这一项就细化落实到接地保护、线路、高度等。
针对保交付，碧桂园总裁莫斌公开强调，碧桂园将进一步完善制度标准，强化交付评估，倒逼施工过程管理，提升产品品质，真正关注客户的每一个体验触点。
据了解，碧桂园多个项目开展了工地开放、业主预验收等活动，方便业主提前实地查看项目施工过程及提前验收，通过收集业主建议，以客户视角进一步提升关注点。
除保证了交付量之外，碧桂园还保证交付质量。今年1月，第十届（2021-2022年度）“广厦奖”名单公布。拉萨碧桂园、碧桂园·凤凰城豪园二标段等7个项目获“广厦奖”，碧桂园·凤凰城豪园二标段、碧桂园·锦唐、鹿寨碧桂园翡翠湾一期共3个项目获“广厦奖”单项优秀奖。
保交楼，保的是交付，稳的是信心，保交楼的主要资金来自销售回款，而购房者信心的建立离不开对企业品牌的信任度，信任度重要支撑就是交付层面。在这一层面，碧桂园对于产品的关注有目共睹。
面对市场境况，杨国强指出，随着经济社会发展，人们怀着对美好生活的追求进入城市生活和发展，这样的历史进程势不可挡，为他们提供好的住宅产品、好的社区配套、好的人居服务，这是行业和碧桂园未来发展的机会。
保资产
从行业的角度来看，除了资本回报率领先、运营管理效率更高、兼顾规模与安全，更重要的是，要追求科技赋能、模式与产品创新，拥有更大的发展潜力和可持续发展能力——保资产。
早在2018年下半年，碧桂园就提出“提质控速、行稳致远”战略方针，此后连续几年都强调要持续提升企业的全周期综合竞争力。2022年年会上，碧桂园连续第四年将“全竞提升”作为年度主题。口碑相传和数字化成为“全竞提升”的重头戏。
面对智能建造时代来临，“机器人盖房”已成现实，碧桂园也在酝酿生产模式的变提升作业效率。当其他房企推进线上数字化时，碧桂园则将领域直接聚焦在机器人造房上，瞄准制造业模式。如今，碧桂园投身科技智慧建造四年多，在行业处于领先地位。
早在2019年初，碧桂园就提出“高科技综合性企业”的新愿景，2021年7月，杨国强更是在集团管理会议上强调，“要全力以赴做好机器人建房的试点工程。从明年开始，全部用机器人建房子。”
依托BIM数字化技术，博智林还打造出了数据化的建筑信息平台，赋能设计、采购、运营、工程等各模块，为建筑全产业链打造出了可视化的智能建造整体解决方案，进一步推动了建筑业作业实现安全、质量、环保与效益的优质结合。
博智林机器人自主上梯、出梯
如今，碧桂园旗下博智林已形成了混凝土施工及修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线，覆盖结构施工、外墙施工、地下室施工、混凝土修整、装饰装修等多项建筑施工工序。
截至2022年底，碧桂园旗下博智林已有33款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖30个省份（直辖市、自治区）超600个项目；累计交付超1700台，累计应用施工面积超千万平米。博智林已获授权超2100项，其中获授权发明专利超1000项，相关机器人技术已在国家科技成果鉴定中获得6项国际领先的综合评价。此外，机器人调度指挥系统指挥下的多机协同施工已在多个项目得到验证。
相关分析人士认为，地产行业下行已成定势，稳健经营，向管理要红利的共识正在形成。当房地产全年销售面积重回2015年，销售额重回2017年，千亿房企数量大幅减少至仅20家，“泡沫”正在出清。
经历过2022年的至暗时刻，地产人的信心在无数次的政策激烈中升起又落下，摩擦又摩擦。就在2月5日，武汉把房地产行业列入困难行业名单，房企的日子不好过有目共睹。
对此，碧桂园有自己的应对方式——“沉着冷静、审慎乐观”。管理层指出，2023年以“起跑即冲刺，开战即决战”的状态做好当下工作，打好2023年“翻身之战”。
