编者按：每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。
2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路。
为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？
与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机会。
观点网 2022年已经过去，作为全球第二大经济体的中国，在年末转变防控策略，推动了经济的快速复苏。
这对所有从事零售消费行业的企业来说，都是好消息。
但事实上，新冠疫情的影响仍存，尤其是体现在相关从业企业的业绩报表上。
据不完全统计，截至现时，几乎半数上市零售消费企业已宣布预亏。随着经营环境大幅好转，它们正“舔舐伤口”等待重新起步的契机。
1月31日，恒隆地产有限公司亦按时发布了2022年度全年业绩。
挖掘这份最新的年报，我们得以从数据层面观察恒隆在2022年的具体表现，并从中发现与众不同的秘诀所在。
业绩透视镜
2022年强力毒株“奥密克戎”肆虐，各地社会生产活动一度停摆，各行各业均遭受冲击，商业地产行业也未能独善其身。
资料显示，恒隆地产2022年营收103.47亿港元，与2021年持平。其中，主要受2022年第二季度起人民币兑港元贬值及上海的商场受疫情影响而于4月和5月停业，致使恒隆物业租赁收入较上年同期下降3%，为100.31亿港元。
纵观恒隆地产2022年财年业绩，尽管受到疫情影响，但在逆流中仍基本与2021年度持平。细究之下，财报中颇具亮点。
有别于同行，这家港资发展商长年专注于自持高端商业地产，并以稳健为经营的重要衡量标准，从管理层架构、公司治理到项目拿地、建设、招商、运营，无不稳扎稳打。
因此无论面对顺流逆流，恒隆始终保持稳定增长，就像董事长陈启宗先生在恒隆地产2022中报《董事长致股东函》中提出的那样，“恒隆能抵御任何冲击”。
数据来源：企业公告、观点指数整理
过去，恒隆地产是通过将商业版图从香港延伸至内地，来实现这一点。
恒隆于1992年进军内地，在最繁华最具经济活力的城市之一上海打造了两个项目：1999年12月开业的上海港汇恒隆广场，以及落成于2001年的上海恒隆广场，在重奢销售行业建立了稳固的地位。
上海恒隆广场及上海港汇恒隆广场两个重磅项目，一度占恒隆内地物业租赁收入超过六成。近年来，随着内地其他地区项目的相继成熟，恒隆倾注的努力获得越来越大的回报，租赁业务的风险承受能力进一步得到加强。
据了解，2022年全年，恒隆地产在中国内地布局的十座购物商场中，有六座受疫情影响停业一段时间，包括上海曾完全停转两个月之久。
但由于恒隆凭借地域及业务多元化的长远策略，在上海之外的其他高端购物商场，如昆明恒隆广场、武汉恒隆广场、大连恒隆广场、无锡恒隆广场在疫情下仍然实现迅速成长，弥补了上海项目的缺位。
数据来源：企业公告、观点指数整理
报告期内，武汉恒隆广场租赁收入剧增52%达2.32亿元，在2021年成功转型的大连恒隆广场收入增幅也达到40%。
在上海项目录得进账下跌的情况下，这也令恒隆内地高端商场整体收入下跌控制在百分之一的范围内。
数据来源：企业公告、观点指数整理
另一方面，恒隆近年来越来越重视办公楼板块，并在2020年9月推出旗下首个多功能办公及商务空间“HANGOUT恒聚”，第一个项目已落地于无锡恒隆广场。
疫情期间，极具韧性的办公楼组合为恒隆地产提供了稳固的租金流入。年内，恒隆地产内地物业租赁组合中，办公楼部分获得了11%的正向变动。
最终反映到报表上，恒隆2022年内地物业租赁收入虽然为67.52亿港元，同比录得3%跌幅。但如果撇除汇兑损失影响，用人民币计值，这部分收入则实现同比上升1%。
顺流与逆流
稳健并不意味着裹足不前，面对疫情造成的艰难市况，恒隆地产把控战略方针，如期推进了多项工作计划落地。
其中，杭州恒隆广场在年内获得建设新进展。2022年10月末，杭州恒隆广场项目（标段一）C区地块最后一块底板顺利完成封筑仪式，正式进入结构施工的快速推进阶段。
这个2018年5月拿地，2019年下半年开工的商业项目，预计于2024年起分阶段落成。
同时，2022年内恒隆开始在内地推出更多更丰富的物业组合。作为恒隆在内地高端服务式寓所品牌的首个项目，武汉“恒隆府”问世意味着恒隆在内地业务版图从商场、办公楼扩充至高端服务式寓所领域，也被视为里程碑动作之一。
背后是源于内地业务越来越成为关键。
来自过往数据，2020年恒隆内地分部利润占比首次超过香港，达到54%。2021年度，无锡恒隆广场、昆明恒隆广场两个新晋项目的销售额已经超过了香港分部所有营业额的总额。
而2022年内，恒隆上海以外高端商场收入平均增幅达到17%，逐步跃升为公司内部强劲的增长核心。
可持续发展则是恒隆在2022年倾注精力的另一个工作重心。年内，除通过“恒隆抗疫基金2.0”分别捐赠1000万港元及300万人民币支援香港和内地抗疫工作、启动全国性社区投资项目──恒隆“她领航”计划以促进女性的多元发展外，还有不少其他动作。
包括在同年4月宣布成为香港首家以及亚洲首批加入ULI Greenprint全球倡议的房地产公司，并承诺于2050年前将营运物业组合的营运碳排放量减至净零排放水平。
最新于2022年12月，恒隆更成为香港及内地首家获得科学碳目标倡议（Science Based Targets initiative，简称SBTi）批核公司所制定的短期及长期减碳目标的房地产发展商。
在此之前，恒隆在2020年12月公布了一系列将于2030年或之前达到的可持续发展目标和指标，并于2021年进一步制定25个将于2025年底或之前实现的可持续发展指标，涵盖了公司可持续发展框架聚焦的“应对气候变化、资源管理、福祉及可持续交易”4个优先议题。
其中颇为触目的是，于2022年10月宣布与全球奢侈品领导者LVMH集团携手在内地开展可持续发展的计划，此次全新的合作模式具有开创性和前瞻性，为全球首创，彰显了两家集团在可持续发展领域的领导力和承诺，重塑了业主与领先零售品牌在可持续发展范畴的关系。
具体项目方面，昆明恒隆广场在2021年年末就宣布全面使用可再生能源，成为恒隆旗下首个及云南省首个在业主和租户营运的年度耗电量方面均实现净零碳排放的綜合商业项目。及后恒隆再下一城，公布其济南恒隆广场于2023年1月1日起成为山东省和济南市首个全面采用可再生能源的商业发展项目，并进一步提升恒隆内地物业组合的可再生能源使用量至近 25%。
而旗舰项目上海恒隆广场则成为内地首个于营运阶段获颁LEED V4.0运营和维护（既有建筑）及WELL V2核心铂金级认证物业，亦是认证面积最大的综合商业项目。(*有关资料截至2023年1月15日)
经过多年细心耕耘，恒隆在ESG和可持续发展方面的努力已成功反哺公司经营。
资料显示，于2022年，可持续金融占恒隆地产的债项及可用信贷额度总额已提升至46%。
据统计，一年时间内恒隆地产已分别先后发行价值12亿港元的绿色债券，并取得37亿港元的绿色贷款信贷额度，以及获得85亿港元的可持续发展表现挂钩贷款融资额度。
这在优化了融资结构的同时，亦帮助进一步降低总借贷成本，令财务状况更加健康。
数据来源：企业公告、观点指数整理
复苏的信心
进入2023年，中国零售消费企业迎来全新的经营环境。
居民旅游和购物意欲上涨，支撑起一片繁华景象。来自国家税务总局的数据，兔年开春，全国消费相关行业销售收入同比增长12.2%，其中商品消费同比增长10%，服务消费增幅则为13.5%。
具体到奢侈品消费领域，春节期间迎来奢侈品消费热，包括上海恒隆广场在内的各地相关标杆性商场均现排队人龙，以至于路易威登(LV)传出将实施涨价策略。
而在免税商城扎堆的海南，据海南省商务厅官方网站消息，春节长假期间（1月21日至27日），全省12家离岛免税店总销售额达到25.72亿元，相比2019年春节假期增长329%。
事实上，自2020年新冠疫情爆发以及随后“经济内循环”开启，中国奢侈品消费市场开始蓬勃发展，全球奢侈品行业对中国市场的态度产生转变，开始将重点转向中国。
而重奢物业是恒隆地产旗下最具竞争力的资产。
展望2023年，国内防疫政策得到调整，消费急速复苏，奢侈品行业前景良好并预期能取得稳健增长。
在不久前举办的恒隆集团、恒隆地产2022年全年业绩发布会上，董事长陈启宗就曾表示：“今年中国经济应该不错，因去年基数低，加上中央出台政策支持；经济和消费者的信心将恢复，同时相信高端品牌可以跑赢大市。”
他指出，今年恒隆地产的内地业务业绩表现将有机会打破历史纪录。
行政总裁卢韦柏亦补充称，不会担心通关后高端消费分流。在其看来，恒隆推出的一系列优质服务，能保证顾客的回归。
言下之意，恒隆有意愿亦有能力迎接蓬勃的消费需求。
特别是恒隆地产一直在提升旗下项目的质素和服务，包括会员计划“恒隆会”，以适应持续变化的客户需求，增强客户粘性。过去数年，已着手对多个次高端商场进行焕新升级。
根据最新规划，最新提上日程的是济南恒隆广场。这是恒隆地产内地第三个布局的项目，在2007年落成开业，已于2021年开展资产优化升级，预计于2024年完成调整。
