房贷问题引发的舆论风波还在延续。近期市场有声音呼吁，存量房贷利率和新增房贷利率之间过大的息差，是导致当前居民提前还贷的主要原因，这导致居民部门资产负债表收缩，是当下消费不振乃至经济复苏的主要障碍。因此银行应该降低存量房贷利率，理由则是“2008年有过先例”。
笔者认为，这种观点看似公允，但推敲下来却不成立。首先，虽然“08年存量房贷利率调降”有过先例，但当时利率调降的主要动能是市场竞争而非官方干预。央行当年的正式口径是，“金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平”。这更多是对彼时按揭贷款市场现况的认可，因为转按揭会导致存量客户流失，银行本身就有动能去调降利率。而现在，转按揭业务被严格禁止，商业银行在存量客户上面临的竞争压力是非常小的。
其次，主流的按揭合同期限都在20年至30年，因此存量房贷利率与新增房贷利率之间因利率波动而形成息差是常态，且当事双方无法事先预知。如果因为新增房贷利率比存量房贷利率低，就要求银行降低存量利率，那么当新增房贷利率比存量房贷利率高的时候，银行是不是可以调升存量利率？因此，此类观点在逻辑上讲不通。从过往实际情况看，提前还贷也不是什么新鲜事，反而更多是居民部门的理性选择。
最后，一如央行当年对存量房贷利率调整的态度，说明此事更多关乎商业银行与客户之间的合同，并不存在银行是否“应该”让利的问题。笔者认为，这一点在当下仍然成立。从合同的角度，双方都有权利按照预先约定的条款行事，不得将自己的意志强加给另一方。自愿订立的合同，任何单位和个人也不得非法干预。居民按合同约定申请提前还贷，商业银行有义务予以配合。居民申请调降存量房贷利率，商业银行也有权予以拒绝。
要指出的是，从08年的经验来看，调整存量房贷利率并非如某些观点认为的那样“有百利而无一害”。当前来看，不仅每位购房者和银行签订的房贷合同都不一样，统一“打折”容易滋生套利空间。极端情况下，甚至不排除炒房之风死灰复燃，从长远来看这更是不利的。
当前不论是居民提前还贷，还是居民部门的资产负债表收缩，这些经济现象都是结果而非原因。其背后的深层次原因仍然是疫情叠加经济周期导致的信心问题，这不是简单的复制一次存量房贷利率降息就能解决的。提前还贷的另一面，正是此前舆论热议的“超额储蓄”现象——居民部门并非缺乏消费能力，问题的核心还是在于对未来的预期。笔者认为，这一方面要静待经济周期和利率周期走出来，但更重要的是要想办法让居民对未来经济发展、自身收入形成更乐观的预期。
