最近市场出现了两种声音。
一种依旧保守，认为回暖还没有迹象，说暖的是多方忽悠；一种乐观澎湃，认为已经有起飞的苗头。
质疑的声音和坚定的声音在互相博弈，说明眼下深圳楼市又到了分岔路口的时候。
你们觉得深圳楼市现在是什么情况？
现在楼市政策面暂时还没有吹暖风，但市场想涨的心已经难掩。
上周市场一直吹风业主上调了价格，也有买房人在深圳楼市相关话题下，评论业主的信心已经调整了，谈价已经没有太多空间，只能选择不买了。
甚至还有买房人遇到了逆市反价的业主，被连续跳价4次。
年前建议大家盯紧市场异动，以目前市场节奏来看，有点小火花了。
但是据鲨鱼观察，只是市场回暖分化了。
虚高的楼盘依旧回调，本身就没什么泡沫的小区则开始上调价格，这意味着市场内部还在做博弈，观望情绪和涨价的情绪都在互斥。
回暖方面的观察：
1、部分成交价格有所回升
部分小区的成交价略有回升的苗头。
跟踪的小区比如宝安碧海的华丰前海湾，3房户型成交单价略有回升，2023年1月20日成交一套83平房源，总价795万，成交单价约9.58万/平。
而2023年1月13日，小区一套90平房源成交总价759万，成交单价约8.43万/平，2022年11月20日成交一套86平房源，成交总价730万，成交单价约8.49万/平。
比如宝安中心的金泓凯旋城一期，2023年1月2日，一套156平房源成交总价1648万，成交单价约10.56万/平。
而小区上一套房源115平，2022年12月17日成交总价1156万，成交单价10.05万/平；2022年9月11日一套163平房源，成交总价1655万，成交单价约10.15万/平。
再比如大冲新城花园2023年1月17日成交一套60平房源，成交总价580万，成交单价约9.67万/平。
而小区2022年12月10日成交一套50平房源，成交总价448万，成交单价约8.96万/平； 2022年11月14日成交一套60平房源，成交总价530万，成交单价约8.83万/平；2022年11月1日成交一套60平房源，成交总价548万，成交单价约9.13万/平。
而且似乎已经有业主闻风做了涨价调整。
最近深圳3个月的调价房源对比，涨价比例呈现上升趋势，意味着业主的信心在修复，涨价底气回升。
（数据来源：中介机构，行舟深房整理）
2、笋盘去化周期加快
如果是去年，即便是笋盘，大家更多的还是观望，并不一定认为是真正的笋盘。
但观察一线市场，目前可以看得到的是，笋盘成交的周期有明显缩短的迹象，放盘后成交周期10天内的不少见。
1月深圳二手房成交量为1391套，虽然成交低位，但成交周期在1个月左右的房源也有二三十套，数天内成交的也有十多套。
无论是核心区域的福田，还是边缘板块的坪山、松岗，都出现笋盘挂牌没多久就成交的情况。
福田梅林关的翰岭院107大户型，2023年1月19日成交，成交周期9天，成交总价830万，成交单价约7.762万/平，是2020年5月后同户型最低水平。
福田竹子林的新浩城花园148平大户型，2023年1月18日成交，成交周期2天，成交总价1118万，成交单价约7.55万/平，是2020年6月后同户型最低水平。
坪山区坪山板块的深业东城国际89平刚需户型，2023年1月17日成交，成交周期2天，成交总价300万，成交单价约3.37万/平，基本是2020年1月后同户型最低水平。
而且上一套同户型房源，2022年11月14日成交，成交周期是216天，成交单价是3.56万/平。
宝安松岗板块的联投东方2期，141平，2023年1月16日成交，成交周期1天，成交总价772万，成交单价5.48万/平，是2020年3月后大户型最低水平。
虽然成交周期1天或者几天的房源不能证明什么，以往也不乏成交周期在数天甚至1天之内的。
但过去是热行情，如今是冷行情，结合成交还没有放量的行情来看，就意味着基本上，低价的房源挂牌很快就被消灭了，买家面对笋盘不再犹豫观望。
3、带看有所活跃
每到年前虽然是大家看房买房的节点，但上月带看明显活跃不少，平常和鲨鱼往来比较密切的中介表示，每天已经有不少带看，甚至有人赶在年前成交了两套。这几周周末已经不再是冷冷清清守店。
据一些买房交流群的前线消息，有人上周日去看的房，这周一中介反馈看中的那套已经成交，周边改善品质的新楼盘，明显火热很多。
这些都是积极的信号。
但市场释放积极信号下掩藏的真相是，成交仍然没有放量。2月1日—12日，深圳的二手房成交827套，半月几乎过半，成交量起色并没有特别明显。
即便是有业主上调价格，也仅仅只是很小一部分，下调价格的房源依然比上调价格的房源要多得多。目测当前只是很小一部分业主的心态虚高。
而且年后小阳春，成交也有部分是上学需求激发出来的，会有一批买房人为了给今年上学的小孩准备学区的硬刚需。
不过一般网签量都要滞后于实际成交登记，往往只能反映上个月或者上两个月的市场情况。
所以目前是市场多空博弈分化阶段，和去年4月份的行情多少有些类似。
换句话说，3月是见分晓的关键。
如果3月的成交数据反弹较为明显，才能真正坐实市场已经开始起飞。
接下来市场会怎么走？前面说了3月末的数据是关键。但也仅仅只限于参考今年的情况。
深圳楼市以后怎么走，昨天的深圳政府报告已经定调。
重点有两个，第一个是坚持“房住不炒”，让年轻人更有盼头，第二个是加大住房供应，健全住房保障体系。
去年的政府工作报告只提到“千方百计解决好大城市住房突出问题，努力让新市民、青年人等群体在深圳安居乐业、安心发展”。
再往前看2020年以及2021年的深圳政府工作报告，惠民生方住房方面对年轻人都没有什么特别的说法。
但 今年的政府工作报告，给出一个很新的指向，直接把“让年轻人更有盼头”写进了今年的工作计划中。
虽然是贯彻以往“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期”的住房方针，但也说明楼市的步子要稳打稳扎地走了。
同时也说明，管理年轻人的预期已经放在了首位，既然要让深圳年轻人有盼头，就不可能再让房子翻倍。
其次是释放保障性住房体系加码建设的信号。
2021 年公共住房计划投资 317.11 亿元；2022 年公共住房计划投资 390 亿元。
而2023年计划完成保障性住房投资400亿元以上，新开工建设 60个保障性租赁住房项目，建设筹集 16 万套（间），在保障性住房方面的投入近三年是逐步加大了的。
这说明保障性住房体系会稳步推进，并且会落实到具体。
除此以外，既要供应居住用地3.3平方公里，新开工住房面积 1300 万平方米，维持与2022年、2021年相当水平的居住用地供应，还要完成 100 个以上老旧小区改造。
说明供应大年依旧会是今年深圳楼市的主调，今年的旧改项目也会提速，拆迁安置的工作会加快。
而长远来看，这些都是深圳三五年的大方向趋势，如果买房，就要特别留意一下了。
