乐居财经孙肃博2月17日，首开股份(600376.SH)回复上交所监管函。
据悉，首开股份于2023年1月30日发布2022年年度业绩预告，公司自2001年上市以来，首次发生年度亏损。上交所向其发布《关于对北京首都开发股份有限公司业绩预告相关事项的监管工作函》。
首开股份回复表示，公司第四季度归母净利润出现大额亏损原因为第四季度结转收入的项目以合作项目为主，虽然产生的毛利额、净利润尚可，但由于权益占比不高，对合并口径归母净利润的贡献不足，同时第四季度三项费用刚性支出，导致第四季度合并报表归母净利润为负。
据首开股份披露，公司度实现多项目交付并结转收入，但房屋销售毛利率相比第三季度偏低，为15.69%；公司第四季度销售费用预计7.2亿元，全年销售费用预计15亿元，四季度销售费用较高主要随着房屋销售结利形成；公司第四季度管理费用预计4.6亿元，全年管理费用预计12.9亿元；公司第四季度财务费用预计10.5亿元，全年财务费用预计30.5亿元；计提存货跌价准备6-8亿元，其中存货跌价准备主要是对厦门市同安区九珑岸项目计提准备4亿元；公司联合营企业情况：公司联营和合营企业因毛利偏低、部分企业结利亏损、计提减值准备等多因素造成公司第四季度确认投资损失预计13-16亿元。因此，公司不存在前三季度成本费用应结转而未结转等利润调节情形。
对于房地产销售收入下滑的具体原因及合理性，首开股份表示，相比2021年，公司2022年主要因竣工面积下降及销售规模下滑导致营业收入下滑。公司2022年竣工计划530万平方米。根据目前未经审计数据，实际竣工面积492万平方米，与2021年的680万平方米相比下滑28%，结算收入下滑26%，从而对结利造成较大影响。
2022年，首开股份实现销售面积317.81万平方米，同比下降19.06%；销售金额869.63亿元，同比下降24.32%。首开股份表示，公司销售规模虽然出现了下降。但从市场公开信息来看，公司销售规模下降与同行业整体情况不存在趋势性差异，优于全行业销售下滑数据，且下降幅度低于行业水平。
对于公司毛利率大幅下滑的原因及合理性，是否存在进一步下滑的趋势或风险，首开股份表示，报告期内房地产市场持续下行，房价及成交规模下降，行业整体毛利率呈下降趋势。
2022年项目毛利率下降有两方面主要原因：一方面房屋实际销售价格不及拿地时预期售价，另一方面本期结利项目获取土地主要集中在地产市场高点时期的高溢价地块，土地成本偏高。
据统计，2021年公司结算项目中，部分项目拿地较早，土地成本占收入比例（地货比）为33.74%，相比2022年公司主要结利项目（占结利收入的90%）综合土地成本占收入比例（地货比）高达53.04%。建安成本相较土地成本对毛利率影响较小。
对于本期计提减值的原因及合理性，首开股份表示，报告期内，公司预计计提存货跌价准备6-8亿元，主要是对厦门九珑岸项目计提准备4亿元。
首开股份称，厦门九珑岸项目位于厦门市同安区，于2017年9月通过土地拍卖形式取得，土地价款21.9亿元，总建筑面积10.8万平方米，其中地上计容面积7.5万平方米，楼面地价近3万元每平方米。项目于2018年三季度开工，于2022年下半年竣工，现处于现房销售阶段。受经济环境影响，厦门新房售价最近两年出现持续下滑，购房者观望情绪强烈，厦门公司为加快资金回流，下调了销售价格。按照目前预计售价测算，本年需计提存货跌价准备4亿元。
对于核实并说明主要交易性金融资产明细及其公允价值变动金额，以及后续是否存在持续下跌风险，公司拟采取的风险应对措施，首开股份表示，报告期内公司所持有的交易性金融资产受二级市场表现及疫情影响产生了较大波动。
其中控股子公司首开盈信投资管理有限公司通过投资中信并购投资基金（深圳）合伙企业（有限合伙）、深圳市信中龙成投资合伙企业（有限合伙）间接持有上市公司康龙化成（300759.SH）股票，报告期末合计间接持有约1,700万股。报告期内，上述产品运行正常，回收资金超3亿元，累计回收资金4.7亿元，已覆盖两项目投资成本，收益率水平良好。报告期末康龙化成股价与期初股价差距较大，期初股票价格为141.27元每股，期末股票价格下跌至103.01元每股（复权后）。对于上市公司股票的估值，公司及产品管理人参考《证券投资基金投资流通受限股票估值指引》规定方法，对股票历史波动率，所处板块等因素给予相应的估值折扣与调整，故康龙化成报告期内的股价变化，并不完全体现在公司交易性金融资产科目。经调整后，上述两只产品所持有的康龙化成股票预估对公司交易性金融资产造成1.5亿元减值。
首开股份称，公司持有的交易性金融资产价值与其对应标的资产的二级市场表现或宏观市场环境相关度较高，后续不排除进一步下跌的可能。对此公司拟采取下列措施以应对缓释风险：（1）充分与相关产品的基金管理人沟通，全面了解掌握基金运行情况，持续关注标的资产市场表现情况，对基金未来的发展及潜在风险做出预判与预案；（2）充分考虑未来二级市场及宏观市场环境可能的变化情况及趋势，对可供出售金融产品的估值进行充分考虑，合理给予流动性折让。
