观点网 近日，中航基金中标北京昌平保障房公募REIT第一候选人，存续期每年管理费为管理基金规模的0.23%。招标有结果意味着筹建进度条又拉动了一节。
作为成功案例在前的华夏北京保障房REIT（下称京保REIT），受理至通过仅7天、面向公众份额一日售罄、上市首日30%涨停，认购之火热以至于两天后进行二级市场交易价溢价风险提示。
相对高的收益和高稳定性或许是认购火热的原因。据悉，2019-2022Q1，项目毛利率由64.2%提升至69.6%，净利率由22.4%提升至30.7%，光大证券预测2023年净现金流分派率在4.3%左右。其底层资产是两个运营3年的公租房项目，文龙家园和熙悦尚郡，出租率尚未顶到满格，截止2022年3月末，俩项目出租率约94%。
正在筹建中的北京市昌平保障房建设投资管理有限公司尚未公布底层资产，但查阅近两年昌平区人民政府公布的配租项目，在2022年，其持有运营的4个公租房项目整体配租了三次，分别是青秀尚城、TBD云集园、东方蓝海、都会中心，前两家自2017年开始运营，后两家自2021年开始运营。3次配租的主力供房项目是运营不久的都会中心。
除了位于昌平未来科学城的东方蓝海，其余三个项目离附近地铁站在1公里左右，其中TBD云集园近8号线，青秀尚城和都会中心邻近昌平线地铁站，周围商业配套不差。
（昌平区政府公示资料整理）
在租金上更是比周边优惠。据昌平区政府官网配租公示，青秀尚城、TBD云集园、东方蓝海、都会中心4个项目单方每月租金分别为26元、35元、32.8元以及39元。从贝壳找房查阅同一小区房屋租金，对比周围同板块单方租金至少低4成以上。据悉，已上市的京保reit中两个项目租金亦低于周围板块平均租金45%左右。
供给不及需求，公租房要靠“抢”“排队”“摇号”，是大家共同的印象。目前亦仍然是按轮候制进行，但查阅去年3月、7月、10月3个月配租的结果，其剩余套数仍然远多于登记套数。
其中3月剩余配租套数625套，但登记结果仅有406套；7月剩余配租套数482套，登记结果仅有214套；同样，10月这两给数字分别是392和320套，每次配租结束都有剩余。曾有房管局相关工作人员对外表示，会存在一定的结构性空置，以及房退出来之后还有维修、空置散味儿等需求。
公租房的出租受配租影响较大。从已公布的流程来看，需要备案，提供大量居住及个人情况证明资料，经历从备案、登记、审核、到复核、摇号再真正配租。
光大证券认为，京保REIT2019 年文龙家园项目出租率仅90%，主要因2019 年配租次数较少、配租时间较晚且配租流程较长，导致其2019年新增入住租户较少，项目出租率降低。目前流程逐渐线上化，用集中配租等方式提高配租效率。
“资产所在市场来看，北京尚有一定规模的公租房轮候家庭（截至2021年初，全市公租房轮候家庭11.8万户）；根据所在区域政府公告，近期朝阳区及海淀区公租房配租意向登记户数大于可配租房源套数，租赁需求旺盛。”
公租房大多分布在城市靠边缘地段，比本就便宜的租金更低价。相比之下，分布在城市较好地段是保租房，辅助配租的服务号“京事宝”显示，保租房价格相对公租房价格更高，但低于一般市场价。
目前，相应的官方服务软件北京保障房APP当中，把保障性用房分为保租房、公租房以及共有产权房三栏，保租房主打大学生公寓，主要为“帮助毕业生解决租房难题”。
据麦田房产解读，除了租金不同，保租房、公租房二者面向对象不同、申请的条件也不同。保租房面向在京无房的新市民、青年人等全体，重点保障毕业生、城市运行服务人员，保租房需要个体是在京工作或创业的近三年毕业生。
2022年6月，北京首批面向应届毕业生的4个保租房发布登记公告，其中北京朝阳区的平乐园项目是其中提供房源最多的一个，项目均以全装修交付。
以朝阳平乐园项目为例，该项目位于东三环与东四环之间，地理位置、配套较好，距离14号线九龙山地铁站500米左右，更是有商业配套朝阳合生汇。
多名已登记保租房或已配租人士向观点新媒体表示，租金与周边基本持平，甚至略高于平均租价，可能因为房屋装修品质，首次出租，或者配套齐全。亦有人士认为，政府的项目不会骗人，租房不被坑，不会有各种各样的乱收费。
政府的官方保障似乎相对租金等指标更有竞争力。其中多数人表示，若经济条件允许，更愿意去租保租房。但同时也有“抢不到”的担忧。
正在筹建REIT的北京市昌平保障房建设投资管理有限公司持有哪种类型的资产，以哪些项目作为底层资产尚未有披露，但可预期的是，租赁正在变得丰富起来，不论是运营主体、还是租赁产品。
