促使房地产市场回归居住属性，继续落实“房住不炒”，是房地产市场可预期的发展趋势。在未来房地产市场的发展过程中，应该要把购房者的切身利益与居住体验放到首要位置，并不断优化房企自身的负债率水平，这也是房地产市场实现可持续健康发展的关键所在。
■ 郭施亮
预售制度对房地产市场的发展起到了重要影响，对房企来说，大大提升了资金回笼速度，提升了销售开发的力度。但是，在财富迅速积累的过程中，部分开发商的欲望却是无穷大，在预售模式下，部分开发商一边积极拿地，另一边快速回笼销售资金，而后又拿这笔预售资金去高价拿地，最终导致了房企杠杆率持续攀升，预售制度被部分开发商用到了极致。
高杠杆拿地、高负债率经营，无疑给房企的发展埋下了隐患。
在预售模式下，对开发商来说，自然是好事，资金回笼问题得到了部分解决。但是，对购房者来说，可否如期顺利收到房子，还取决于开发商的良心。有一些开发商缺乏良心，只想着自己的利益最大化，却没有从本质上提升房屋交付速度以及房屋的建造质量，最终导致房子的质量不达标，还有部分购房者无法顺利收到房子，烂尾楼现象随之产生。
取消预售制度的时机逐渐成熟。部分地区已经开始试点现房销售模式，一手交钱一手交房，既可以保障开发商的交付时间，也可以更好保障购房者的需求，从最大程度上避免了烂尾楼的产生。
现房销售模式的到来，更考验开发商的资金实力以及施工质量。假如开发商的实力不够，那么自然无法满足现房销售的考验，并将加速整个行业优胜劣汰的过程。最终可以在市场上留下来的，大概率是综合实力比较强、房屋施工质量有保障的优质房企。
从预售制度到现房销售模式的转变，归根到底还是回归到“保交楼”任务身上。
相比起预售制度，现房销售满足了购房者的真实需求，“一手交钱一手交房”更能够保障购房者的切身权益。更重要的是，随着现房销售模式的全面铺开，全国范围内的烂尾楼问题有望得到本质上的缓解。
不过，在现房销售模式到来之际，除了对房企资金实力、施工质量有着严格要求外，还需要做好规范现房销售价格的行为，避免开发商有意捂盘或者变相提价的现象出现。
预售制度实施多年，已经发挥出应有的作用，接下来逐渐退出历史舞台也是大势所趋。除此以外，从保障购房者合法权益的角度出发，公摊面积也需要逐渐退出历史舞台，更好提升房屋的实际使用面积，进一步提升购房者的居住体验。
过去二十年，是国内房地产市场快速发展的黄金二十年。在城镇化率快速提升的背景下，房地产市场得到了迅速发展，并形成了多家收入规模与股票市值超千亿的巨头房企。随着房地产市场的发展逐渐回归理性，并回归至居住的属性，未来房地产市场的发展更应该注重质量的提升，而不是规模的大幅增长。
促使房地产市场回归居住属性，继续落实“房住不炒”的发展方向，是房地产市场可预期的发展趋势。在未来房地产市场的发展过程中，应该要把购房者的切身利益与居住体验放到首要位置，并不断优化房企自身的杠杆率、负债率水平，这也是房地产市场实现可持续健康发展的关键所在。
