增发募资、公开发债，大名城(行情600094,诊股)最近一段时间有点忙。
日前，大名城董事会决议通过了公司的定增预案。此次定增，大名城将向包含创始人俞培俤、俞凯父子在内的特定35个对象发行不超过6亿股A股股票，拟募集资金总额不超过30亿元。
而距离此次公告不足十日之前，大名城也曾公告官宣拟非公开发行公司债券，规模不超过30亿元。无论是30亿元的定增融资，还是30亿元的公司公开债，在资金用途上，大名城都指出将用于旗下地产项目建设和补充流动资金。
挺进地产，是大名城最近的战略重点，而大名城的战略从表面来看也确实为公司带来了实质性的利益，2021年仍告亏损6个亿的业绩，预计在2022年实现扭亏，不足一年时间，大名城实现“翻身”，时间短，见效快，实属不易，然而市场对大名城业绩“洗澡”的质疑也随之而来。
经历了从2015年由地产到金控板块的转型，2020年，大名城再度回归地产主业。此后，除偶有拿地动作，大名城一直处于蛰伏期。如今房地产行业发展模式重塑，想要在“返场”格局中占据一方天地，大名城手中到底还剩哪些底牌？而看上去的意气风发背后，大名城又隐藏了怎样的“不得已”和“不确定”？
可售货值将告罄，大名城融资补血
2020 年上半年，大名城先后在公开市场取得了7宗土地，斥资53.72亿元，其中有6宗位于上海，部分地块的溢价率超20%。而当期，上海土地市场的平均溢价率仅为14%左右。
2021年在上海的三轮土拍中，大名城一举拿下奉贤区庄行镇、青浦区重固镇郏店路和自贸区临港新片区3宗地，总成交金额达32.77亿元。2022年，6月8日，在上海首轮土拍中，大名城以8.88亿元竞得青浦重固镇一宗地。
三年时间，大名城背负高溢价率耗资百亿加码华东区域，但，高价地块削薄企业利润空间，伴随着竞得地块转结周期的到来，大名城将面临毛利率缩水的局面。
业内分析师指出，行业内高价拿地潮出现在2017、2018年左右，这一批地块在2020、2021年左右已集中转结，行业毛利率也是在2021年后得以去水分，回归正轨。而从大名称目前拿地金额与节奏来看，它的转结阵痛会在2023、2024年到来，如何回调毛利率，追赶行业脚步也是大名城要考虑的问题之一。
但在售无可售局面的倒逼下，大名城只能大踏步的买地备货。自2020年开始，大名城持有待开发土地面积与规划计容建筑面积便在不断下滑，2020年待开发土地面积127.96万平方米，规划计容建筑面积 202.03万平方米；2021年待开发土地面积96.49万平方米，规划计容建筑面积 132.12万平方米。
（数据来源大名城年报，金融界制图）
截止2022年6月30日，大名城持有的待开发土地的面积回落至91.57万平方米，规划计容建筑面积 122.74万平方米。同为闵系房企的阳光城(行情000671,诊股)，同期土地储备则是2827.31万平方米。
做为大名城布局重心的华东区域，截至2022年上半年，土地开发面积仅剩余6.9万平方米，营收为2941万，于整体营收中的占比为1.43%。重点销售区域储备货源消耗殆尽，整体储备货值不足成为了大名城回归地产首先要迈过去的门槛。
但是对于半年收入仅有20.53亿元的大名城来说，想要一次性完成拿地、开发、建设、销售、回款的链路闭环似乎有些难度，大名城开始“找钱”过日子。
2022年上半年，大名城有12个开工在建项目，其中华东松江区永丰街道H单元H24-07号地块项目（大名城映云间）、青浦区朱家角镇D06-01地块项目（大名城映湖）、上海大名城临港奉贤B10-02地块项目（大名城映园）、上海大名城临港奉贤B1101、B1201、B1301地块项目（大名城映园二期）、上海大名城临港科技城B02-02地块项目（大名城映晖）的5个项目将受惠于此次定增。
而对于未来的规划，大名城笃定的继续押注华东区域，他们称，公司将坚持区域聚焦、深耕重点城市的投资战略，集中资金力量继续扩充上海土地储备。
扭亏转赢，年报预告预喜掺忧
目前，购房人信心尚未提升，市场政策变动频繁，为给项目注射“预防针”，大名城毅然在2021年进行了大额减值计提。2022年4月，大名城发布了一则业绩预告更正公告，称“预计2021年度实现归母净利润27817.18万元”，变更为“预计2021年年度实现归母净利润为-40500万元左右”。
一周后，大名城正式发布了一份营收、利润大幅下滑的年报。数据显示，其全年营业收入为76.61亿元，同比下降48.36%；归母净利润为-4.12亿元，同比下降192.01%；实现扣非后归母净利润为-6.12亿元，同比下降243.81%。
这份大“变脸”的数据引发了交易所的关注。大名城坦然承认，一次性巨额资产减值是影响其盈利主因之一，但也给出了合理性解释，出于审慎判断公司部分存货在可预见的销售周期内难以恢复到以往较高的常规销售价格，为适应2022年突发的严重疫情及行业变化所带来的市场影响，实现加快现金回款以应对行业危机的主动经营策略，所以对福建名城港湾九区项目、江西南昌大名城、名城城市广场、各项目车位等存货资产计提减值金额约7.71亿元，较业绩预告对应的减值金额增加了4.75亿元。
券商分析师坦言，上市公司若是将亏损全部集中做在某一年的数据中，那后续财年的财报的数据也将相对安全，甚至会出现业绩大涨的情况，同时，如此操作也可以在一定程度上消减高价地转结带来的盈利薄弱的市场影响。
在2022年的年报预告中，大名城宣告，经财务部门初步测算，预计公司2022年度实现归属母公司所有者的净利润1.42亿元至1.70亿元，与上年同期相比，将实现扭亏为盈。预计2022年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润0.92亿元至1.10亿元。
至此，大名城的公司盈利“洗白上岸”。
但，左右腾挪的背后，究其原因，前述分析师坦言，是大名城向金融板块转型的折戟而导致的。
转型金控，5年未有结果
十年前，以泛海系为代表的“地产+金融”的业务搭配在圈内盛行，成为了房地产业内头部企业的标配，曾经的恒大集团旗下有恒大金服、中天金融(行情000540,诊股)也从房地产转型金融。
2015年，大名城制订 “产业+资本”双轮驱动、协同发展的战略思路，在确保房地产业务持续增长的前提下，推动金控业务发展。同年，大名城成立了名城金控作为施行金融投资及租赁业务的平台。
2016年，名城金控开始大展拳脚，实施收购股权、设立财险保险公司、成立资管公司、参与国融证券增资等举措。其中，最为大手笔的投资是名城金控出资25亿元收购中程租赁公司100%股权，转让方为以中植集团旗下昊睿融兴为首的三家公司，成为金控板块的主力。
值得一提的是，在这笔交易中，双方签订了对赌协议，承诺标的公司2016-2019年的净利润分别不低于2亿元、3亿元、4亿元及5亿元，若未能达到协议金额，对差额部分的补足义务，则由中植集团承担连带担保责任。
然而，伴随着政策管控的加码，大名城金控板块业务在2018年急转直下。期内，金控板块营收同比下滑77.7%至2.7亿元，亏损约3.0亿元，归母净利润同比下降61.0%至5.5亿元。
2019年底，名城金控以25亿元的价格拟转让中程租赁100%股权，受让方为中植集团旗下的嘉诚中泰与西藏诺信。
结束金融业务后，大名城在公告中官宣回归，并称公司未来将进一步聚焦房地产主业，集中自身资源发展房地产业务。历时五年的转型，兜兜转转又走回到了起点。
而随着支持性政策的陆续落地，市场成交缓步回升，行业似乎已走过了“寒冬待春暖”的时期，但未来大名城在地产能走多远还待时间给出答案。
