编者按：每个时代，每个行业，都会有一条正确的坡道。
2022年，中国经济三驾马车都面临着前所未有的挑战，出口、消费、房地产在时局变化中不断调整，寻找重启与复苏的道路。
为了检视过去及展望未来，观点新媒体策划和推出最新一期年度报道“长坡薄雪”，全面深度报道房地产及关联产业链的标杆企业，他们的正确坡道和厚雪、湿雪会在哪里？
与此同时，我们继续对话具有全球视野和丰富经验的经济学家，从他们的角度，解读中国经济与各行各业的未来机会。
观点网 许多年前，胡葆森就计划将建业打造成“大生态服务体系”，这也促成后来与资本市场举行的四次“婚礼”建业地产、筑友智造科技、建业新生活、中原建业港交所主板上市。
四个上市平台的搭建，是胡葆森看到了行业变化而做出的调整。
在当时，这些业务可以滚起来的“雪”还很薄，坡度也不长，但经过十几年发展后，隐约看到了全貌。
至此，被老胡称为“四驾马车”的格局成型，为其幸福欢唱的声音不绝于耳。
凡事总有起落，在业务架构以及规模扩张之外，高杠杆尤其是美元债为后面的危机埋下伏笔。
2022年，在一众大小房企爆雷声中，建业除了努力修复此前疫情、洪水带来的巨大损失，同时还需时刻提防美元债带来的压力。
一向珍惜羽毛的胡葆森不容许建业“躺平”，自救动作贯穿了整年，出售资产、商业由重转轻、引入国资、与金融机构合作授信等方式尽出，百般腾挪。
于胡葆森来说，好消息是年末等来了融资放松的信号，建业也维持住了一向良好的信用记录。
但与此同时，长坡上的“雪”似乎越发薄了。
四次婚礼
从1992年成立到2022年，经过三十年发展的建业已成为一家多元化集团型公司，构建了地产、智造、物业、科技、文旅、商业、酒店、农业、君邻会、足球、金融等为一体的大生态服务体系。
旗下建业地产、筑友智造科技、建业新生活、中原建业四家公司也已实现香港主板上市，完成了行业全产业链的打造，并实现了胡葆森“向新型生活方式服务商转型升级”的目标。
这所有的结果不是偶然，胡葆森说，拥有如今的成果，是因为思考房地产转型思考得比较早。
他将现在的成绩都比喻为果实：“至少要追溯到10-15年前，因为那时候做了当时应该做的事情，做了正确的事情，今天才结出了这样丰硕的果实。”
犹如滚雪球，在雪层尚薄之时，若有足够的耐心和坚持，雪球终能积攒得足够大。
老胡在接受观点新媒体采访时曾表示，过往建业只在河南一个市场上深耕，受到的挑战也更大一些，“所以我们思考房地产转型思考得比较早，从2005年开始预测行业最终的结局是什么。”
时间回到2004年8月31日，我国土地市场停止土地的协议出让和划拨出让，2004年9月1号开始，所有土地必须经过招标、拍卖、挂牌方式出让，即现在熟悉的“招拍挂”。
“当时这个政策的实施就让我比较敏锐地意识到，2005年开始由于土地新政的实施，整个房地产行业洗牌开始了。”曾于上世纪80年代到1991年在香港工作将近10年的胡葆森，感知到房地产市场格局将迎来大调整。
“所有的房地产最后还是要素的集约化，土地的集约化，人才的集约化，资金的集约化，包括客户资源的集约化，这是大趋势。”
正是基于对房地产行业的深刻了解，胡葆森在2005年3月曾对中国房地产业做出一个大胆预测：一是几乎所有大中城市的房地产市场份额，70%左右会控制在前20大地产商手里。第二是每个城市的前20大地产商，有一半甚至超过一半不是本土的地产商。
如今，这些预测一步一步变成了市场的现实。
“当外来的开发商、前20大地产商有一半以上来自于外地的时候，我们应该做什么样的调整？”胡葆森自己给出了答案：“就是用大服务体系，作为核心竞争力的一个重要组成部分。你的产品要布局不比别人差，在资本市场的融资能力也不比别人差，重要的一个利器就是大服务体系。”
近年逐渐被房企重视的服务理念，胡葆森在十多年前已逐步推进落实。
胡葆森开始在住宅开发业务之外寻找和建立建业自身的大服务体系，布局酒店、商业、文旅、农业等板块这些业务当初都只是长坡上的薄雪，但经过十几年的经营后，最终迎来了四个上市平台的“婚礼”。
作为主业，住开业务在2008年率先迎来第一次婚礼建业地产上市。
那时建业正处稳步上升期，销售和财务相对稳健，所以在2007年融资收紧的情况下，建业还可以获得比较充分的银行融资。
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第二场婚礼则到了十余年后的2019年，建业通过收购筑友智造实现智慧建筑业务借壳上市，但这个业务缘起可追溯至2002/03年，彼时胡葆森与王石、冯仑去参加日中经济交流，考察日本的住宅产业化。
受此启发，万科2003-2004年在东莞开始搞住宅产业化基地，建业则低调积攒，以期厚积薄发。
谈及几个上市平台的打造，胡葆森曾表示：“先是有了建业地产的投资平台，有了筑友智造平台，2020年新生活又上市，服务平台有了。投资平台和服务平台早就有了，中间的制造环节是观察、思考后将近20年，一直到2019年收购了筑友，在产业链上把这个环节补上，打造了从投资到产品制造到收购服务全产业链。”
胡葆森说，无论是轻资产代建模式，还是住宅产业化，对行业发展规律的思考，以及发展模式的研究，实际上都始于20年前。
第三次“婚礼”的正是老胡口中的服务平台建业新生活。
新冠疫情的出现，使物管行业的价值被重视，2020年5月，建业新生活在港交所分拆上市。只是当初获得市场追捧的物管行业，如今早已进入冷静期。
建业新生活上市以来股价表现
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第四次“婚礼”来到了2021年5月，中原建业在港交所主板上市，同样抓住了代建行业方兴未艾的节点，成为第二家上市代建公司，备受看好。
不过由于分拆动作会将轻资产部分的销售自建业地产平台剥离出来，资本市场因而对建业地产的估值也打了折扣中原建业上市后，估值走势和建业新生活的命运大致相同。
中原建业上市以来股价表现
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回顾建业系四个上市平台的打造不难发现，这些业务均在“薄雪”阶段进行了积攒，也基本压在比较好的时间点上市，收获了“甜蜜的婚礼”，只是近两年遭到疫情、水灾以及房地产行业下行等多重因素压身，使“省域化”发展的建业难言轻松。
2022年，建业地产累计取得物业合同销售总额240.49亿元，同比减少60.0%；总合同销售建筑面积344.87万平方米，同比减少为57.8%。2021年，销售金额同比减幅为12.0%。而当年中期，该公司实现收益73.01亿元，毛利为5.54亿元，毛利率为7.6%，公司权益持有人应占亏损为56.05亿元中期业绩会上，胡葆森说，这是建业地产创办三十年第一次出现了经营上的亏损。
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筑友智造科技营业收入继续保持较高增速，2021年录得销售收入约20.85亿港元，同比增长约91.4%；毛利约5.24亿港元，同比增加约51.8%；2022年中期销售收入约8.259亿港元，同比增长约39.1%；毛利约1.982亿港元，同比增加月16.7%。
受大环境影响增速已有所回落，同时毛利率自2020年的31.7%下降至2021年25.1%，及至2022年中期的24.0%。
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建业新生活遇到同样的问题，综合上市以来的数据，近三年营收增幅逐步放缓，2020年中期、2021年中期，该公司营收涨幅分别为56.05%、47.37%，而2022上半年，该公司实现营业收入15.65亿元，同比上涨0.1%。但好在毛利率、净利润率没有随之下行。
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观点新媒体查阅中原建业报告，因受疫情以及行业影响，2022年上半年收入是3.78亿元，同比下降40%；净利润2.04亿元，同比下降了43%。
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对此，胡葆森曾表示，建业将采取多种措施，在下半年一定要转亏为盈。中原建业方面也表态，下半年业绩相较于上半年会有极大改善、大幅提升。
债务与平衡
相比业绩，建业2022年更为要紧的是如何维持自身在资本市场的优良信用记录，而原因在筹备四次“婚礼”的过程中就已开始潜伏。
胡葆森思考转型发展的同时，也是建业迅速对接资本市场的开端。
“房地产行业从2004年9月1号开始进入资本红利阶段，土地招拍挂开始，谁跟资本市场对接得早，就能拿到成本更低的资金，才能面对土地招拍挂，才能在这个阶段保持高速发展。”胡葆森回忆这个阶段的行业发展时曾如此总结。
“建业08年上市时，那年销售才30多亿，07年才20多亿，06年引入凯德的时候，销售才十几亿。引入优秀楷模就是为了上市，06年10月份和凯德签订协议，08年实现在香港主板上市，这中间用了不到两年时间。”
上市之后，建业进入了快速发展阶段，从2008年的30多亿到2012年的103.5亿元，2016年达到201.5亿元，2019年正式突破千亿。
老胡说，资本红利阶段，有很多比建业更快的企业，头部企业在资本红利阶段发展都非常快，就是以资本为推手。而2020年开始的“三条红线”，宣告了资本红利阶段的结束。
与胡葆森所言一致，在2015年提出新蓝海战略转型之后，建业地产从2015年157.44亿元迅速攀升，且仅用四年就从百亿跃升至千亿，复合增长率达约60%。
销售金额突破千亿之外，资产规模也在2018年已经实现千亿，而且增长曲线与销售增长曲线一致，仅用三年就从400亿元跨到了1020亿元。
备注：2020年及以前，为轻重资产合计销售额；因中原建业分拆上市，2021年起为重资产销售额。
备注：2020年及以前，为轻重资产合计总资产；2021年起为中原建业分拆后的总资产。
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伴随业绩同时激增的还有建业地产的负债，其中美元优先票据增加尤其明显。
截至目前，建业存续美元债仍有接近130亿元。
建业地产美元优先票据负债情况
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中资美元债是地产行业重要融资渠道之一，这种融资方式在2010年-2012年崭露头角，但彼时房企美元债规模不算太大，基本维持在50-100亿美元之间。
2017年，在国内去杠杆环境下，房地产调控政策密集出台，融资阀门被关紧，海外债券的需求量急速增长。根据光大证券统计，2017年地产美元债发行规模大幅攀升至565.43亿美元，同比增速高达260.51%。
建业地产就是行业内较早涉猎海外债券的企业之一，且美元债在融资比例中占六成之多。
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不单是建业地产，2021年8月的《帮扶救援》报告还提到，建业旗下有四家在香港上市公司（建业地产、筑友智造、建业新生活、中原建业），发行外债30多亿美金，占全省境外上市公司发行外债的一半左右。
若以2022年中期时间为界，建业地产存续的优先票据总计163.27亿元，其中还款年期在一年内的为53.54亿元，一年以上但未超过两年为59.79亿元，两年以上但未超过五年为49.93亿元。
近两年房地产企业爆雷的主要导火索就是美元债，经过疫情和灾情之后，建业《帮扶救援》报告书也将它的隐患显露了出来：销售下降、文旅项目受损、市场大跌、美元债高企
投资者信心难免出现动摇，建业彼时还出现债股齐跌的现象。
另外，2022年河南房地产市场甚至被业内人士说是“史上最差”一年。河南省统计局发布2022年全省房地产开发和销售情况显示，2022年1-12月份，全省房地产开发投资6793.36亿元，比上年下降13.7%；其中，住宅投资5802.16亿元，下降13.4%。
建业地产的“省域化”战略让这种情况雪上加霜，2022年全年销售额缩水至240.49亿元，同比减少60.0%。
与此同时，市场还不断传出建业爆雷、裁员等消息。
其实在“三道红线”出台之后，建业地产2020年就开始关注降负债，并表示，无论是抓回款、促销售，还是减少拿地、调整土地结构，对房企而言，2020年目的只有一个降负债。
只是之后的大变局让建业有点措手不及。
老胡的信用
经历整个行业的“信用危机”后，各企业都在重新思考出路，而建业首要任务是确保按期偿还债务，再言发展。
所以从2021年底调拨资金偿付一笔3.63亿美元债之后，建业2022年还展开了一系列筹资动作。
2022年8月8日晚间，建业发布公告称，公司已全数偿还2022年到期的5亿美元6.875%优先票据。该笔美元债如期偿还后，建业地产年内到再无到期美元债。
曾有投资人对观点新媒体透露，在2022年中期业绩会致辞环节，胡葆森说到，如果要提建业的业绩亮点，那就是公司用9个月时间，从去年（2021年）11月8号到今年（2022年）8月8号，如期地偿还了9亿美金，到今天为止建业依然保持着三十年来在金融机构零拖欠的记录，这是公司最大的一个亮点。
要按时偿还债务，就要有足够或者说恰当的现金流。
为了开源节流，建业在2022年开年就着手调整架构，给集团“瘦身”
建业集团该轮组织架构调整，从原先的“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”五级管理变为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理。另建业控股、地产集团总部、中原建业集团总部、新生活集团总部及筑友集团总部合并为新的集团总部，下设九大业务中心。
一份流传的文件显示，建业九大业务中心共设置32个部门、26个组，拟申请408-412个编制，较原有在岗人数1063人，优化编制数量651个，优化比例61.2%有人将其比喻为一次“抽脂式瘦身”。
作为为数不多具备投资、制造、售后服务全产业链上市平台的公司，建业协同作用明显，但过于重复与细分的部门反而增加了沟通壁垒，通过是次组织架构调整，各平台管理架构更加精简、便利沟通。
胡葆森也表示：“接下来要坚持三个字：少、小、好”，即减少开辟新赛道、不再追求规模过快增长、把企业做得越来越好。
与此同时，回流资金最快的手段是出售资产毕竟当时融资政策仍未放松这也是大多出现流动性风险房企的主要筹资路径。
于是，建业转让华谊兄弟电影小镇、只有河南戏剧幻城部分股权。股权结构变更后，建业华谊兄弟电影小镇由河南文投持股90%，建业集团持股10%。另外，“只有河南戏剧幻城”由河南文投持股51%，建业集团持股49%。
随后，建业集团与万达集团签署战略合作协议，拟将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，万达商管将会全面负责该等商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。
通过此次合作，建业地产表示，将极大提高了商业不动产项目资产运营的效率和收益水平，同时起到了开源节流、降本增效的财务效果。与建业地产一直以来的去库存、盘活不动产的做法高度一致。
最让市场瞩目的当数转让29%股权给河南国企成为“混改”企业，是这一年建业最大的一个调整或者说是应对。
2022年6月1日晚间，儿童节结束前夕，建业地产宣布将29.01%股权作价6.88亿港元出售予河南同晟置业有限公司。河南省铁路建设投资集团据此成为建业地产第二大股东，交易已于2022年8月5日完成。
这一系列出售资动作，使建业成功维持了债务“零拖欠”的纪录。
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目前看来，建业已经成功渡过信用危机。
在2022年末融资政策“三支箭”陆续出台后，建业总共获得建行、工行等金融机构的融资授信，不少于250亿元。
另一方面，美元债、销售回款下滑等问题依然存在，而且经过一系列资产出售之后，最终归属建业地产的权益被压缩，“湿雪”也因此被削薄。
建业地产股东权益变化
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虽然如今也开始探索省域化之外的市场，并与陕西荣华等牵手合作，但到目前未见实质性进展相关消息，建业要爬的坡还很长。
长坡薄雪 | 在冬天，如何找到湿雪和一条很长的坡道？
