2月20日，地产融资“第三支箭”再迎新突破。证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（中基协发[2023] 4号）将于2023年3月1日起试行。
证监会表示，此次试点工作是证监会健全资本市场功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。
申万宏源(行情000166,诊股)证券分析师袁豪认为，不动产私募投资基金试点启动，将拓宽房地产行业融资渠道，并有助于行业去库存，推动行业健康稳定发展；同时，投资范围扩大至商业地产，也为公募REITS扩围打下基础，有利于商业地产企业实现价值重估及资产盘活。
根据证监会的最新划定，不动产私募投资基金的可投资范围有进一步扩大，除了商业经营用房、基础设施项目外，存量住宅地产这一部分被“特定居住用房”取代，不仅包括存量商品住宅，还包括保障性住房、市场化租赁住房，凸显了国家对加快建设长租房市场的重视。
一位地产证券人士表示，允许符合条件的私募机构设立不动产私募投资基金，一方面是为了解决“保交楼”资金来源问题，利用一部分高信用级别资金撬动社会资金参与；另一方面也可以为当前住宅与商业地产引入新资金，盘活房企存量经营性不动产，缓解房企资金压力。
从国际经验来看，一些大型且较为成功的私募机构往往持有相当比例的不动产投资项目，不动产私募投资基金已成为重要的投资品类之一。数据显示，黑石地产基金业务自2016年以来募集资金约占黑石募资总额的25%，可分配利润大约占黑石总体的接近一半，是黑石规模和利润增长的“压舱石”。
截至2022年末，中国证券投资基金业协会存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元；存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元。
有投资者指出，如果按照现有的私募股权涉房基金的规模来看，将会有万亿级的资金进入商品住宅等领域。对于私募机构及境内外机构投资者而言，或意味着房地产“抄底”机会来临。
也有媒体认为，面向十万亿级的房地产行业，私募股权房地产基金的市场空间确实广阔。少则万亿，多则十万亿。不过短期来看，其还只是出于发展初期，体量并不会一下就暴涨上去。从参与者角度来看，目前不动产私募投资基金尚且是试点，采用“试点先行、稳妥推进”的原则。
其实，此前私募基金也可投资住宅市场，且一度成为房企融资的重要来源。但之前行业无序扩张时，滋生了明股实债、影子银行等不规范行为。2017年中国证券投资基金业协会出台《备案管理规范第4号》后，私募基金在住宅市场投资方面基本已被切断。
鉴此，监管部门对此次参与试点工作的私募股权投资基金管理人提出了较高要求，即须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。
值得一提的是，去年10月份，已有机构走在前面。为贯彻国务院关于坚持租购并举、加快发展长租房市场的工作部署，在证监会的支持下，建设银行(行情601939,诊股)住房租赁基金就在基金业协会完成了备案，基金募集规模达300亿元。
