出品 | 搜狐地产焦点财经
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
楼市的暖意，最先从二手房开始向外渗透，蹿升的数据最为直观：
北京上周成交超4300套，处2022年以来周度成交最高位；2月截至26日，北京二手房总成交近1.3万套，较1月增长接近50%，结束了环比连续4个月下滑态势。
多家中介机构对外表示，带看量、网签量双升；某银行工作人员也透露，2月份较1月份的日平台办理量提升50%。北京房产成交链条上，从内到外透着一股暖春的气息。
不仅是北京，多个热点城市二手房强势复苏，成都2月狂飙，创下近11年来的最高记录，截至2月27日，2月成交量达1.8万套；广州也很抢眼，上周网签量预计在3000套左右……
根据Wind数据显示，上周（2月18日-2月24日）北京、深圳、杭州、南京、苏州、成都、厦门、南宁、青岛、佛山、东莞、金华、江门和扬州等15个城市二手房成交合计218万方，周环比+19%，周同比+87%，北京、成都继续领涨，杭州、南京跟涨。
新房市场也呈回暖趋势，同期35城新房成交445万方，恢复至2022年下半年周均水平，环比+16.5%。但是相较于二手房市场的强势复苏，新房市场尚有一定差距。
二手房复苏背后
中指研究院市场研究总监陈文静告诉焦点财经，背后主要有两大因素：一方面是二手房市场更加市场化，一般市场反馈较新房市场更早，积压的住房需求释放的更快，且受季节性因素影响，部分购房者考虑子女上学等事宜，提前购房也一定程度推动了二手房市场活跃度提升。
另一方面，政策效果有所显现。2022年以来，针对二手房交易的优化政策频出，对二手房市场回暖起到助力作用。济南、深圳等地逐步推开“带押过户”交易模式，大幅缩短二手房交易周期，降低交易成本，另有部分城市放宽限售政策，提升了二手房市场交易活跃度。
从新房的角度出发，一是购房者对期房烂尾的担忧尚未根本扭转，部分购房者更倾向于购买二手房；二是新房成交一定程度受供给端影响，热点城市供应量不足也将拖累新房需求释放。
根据中指数据，去年12月至今年1月，受疫情及春节假期影响，重点50城商品住宅新批上市面积为2016年以来同期最低水平，房企推货意愿仍较低，2月，重点城市商品住宅新批上市面积略有修复，但相比于需求端，供给端修复的节奏较慢。
对于二手房较新房复苏更为强势，国金证券分析认为：一是整体住房需求仍在，2022年底积压的部分需求逐步释放；二是1-2月是传统淡季，同时2022年市场刚需产品去化难度较大，房企推货量小，新房市场刚需项目供应不多，且区位配套不及二手房；三是刚需客户对保交付风险仍有担忧，二手房所见即所得。
易居研究院研究总监严跃进指出，回暖也恰说明，二手房吻合了部分市场的需求。部分房东想换房或者想回笼资金，这个时候会加快挂牌交易，房源可选择面就会增多。部分购房者要为小孩子找好的学区房，这个时候房源交易也会升温。
对于新房回暖和二手房的判断，实际上还是在于二手房有压抑的需求，所以相对会好。而新房本身价格相对要高，需要点时间去释放。
带动新房市场回暖
“但后续二手房交易热后，也可以带动一手房的交易复苏。” 严跃进表示。
申港证券也认为二手房市场的热度有望向新房市场传递，进而带动商品房市场复苏。当前新房市场与二手房销售尚存在一定差距，主要是因为部分房企出险，导致购房者对期房信心不足转而选择二手房。
随着相关风险正逐步消减，购房者对新房信心将提升，带动新房市场进一步回暖，一方面是交付风险正逐步降低，期房信心将迎来修复；另一方面，国央企正逐步成为新房的主要开发主体，购房者顾虑正在得到消除。
从克而瑞房企1月权益销售额数据来看，国央企销售表现显著好于其他房企；尤其是2022年下半年以来，民营房企拿地骤减，进入战略性防御阶段，央国企成为土地市场的主角，这也有助于提升购房者对期房的信心。
而且，随着二手房持有者完成出售后，资金回笼，进而将催生改善置换性需求，其中包括城市间的改善、城市内部区位的改善、以及居住属性的面积改善多种需求；具体体现到新房市场，将表现为核心区位、改善属性的项目热度将进一步提升，同时或将催生区域间分化。
多家机构认为，新房市场将于3月迎来好转，中信证券预计新房市场将在3月迎来网签的同比正增长，并且不少三四线城市也在复苏之列，企业认购情况已经在最近一周明显好转，预计2月底网签数字将有所表现。
国金证券也认为，随着房企3月提高推货量，市场复苏迹象更加明显。TOP30房企中已有多家1月同比销售转正，而2月各房企项目到访量、转化率的等指标均环比有明显好转，即使在新推货少的情况下仍能保持与2022下半年相当的去化率，预计2月销售同比转正的数量将更多。
“暖风”能否持续？
但也有业内人士指出，目前的楼市回暖只是局部现象，“暖风”能否持续还有待观察。
“二手房的升温，目前还是局部的，即便是统计数据很热，还不能认为购房者购买力完全恢复了。所以需要客观看待，但总体上对于市场的回暖，可以更加乐观去看待了。”严跃进表示。
中原地产首席分析师张大伟指出，目前房地产市场还处于修复阶段，3月份以后的市场表现也要看政策变化。“整体来说如果政策没有明显变动，有可能‘小阳春’会更明显在二线城市释放得多一些，如果一线城市对二套需求也有变化，有可能这次的‘小阳春’会延续时间更长一些。”
陈文静也持相同的观点，多个因素的影响下，目前二手房市场修复的节奏较新房市场更快，但短期来看，随着此前积压需求的继续释放，未来二手房市场的回暖趋势能否延续，仍需进一步观察。
但从短期来看，她认为北京房地产市场小阳春行情逐渐显现，北京基本面较好，购房需求旺盛，叠加近期土拍情绪亦有所回升，市场恢复态势或将更加明显，新房、二手房成交活跃度有望延续。2023年，北京新房供应端或逐渐好转，政策端亦存在一定优化预期，北京新房、二手房市场成交规模有望保持在高位。
