出品 | 搜狐地产焦点财经
作者 | 王迪
2022年，郑州成为全国楼盘烂尾率最高城市，被冠以“烂尾之都”。
有相关数据统计，郑州共有106个问题楼盘，涉及居民超过60万，而郑州主城区总人口才759万，这意味着，每100个人中就有8个人买到烂尾楼。
在过去的一年里，烂尾楼维权、村镇银行“取款难”、民营房企暴雷等无数戏码在这座城市中上演。与此同时，西瓜换房、小麦换房等花式销售成为这座城市社会矛盾裹挟下的营销镜像。
从“万金油”到“过街老鼠”，诸如郑州楼市烂尾楼等所引发的停工断贷风波，引发了全国范围的讨论：预售制度是否应该取消，以此推行现房制度。
今年2月，继北京、山东、安徽、四川等省市后，中部大省河南省明确提出试点现房销售，这意味着现房销售制度改革将再度提速。
事实上，中国内地所实行的是预售制是从香港“卖楼花”制度引入，中国内地期房销售模式已实行30年。预售制对应的是过去“高周转、高杠杆、高负债”的开发模式，随着中国城镇化的快速推进及房地产市场的需求逐渐沿用。如今预售制非常直观带来的问题便是烂尾楼。
从“期房”到“现房”，中国豪宅研究院院长朱晓红指出，现房试点深受购房者欢迎，是买放心房的重要保证。但房企受资金限制，不一定欢迎，但不排除资本雄厚的房企，借此机会挤走一批干不下去的房企，逐步占有更大的市场。
一位常年聚焦城市更新、长租、产业园等领域的地产基金类国企投资官则告诉焦点财经，现房销售适应于北上广深等一线城市，现在市场刚刚回暖、有起色，不太可能全面铺开此种现房举措，要不然打击太大。
现房制度试点有必要 对于开发商资金运作能力要求高
全国现房销售模式的探索始于2003年，上海鹏欣房产公司开始全面推行现房销售。2022 年河南停工断贷潮事件后，现房销售的呼声明显增加。2023年以来，山东、安徽、雄安、河南、四川等城市相继发布文件，开展商品房现售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
朱晓红指出，现房制度先试点非常有必要，但必须要有让房企资金能转得开的金融政策。否则，房企就会由大变小，由小变无，最后全线萎缩。预售制度绝不能在没有做好应急预案之前迅速取消。
“市场变化莫测，谁也不敢保证今年市场好就拿地，后年开盘卖的时候市场还好。融资成本现在民企都高，推行现房就相当于把目前房企周转降速达到3倍以上，也就是全国投资开发面积将锐减三分之二，所以，现房制度一蹴而就不现实。“某郑州大型民营房企一线人员李明（化名）告诉焦点财经，现房销售的提出缘于近两年由于房企高负债经营，盲目举债扩张遇上行业下行周期后，资金链出现紧张导致的停工烂尾项目。
事实上，现房销售却能解决所有烂尾、营销虚假承诺、交付减配等房地产行业的乱象和百姓关切的民生问题。但是，房地产行业之所以出现高负债经营业缘于行业自身需要资金量大、时间周期长的特点，而我国期房销售的提出的初衷恰恰是为了降低开发门槛，通过预售短时间回款，以增加企业开发意愿，降低房企高资金、长周期的短板所在。
他认为，虽然现房一定是未来房地产行业健康发展的必然方向，但现阶段房企资金紧绷，房地产行业下行且经济增长承压的多重背景下，全面实施现房制度必然不是恰当的时候。
“当下，所有民营规模化企业均按期房高周转模式进行设计经营指标，此时过快开展现房销售将进一波恶化出险房企的债务情况，甚至拖垮部分经营尚可的民营房企，所以现房销售可以在保交楼保稳定的基础上通过供地不断提高预售条件，逐步实现现房销售的目标，同时给部分国内城镇化率尚不达标且具有城镇化需求的城市以喘息空间。“
现房制度在北上广深更适用 三四线利润空间有限
目前郑州现房销售试点已经开始。只不过，目前存在一个问题，有些项目卖不动，最后也卖成了“现房”。
李明（化名）告诉焦点财经：“以郑州的普罗理想国项目为例，开发商负债不高，但位置不太好，一直卖不动，这些要么非常偏远，要么产品设计不符合市场需求，要么是开发商自身有问题的项目，最后也滞留成了现房销售。”
事实上，楼市不同的回暖程度，影响了楼市现房制度的推进。此外，楼市的去库存现状也让现房的占比呈现差异。
朱晓红认为，现房无悬念，高开是一种必然。此外，城市决定楼市。就目前楼市来看，北京之热与东北之冷，不是房子的问题，而是对应的客戶群体不一样。对现房的高房价接受能力也不一样，所以呈现“冰火两重天“。
易居研究院数据显示，2022 年全国 31 省份中，海南现房销售规模占比最高，为 39%。通俗理解是，海南 10 套住宅销售中，有 6 套是期房、有 4 套是现房。如黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比较高，分别为39%、34%、26%和 21%。青海的现房销售规模占比最低，为 4%。对于北京、上海等省份而言，其现房销售占比为 23%和 20%，这或与此类省份预售许可的标准较高有关。
针对实行现房制度，济南某央企地产投拓条线员工对焦点财经指出，理解政府政策出台制度初衷，自己站在业主角度也支持，但站在从业者角度，特别是投资专业，不太支持这样的制度。因为现房销售让开发商现金流进一步承压，一定会放慢拿地角度。未来拿地一线和强二线城市集中度会更好，弱二线及以下城市逐渐退出、供应大幅缩量，房价上涨是必然。
该位人士则告诉焦点财经，济南目前暂时没有现房制度，只有土地竞拍上限后竞建设进度。以最高封顶预售类似的设置，达到最高封顶。所以，才出现了济南2022年土地市场大面积流拍+平台公司兜底的现象。
“以济南此种城市现房销售来看，这一现房制度‘游戏’没法玩。供应面积断崖下跌，今年已经反馈到市场，春节后成交量翻倍。弱二线及以下城市现房制度没得玩，国企央企也玩不转。因为地产这么大一盘棋，如果政府卖地没风险、购房者买房没风险，风险全让发展商承担，这高风险要有高风险溢价补偿，弱二线和三四线也没有太大的利润空间，没法玩得转。”
他指出，房企现金流是滚动着玩，现房销售在一段时间内相当于把资金“锁”死了，而且现房销售万一建好了，市场不认可产品，卖不出去企业就完蛋了，相当于每家房企会越投越小。
易居研究院的解释是，由于销售市场表现不好，所以销售周期或去化周期明显拉长，进而使得部分项目在期房阶段无法顺利销售，最终形成了现房层面的待售房源。
黑龙江省嘉庆房地产开发有限责任公司地产开发总监康凯告诉焦点财经，多地楼市加快复苏，走出了曾经的地产危机，让民营房企看到了希望。包括最近的到访带看及项目成交等数据均有明显修复。只是，作为三四线城市而言，更多的是去库存。对于目前城市而言，现房制度确实能给购房者带来心理安慰，尤其是，经过烂尾的楼市心理创伤，更多人对现房保有期待。与此同时，因为现房可见，所以对于品质的要求会更高，这无疑增加了对开发商的品质要求。”
实行现房制度需要优化报建手续
实行现房制度的另外衍生问题是，就价格而言，现房价格高于期房价格。根据国家统计局及上海易居房地产研究院数据，随着时间的推移，全国现房及期房销售价格不断上扬，并在2022年差距拉大。
李明（化名）告诉焦点财经，由于现房销售时间成本必定附加到房价中来，以目前上市房企财务报表看，目前上市房企毛利均于10-25%之间，而现房销售附加的资金时间成本将增加10-15%，导致房企投资盈利可能大大降低，进而投资意愿降低，对二、三线城市化解地方债务，保障基础建设的大政方针不符。
去年，北京10月第四批次集中供地6宗地块全部设置了竞现房销售面积的环节。今年2月，越秀以33亿+4.5万平米现房销售面积竞得北京昌平信息园地块。其期房价格为6.2万元/平米，现房价格为6.5万/平米。
对于是否能算得出这笔经济账，北京资深地产评论人泽龙指出，挂牌文件中设置了竞现房销售面积的环节，开发商作经济测算的时候已经考虑到了。现房试点挺好的，预测会是未来的一个方向。
“只要制度设定好了，都可以。但三四线好多开发商资金实力不行，现房销售不利于楼市。现房制度对开发商资金实力是个考验，很难快速回现。”泽龙表示。
对于如何完善现房制度，泽龙认为，一是政府要优化报建手续，让项目快速开发。另外则是政府能否让出让金缓交，拉开缴纳出让金的时间，以分阶段进行等，以此对冲开发商现房销售的资金压力。
康凯则指出，就自身感受来看，现房销售肯定是未来的趋势，但是就目前来看，全面推行尚需时日。这对于开放商的资金要求更为严格，需要在各个层面提升现金流管理及滚动效率，不论是项目投拓、流程管理亦或是土地成本测算等。
