编者按：新年伊始，泛地产行业从追逐微光，到曙光向行。乐居财经推出2023年首个策划《曙光》，挖掘地产、家居和物业标志性企业的韧性故事，寻找中国泛地产行业向上的力量。
文/乐居财经李奕和
过去一年的房地产市场，民营房企美的置业是一个特别的存在。
自2018年实现港股上市、2019年迈入千亿阵营以来，凭借着背后美的集团的制造业基因及其自身稳健经营，美的置业在眼下艰难的行业环境下，不仅与碧桂园、龙湖等成为发债示范房企，在银行授信和专项贷款合作的白名单里面，美的置业也屡屡成为座上宾。
根据最新披露的业绩，2022年1-12月，美的置业及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额792.4亿元，相应的已售建筑面积631.6万平方米。
虽然受疫情等因素影响，其全年销售金额止步于千亿之外，然而，这并不影响其向头部企业靠近。克而瑞数据显示，以企业全口径销售金额进行排行，2022年的美的置业，排在中国房地产企业销售榜的第24位，相比2021年，继续挺进四位。
在一些头部房企纷纷因陷入流动困境掉头向下的情况下，这样的数据显然已是不错的成绩。
不仅在融资市场备受待见，过去一年行业越来越多的房企因债务导致保交楼出现问题，美的置业也凭借自身的较为充裕的资金实力当起了白衣骑士。它的接盘对象包括了花样年、金科、雅居乐、正荣等项目合作方。
行业仍未度过艰难期，持续优化土储结构，坚持深耕高能级城市，并以合作项目股权切割方式化解风险，优化财务及管理成本，仍然是美的置业在迎来行业曙光前的主要战略。
融资白名单
楼市下行，地产开发商销售回款不足，对外融资成为保持正常经营的重要手段。但资本市场往往是锦上添花，而鲜少雪中送炭，美的置业在这一轮下行周期中幸运地成为了后者。
早在2021年11月，美的置业成为银行间交易商协会首批重点支持的民营房企之一，获批50亿中票额度。2022年5月，美的置业与碧桂园、龙湖三家民营房企被监管机构选定为示范房企，获发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具。
2022年11月，在房地产信贷、债券、股权“三箭齐发”支持房企融资回暖的背景下，美的置业150亿元储架式中期票据获中国银行间市场交易商协会受理。在一系列的融资利好支持下，美的置业在去年多次发行公司债券和中期票据。
乐居财经不完全统计，美的置业在去年2月、8月、9月、12月先后成功发行了4笔中期票据，发行规模分别为15亿、10亿、10亿、15亿，合计50亿元，期限3-4年，利率为2.99%-4.8%之间。
另在公司债方面，2022年5月20日，美的置业发行2022年（第一期）公司债券，规模10亿元，期限4年期（2+2）；12月9日，美的置业发行2022年（第二期）公司债券，规模12.5亿，债券分两档，分别为2年期、4年期（2+2），利率为3.9%、4.9%；12月23日，该公司发行2022年（第三期）公司债券，规模5亿元，其中品种一发行2.5亿，利率4.50%，品种二规模2.5亿，利率4.2%。
除了连续发债融资，美的置业作为银行授信及贷款的白名单企业，更屡屡成为座上宾。其中，在刚过去11月，行业持续的利好政策下，美的置业先后与交通银行、工商银行、建设银行、邮储银行、中国银行五大国有银行签署战略合作协议，总授信金额超千亿。
而早在去年3月，该公司已跟招商银行、交通银行、建设银行、农业银行签订地产并购、个人住房按揭、保障性租赁住房支持等专项贷款达650亿元。
银行、金融机构等的融资支持，大大降低了美的置业在艰难环境下的融资成本。根据截至2022年6月30日数据，该公司加权平均融资成本4.6%，保持在行业平均水平以下。
融资获资本市场看好，一方面是美的置业背靠美的集团这棵大树；另一方面，也与美的置业较为稳健的经营有莫大关系。2022上半年，美的置业净负债率44.9%；剔除受限制现金的现金短债比1.73；扣除预收款项后的资产负债率70.3%。
去年3月的年度业绩会上，该公司管理层表示，美的置业巩固稳健的财务策略，增厚风控安全垫，回归行业房住不炒的本质，逐步转向低杠杆的制造业逻辑。其将在严控有息负债成本、遵循三道红线的情况下稳步发展，计划2022年三条红线全部转绿。
新白衣骑士
2015年，美的置业全年销售破百亿，2019年成功跨入千亿门槛。从百亿到千亿的突破，美的置业仅用了四年时间。这期间规模的快速扩张，离不开与同行的合作。
然而，随着行业危机的爆发，不断有房企出现流动问题，合作也蕴藏风险。
为了化解项目开发的风险，2021年以来美的置业不得不对一些合作项目进行股权托底收购，逐渐成为行业的新晋白衣骑士。尤其在2022上半年，美的置业的收购行为最为明显。
去年2月，美的置业从合作方正荣手中全盘接下天津“和筑梅江”项目的股权，项目地块由双方合资企业在2020年12月以11.28亿拿下；3月，美的置业以9.07亿向金科收购南京科宸房地产53%股权及南京山河宸园50%股权。两家公司同样是双方的合作企业。
仅在2022上半年，美的置业合计收购了8个项目，总货值63亿元。
而根据管理层去年8月中期业绩会上介绍，美的置业当时已经完成29宗项目的股权交易，其中2022年上半年完成了17宗，股权交易项目的对手有花样年、金科、雅居乐、正荣等企业，主要的收购方向在美的置业的战略深耕城市，包括天津、重庆、佛山、南京等地。
这些项目多为美的置业与对方的合作项目。
对于合作以及低能级城市风险的解除，自2019年以来，该公司持续进行换仓，实施区域升级、城市深耕战略，收敛聚焦，主动低量级城市的出清，坚定回归长三角、大湾区及一二线强三线城市的高质量布局战略。并逐步提升拿地的权益比，以及降低合作项目的数量。
去年上半年，该公司持续优化土储结构，并以合作项目股权切割方式，优化财务及管理成本，助力高价值项目获取，期间，完成多个项目的股权切割，实现了城市聚焦，促进项目回款。2022年，美的置业目标权益占比预计将达到75%。
对于2022下半年的投资动作，该公司管理层曾表示，市场仍在筑底，美的置业会更多考虑现有手上的土地资源以及合作项目的安全问题，在土地新增方面投入精力会较少，而在合作项目会投入比较大的精力，确保按时交付。
值得关注的是，经过近几年深耕战略的实施，美的置业的区域和城市聚焦效果有所显现。2022上半年，美的置业在长三角和大湾区的合约销售占比超过60%，销售集中度进一步提升。
在城市的占有率上，2022年全年，美的置业在合肥、贵阳、昆明、南昌、无锡、佛山、徐州、邯郸、南通等城市的市占率保持在TOP10。截至2022年6月30日，美的置业共有337个物业开发项目，拥有土地储备总建筑面积4294万平方米，土地储备充沛，结构较为合理。
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