观点网 九龙仓置业要做更纯粹的“收租股”。
资料显示，九龙仓置业目前主要持有香港多个成熟的收租物业，包括最优质地段的三个综合体商城海港城、时代广场和荷里活广场，位于中环的写字楼项目会德丰大厦、卡佛大厦，以及位于中环的香港美利酒店，同时还有位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场。
另外，九龙仓置业还拥有“九仓系”另一上市平台海港企业的72%权益，海港企业主要运营香港美利、香港马哥孛罗及苏州尼依格罗三座酒店，还有香港马哥孛罗酒店配套商业和位于尖沙咀的商厦星光行。
海港企业本身留存部分位于中国内地的物业开发项目，但随着九龙仓置业分拆，生意布局重点转变，海港企业正逐步清仓尾货，退出内地项目的经营。
截至2022年末，海港企业在内地剩余发展物业资产总额约为27亿元人民币。而2022年全年海港企业在发展物业分部收入仅录得1.93亿港元，与2021年全年35.53亿港元相比，存在明显降幅。
海港企业收入下跌亦影响到九龙仓置业的营收水平，再叠加新冠疫情、全球进入加息环境等影响，九龙仓置业2022年营业收入减少22%至124.59亿港元，营业盈利则减少2%至88.41亿港元
期内，基础净盈利减少5%至61.75亿港元，投资物业盈利减少2%至63.46亿港元。为体现三年来的整体影响，投资物业重估出现了过去不常见的约6%的大额向下变动，令该公司需要为此拨备接近150亿港元。
最终造成的结果是，计入投资物业重估亏损，九龙仓置业录得股东应占亏损88.56亿港元。2021年同期的数据是盈利43.91亿港元。
债务方面，九龙仓置业现时旗下债务净额为452亿港元，全部是浮动利率债务。由于港元与美元挂钩，而美元在2022年的累次加息，带动香港银行同业拆借利率上升，令九龙仓置业利息成本攀升至2.5%，使其去年多付出5亿港元借贷成本。
“利息一直高涨，由一个很长期的低利率环境不停加息。”九龙仓置业董事局主席吴天海表示，目前香港资本市场利率是稍微偏高的水平，什么时候见顶，什么时候回落，很难预判。
内外部投资环境不利，吴天海暗示九龙仓置业仍然坚持保守策略。
他表示，看到最近九龙旺角洗衣街与亚皆老街交界九龙内地段第11273号商业用地的低价成交，但九龙仓置业在投地方面不是一个活跃的机构。
“我们对地的要求比较严格。”其称，同时考虑到房地产行业目前景气度较低和加息因素，目前并不是买地的最好时机。
另一方面，九龙仓置业本身定位在分拆上市时就很清楚：以香港数个核心投资物业为主，只租不售，没有太大的必要对外扩张。短期内，也没有更便宜地收购优质资产的“烦恼”。
自然九龙仓置业未来业绩的着眼点，依然是上述几个核心投资物业，尤其是占集团总收入比例74%的海港城。
海港城是香港乃至全亚洲最具地位的购物商场之一，但过去三年疫情肆虐阻碍了跨境人员流动，以至于“严重倚赖本地市场。”
据悉，2022年全年香港整体零售收入同比下降0.8个百分点。
但即便如此，据介绍，海港城去年完成了高端品牌组合的调整，令财年内商场整体收入（包括酒店）提升了2%，营业盈利增加7%，带动九龙仓置业投资物业收入降幅收窄。
资料显示，九龙仓置业其余两个核心商场时代广场去年总收入跌幅达到12%，荷里活广场则下降4%。
展望未来，虽然内地与香港已经实现通关，但瞬时人流并没有太大的增长。
“（目前）旅客的数字是低的。”吴天海指出，赴港旅客数量并非短时间内可以完全恢复。他相信2023年内全面恢复的可能不大，因此香港零售全面恢复也需要一段时间。
随着市道逐渐回暖，海港城有望提升目前较低的94%出租率，并且提升营业额，最终令集团受益。
“香港大型商城租金分为两部分，一部分是底租，一部分是分成。“吴天海说，目前底租部分随着市场回暖已同步回暖，但分成部分还要耐心等待。
以下为九龙仓置业地产投资有限公司2022全年业绩会问答实录节选：
吴天海：我先说两句，2022年香港情况大家很熟悉，经济受到疫情的影响，很多行业经营环境比较困难。除了疫情影响之外，利息一直高涨，由一个很长期的低利率环境，不停加息。最主要是美元加息，港元则和美元挂钩。
虽然港元相对于美元迟了很多才加息，幅度也没有那么厉害，但是始终慢慢追上来了。
我们下半年利息开支事实上是比上半年增加了，到现在为止利率仍然稍微偏高，至于什么时候见顶，什么时候回落，当然我不知道。但是相信以我们公司的实力，这个是可以应对的。
第三，大家都可能之前有一些心理准备，就是公司早前已经发出一个预警，主要就是投资物业估值。今年投资物业估值的拨备全计150亿，以我们的组合资产值拨备之前2000多亿计算，大概是6%的拨备。这个数字与过往拨备或者增值时候比，都是比较大的数字。
可能是因为始终整个行业三年以来受到疫情的影响，所以经营情况全部浮现出来，在测量师的估值之中全部体现。
以上几个因素其实都很大影响了业绩。
当然2023年是新的一年，已经过去两个月，陆续有一些好的情况，关开了，访港游客多了，消费是好了，酒店订房好转。但是只是初步变化而已，需要一段时间才可以完全改变。
现场提问：之前一直有地块流标，不久前也有一块商业低用一低价批出，目前会不会觉得是一个时机去物色一些项目？发展商是不是看淡后市？
吴天海：九龙仓置业其实在投地方面不是一个活跃的机构，几年才会投一次。
我们对地的要求比较严格，跟一些行家不同。一些行家大项目也做，小项目也做，我们是比较大型才考虑参与竞投。你刚才说流标的地，或者以低价批出的地，我们没有参与。
整体来讲，商业经营环境与以前比较是变差了，写字楼供过于求，供求有点失衡。
零售商场刚刚才回暖，至于你说我怎么看香港？香港始终是一个好地方，我们95%的资产都是香港资产，以香港为家，香港好我们就有机会好，香港不好，绝对是受到大的影响。
现场提问：通关一个月两个重点商场客流量是否有很大变化？目前对投地是否有兴趣？
吴天海：这个不太清楚，但是我尝试回答。关是刚刚通了，但是现在香港的外来人士，包括内地和外国人数数字比较少，需要一些时间去恢复。
我看有很多不同地方，可能是经济的问题，像高铁或者航班还没有恢复到很高容量，但其实这也是一个好的安排，因为现在市场上人手严重不够，一下子有很多的旅客来香港，可能对他们不太公平，因为香港的服务水平达不到他们的要求，要慢慢来才可以。
至于商业地的问题，就像我们刚才说的，我们对投商业地有兴趣，但是我们要求是比较严格的。过去十年，我们投了可能11块，投过不是投到，因为我们要求严格。
对几块地卖的成绩，比如说流标或者是地价，没有太大的感觉，因为不是太切身的问题。
但是我看房地产还是有朝气的，这个朝气现在可能低一点，但总会回来的。
现场提问：想问一下上商场租金的问题，会不会年内有一个调整的机会？
吴天海：香港很多大型商城租金分为两部分，一部分是底租，一部分是分成。底租在市场陆续回暖，可以看到是回暖了。
至于分成部分，当租客销售额不够高的时候，分成部分最低也许只有0。当营销额好转的时候，分成部分会自动提高。
现场提问：今年海港城出租率会有提升吗？刚才说利息成本升了很多，你们所有债务是浮动利率，是否考虑过段时间部分债务变成固定利率呢？
吴天海：至于出租率，我们是挑选租客的，目的不是租满就可以。
我们很重视租客的组合，如何能够将租客组合做到最理想，令到购物人士得到最高价值、最高的购物享受，才是我们的目标。
我们不是以出租率为最高指标，会不会租满呢？当然可以租满，相对于其他行家，我们的出租率可能稍微低，因为刚才说的原因。
如果我们只有一间铺，出租率一定要求100%，他们能给租金就租。但我们不是，给得起租不一定租。
利率究竟是浮动还是固定，其实这个各有各的好处。加息说了很久了，在酝酿加息过程之中，我们也有很多次想过是否应该转为固定的问题。算过之后，觉得可能亏，可能没有那么划算。
所以我们维持浮动利率的政策为主，全球经济环境都不是太乐观，但究竟利息会不会提升到很高？我想可能不会那么高。
现场提问：海港城未来品牌档次方面，会如何调整？写字楼方面，居家办公潮流会不会影响到写字楼出租率，长远招租策略是怎么样的？
吴天海：写字楼的生态环境随着办公室文化而变化，其实疫情初期的时候，也有很多行家甚至租客都想过，之后会不会整个环境真的变成很多人在家里办公，不回写字楼上班。
三年过去，其实忧虑不是那么大，很多公司觉得职员在公司上班，才有最高的生产力。
可能有小部分员工可以在家工作，但是大部分已经回到办公室，这个暂时来讲不是很大的问题。
但是写字楼市场有其它因素，第一供应，这几年下来陆续在各区多了很多新的写字楼，第二需求也有降低，因为封关几年，新的公司没有机会来到香港，也有小部分本地公司减少了香港写字楼的职能，但是通关了希望情况开始扭转。
档次方面，疫情之前广东道530米黄金地段里面只有一部分是高档次。在这三年中有一部分离场，自愿离场也好，或者是劝导离场。
所谓离场是离开广东道，有一些是我们劝退，因为我们想利用这个机会将广东道530米的“黄金大道”打造成超黄金，目前已经有成果。
