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作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
“虽然物服估值有所回落，但是接近行业合理水平，我们还是看好物管未来，正积极寻找并购项目。当然，目前越秀服务进入城市比较谨慎，会考虑规模和利润率，深耕在有区域，未来也会重点做大华东区域。”
3月8日，在越秀服务2022年年度业绩发布会现场，越秀管理层如此表示。
2022年，地产行业疲软，物业服务行业亦受到影响，特别是房地产销售面积的下行，对物服行业也造成了冲击。
针对此种境况，越秀服务管理层指出，越秀服务主要依托于母公司，越秀地产母公司的销售业绩是少数实现正增长的企业，交付面积会有保障。未来也将有信心保持持续稳健。除了地产、广州地铁，越秀服务在TOD的业绩也会带来增长，未来将提升客户服务品质。同时，看好物业领域。
作为率先公布业绩的物管企业，越秀服务2022年的成绩可圈可点。
年报显示，2022年，越秀服务营业收入达人民币24.86亿元，同比增长29.6%。毛利率为27.3%。股东应占盈利为人民币4.16亿元，同比增长15.7%。董事会建议宣派年度末期股息每股0.109港元（相当于每股人民币0.096元）。
事实上，这离不开越秀服务2022年将工作重点落位在了 “强管理、强能力和提质量”上，坚持“基础做优、增值做强、投拓做活”的业务策略，寻找业务发展机遇，以此对冲市场挑战。
2022年10月，越秀服务收购广州长隆集团旗下广州市秉信物业管理有限公司100%股权，总对价人民币950万元，新增合约面积约79万平方米，为上市以来首单收并购，PE达到5倍左右。
越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰指出，这源于母公司越秀为长隆进行代建业务，越秀服务将承接后续相关服务，企业依然会向着2024年6月实现1亿平方米管理面积的目标迈进。
针对扩规模与利润的平衡问题，管理层解释称，越秀服务一直坚持要做有质量的规模拓展，因而也会力争保持在行业平均毛利率水平之上。此外，企业会更加注重发展社区增值业务，包括社区商业、美居等相关业务，以提升服务品质，增加用户粘性。
就业务拓展层面来看，2022年，越秀服务新签约项目84个，新增合约建筑面积1309万平方米，新增外拓面积843万平方米，同比增长138.5%。公司首次进入天津、昆明、福州、南宁、丽江等新城市，进一步完善核心区域的布局，提升管理密度。
对于越秀特色产品——TOD项目，越秀服务去年中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线、青岛地铁4号线和丽江地铁1号线等TOD物业管理服务项目，成功走出广州，实现TOD物业管理业务的外拓突破，为公司TOD物业管理市场化和规模化的发展进一步夯实基础。
在TOD方面，林峰表示，2022年，地铁TOD的在管面积达到了66万平方米。除了拓展地铁之外，实际上也会延伸到相关的行业，包括城际铁路大枢纽，希望到2025年我们在TOD整个市场份额里面占到40%。
与此同时，越秀服务亦中标广州新文化馆、烟台西海岸医院等项目，进一步拓展在场馆以及医院等方面的业态，提升对不同业态的服务能力。
年报显示，截至2022年12月31日，越秀服务在管项目323个，总在管面积5169万平方米，合约管理项目387个，合约面积7060万平方米，形成了以粤港澳大湾区为核心，华东、华中、北方和西部四大区域为重要支撑的全国化布局。
此外，业绩支撑离不开多元化收入的加持。去年，越秀服务也在丰富增值服务类别，拓展收入来源。
就年报收入结构来看，去年，得益于非商业物业在管面积增加和增值服务类型多样化，越秀服务物业管理服务收入为人民币8.12亿元，同比增长26.3%；社区增值服务收入同比大增47.1%至人民币6.50亿元；非业主增值服务收入为人民币4.79亿元，同比增长40.8%。
2022年，越秀服务深入培育“生活、美居、经纪、科技、社商”五大业务平台，向客户提供高质量的增值服务，致力为客户打造全方位服务生态体系，通过丰富新零售业务的产品供应类别，有效提升新零售业务的交易量。例如，越秀读物打造自有品牌“越福到家”，向业主提供清洁、保姆、维修等多元化的到家服务。
在经纪业务方面，越秀服务在发展车位协销业务的基础上，年内首次尝试买卖停车位使用权，更好地把控车位销售时间及定价，从而扩大公司的收入来源并提高盈利。越秀服务亦开拓智能化业务，向新开发的楼宇提供智能产品、视频监控软件系统开发服务和相关设计及咨询服务，推广智能楼宇综合解决方案。
针对未来，管理层表示，越秀服务将继续执行“1+4+4+5”总体战略，即1个中心、4大业态、4大增值服务和5项能力，同时凭借母公司越秀地产在大湾区的实力，以广州为中心深耕大湾区，还会聚焦长三角发展。
值得一提的是，为激发企业发展活力，越秀服务推出股票期权激励机制。
2022年，越秀服务建议采纳股票期权激励计划（“计划”），在计划生效后，将授予总量不超过已发行股份10%的股票期权，首次授予方案将授予总量等于已发行股份1%的股票期权予39名高级管理人员以及业务骨干。
股票期权授予后，仅当归属条件于未来三年分三批达成后，被授予人才可以对授权的股票期权进行解锁及行权。归属条件包括扣非归母净资产收益率、扣非归母净利润增长率、应收款项周转率及现金股息比例。
管理层指出，此举有利于进一步完善公司的治理结构，健全中长期激励机制，充分调动核心管理层的积极性，支撑公司的长远健康发展。
