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作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
3月8日，万科召开2023年第一次临时股东大会，审议之前非公开发行A股150亿元定增预案。据了解，本次股东大会9项议案均为关于公司非公开发行A股股票方案的议案。万科集团董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜等出席会议。
针对募集资金到位后是否会用于公司拿地及收并购，万科执行副总裁兼首席运营官刘肖刘肖指出，1、2月份万科也广泛参与了很多项目，有一些是摇号没有摇中，有一些还在谈判过程中，所以体现在披露上没有获取项目。
“基于我们对政策、行业和市场更积极的判断，随着后续股权融资的到位，在确保安全的前提下，我们会以更加积极的态度去捕捉新的项目机会。 但我们同时也会坚持公司长期以来坚持的投资原则，包括量入为出，也包括合理仓位。”
刘肖认为，从量入为出来看股权融资到位确实也给投资带来了更多的空间。从合理仓位来看，万科目前在建的以及还处于规划中的，在手的资源大概有1.2亿平方米，去年结算面积3600万平方米，在手资源能够满足未来两到三年的发展，投资的强度或投资的节奏看起来可相对从容一点。
据了解，万科去年投资兑现度是83%-86%，去年36个项目有27个已开盘，回报率及回报率保持良好。
就具体投资策略来看，刘肖认为，未来万科重视投资质量，仍将坚持投“特别好”的项目。一是要在我们客户基础比较好的片区或市场容量比较稳定的片区投资，二是要在我们比较有把握去做好产品好服务的地方投资，包括去看团队的兑现度，也看我们的产品是否相对成熟；三是经营回报好，财务指标达标，
“今年我们特别重视股东IRR。坚持这些投资原则和纪律，包括投资标准，才能让股权融资给我们带来更多的投资空间，真正把它作为‘金种子’支撑公司业务的发展。”
此外，针对A股定增方案所涉及的11个募投项目利润率不高的问题，刘肖回应称，募投项目是万科根据政策导向，也根据公司自身情况做的选择。
他指出，万科根据学习中国证监会优化房企股权融资的五项措施的政策导向，选择了11个房地产项目。其设定的标准：一是并表项目，二是普通住宅，三是已拿到预售许可证正在销售，四是项目有一定的体量，后续还需要较多的资金去建设。
“以净利率指标为例，最低是广州魅力之城的3.5%，最高是重庆天空之城的13.6%。这些项目是满足条件的，已经有预售证，后续还要大量开发。这些项目主要都是2022年之前获取的。”
刘肖称，当前预计的收益率是基于当前市场情况进行的测算，经过过去一年的市场调整，收益率确实受到一些影响。相信如果市场好转，项目的收益率还是有一定的改善空间。
根据万科A发布的定增方案，本次募集的150亿元资金将投入到公司旗下11个房地产开发项目，属于资本性支出；另外45亿元计划用于补充流动资金，占募集资金总额的比例未超过30%，符合相关规定的要求。
据了解，11个万科房地产项目分布于广州、郑州、西安、成渝等重点区域，目前均处于在建状态。除长春、鞍山两项目已部分交付外，其他的9个项目计划在2023年至2025年陆续交付。
对于本次定增计划，万科表示，一方面是响应国家政策号召，扎实推进项目的高质量建设，助力公司向新发展模式平稳过渡。另一方面，公司拟通过本次定增，优化自身资本结构，进一步增强资金实力和抗风险能力，为后续长期稳定发展奠定基础。
