文/乐居财经徐酒眠邓鑫妮
又是一年三月，又是一度上市公司“大考”集中“交卷”时。
但比起往年的热闹，今年上市物企更加安静了。没有了一家接一家的业绩盈喜预告接力，大部分物企对业绩披露的具体日期也还都三缄其口。反而是发生在去年财报季里“掐点”更换核数师风潮，似乎又有了再起波澜的预兆。
3月7日晚间，佳源服务（01153.HK）刊发更换核数师公告。
据悉，罗兵咸永道会计师事务所(简称“罗兵咸永道”）已辞任公司核数师，同时，其董事会已任命开元信德会计师事务所有限公司（简称“开元信德”）填补临空缺。辞退和新聘两份文书，皆自2023年3月6日起生效。
2022年报狙击战已经打响，佳源服务在此关口更换“守门员”，各种缘由耐人寻味。
退辞罗兵咸永道，佳源服务给出了两方面原因：其一是考虑到节约成本，其二是迫切需要完成2022年度业绩审核工作。
且不论聘请罗兵咸永道与开元信德各自开出的薪酬相差多少，但在如此“迫切”的情况下，临时更换新的核数师，是否真的有利于加快审核工作？这一点，或多或少缺乏说服力。
事实上，自去年以来，已有多家物企宣布更换核数师。而原因也大同小异，有的因劳务费用未达成共识而更换，有的因为会计师不认同公司的账目处理等问题。
尽管物企更换核数师已经屡见不鲜，但佳源服务发布相关公告后，还是在股价上引起了连锁反应。
截至3月8日收盘，佳源服务股价跌幅越5.32%，报0.445港元/股，市盈率(TTM)约2.13倍，总市值约2.72亿港元。
15家物企上演“分手”
上市公司公告年报业绩，一般需要核数师签字，确定没问题方可发布；而若是有问题，轻则延期，重则换人。
而除了佳源服务之外，2022年财报来临之前，还有数家物企也宣布更换核数师。
今年1月16日、17日，恒大物业、世茂服务先后发布了相关公告。
有意思的是，恒大物业辞任的核数师与佳源服务是同一个，世茂服务新聘对象则与佳源服务是同一个。
辞任罗兵咸永道，恒大物业委任了上会栢诚会计师事务所（简称“上会栢诚”）填补临时空缺；世茂服务辞去大华马施云会计师事务所，转而委任开元信德。
时间再往前推回，临近2022年末的关口，11月28日、12月2日，前后相隔4天，雅生活服务与远洋服务宣布更换核数师。
而这二者的核数师原聘对象，也是罗兵咸永道；但新的合作方，一个选择了致同（香港）会计事务所，另一个选择了上会栢诚会计师事务所。
时间线进一步拉长，自2021年11月鑫苑服务宣布将核数师从安永更换为大华马施云以来，目前已有15家上市物企相继更换核数师。而2021年度业绩刊发前后，是上市物企更换核数师的高峰。
其中，罗兵咸永道与9家上市物企“分手”，位列“四大审计”之中的德勤、安永也是被辞退的对象。对于新聘核数师，普华永道、德勤、毕马威、安永四家国际会计师事务，已不再上市物企的选择之中。
新的“上位者”，除了上述提及的开元信德之外，中汇安达会计事务所也是较为热门的选手之一。
四大会计事务所撤退
“四大会计事务所接二连三退出了物企财报的审核。”这个话题，早已经开始。
房企流动性减弱引发了一系列危机，物企财报也被打上补丁，御用核数师与企业之间由此产生裂痕，再进一步便是核数师辞任，企业另寻新人。
值得一提的是，乐居财经统计的数据中，被换下场的大多是四大会计事务所，而顶替上来的则是声望相对较小的事务所。
乐居财经统计的15家更换核数师的物企中，有13家从原来的“罗兵咸永道、德勤、毕马威、安永”四大会计事务所跳出来，换成了其他。
第一家上市物企彩生活，德勤曾是它的御用核数师，2014年上市时，这家会计事务所就已经出现在财报中。双方合作多年，却也在2022年7月走到岔路口。
彩生活表示，公司计划将其核数师委任与其控股股东花样年保持一致，以便其可尽快完成2021年审核。
目前彩生活处在停牌阶段，2021年的财报不曾露面，不过核数师的委任还是和花样年一致，委任尤尼泰·栢淳（香港）为新核数师。
事实上，彩生活的核数师更替正是物企换人的缩影，或是为了加快财报审核，或是为了和关联房企保持一致。
奥园健康和中国奥园也在此之前更换了核数师，奥园健康由德勤换成中汇安达，中国奥园则从德勤变更为信永中和。
不过，要说与物企“谈崩”次数最多的，还是罗兵咸永道。2022年期间，有包括远洋服务、雅生活、德信服务在内的7家物企与罗兵咸永道分道扬镳，2023年开年，恒大物业也做出了替换决定。
这出持久的“分手”大戏，双方各有心思，没谈拢就散了。不过这场戏还未收场，目前财报季来临，已经有佳源服务率先换了核数师，随着截止日期逼近，下一家又会是谁？
捅破了物企的秘密
如果细究物企与核数师的分手原因，摆在最显眼位置的就是“费用”二字。
“临时增加的匿名指控等审核工作，额外收取审核费用。”
“双方未能就截至2022年12月31日止财政年度之审计工作的审计费用达成共识。”
……
类似的话术还有很多，难道真是因为价钱没谈拢就闹掰了？
克而瑞物管研究总监汤晓晨曾经表示，“2022年以来，港股多家物业企业发生了会计师事务所的变更。原因主要有两个：一方面有合同期满或费用未达成一致正常更换；另一方面可能是双方对公司相关数据未达成一致。
费用确实是其中一项原因。乐居财经《物业K线》统计了更换核数师物企的核数服务费用，最高的达到了1468万，最低的也接近百万元，大部分收费在200万元-500万元。
这确实是一项不小的开支，而且费用还在逐年上涨。最高的雅生活服务，其审计服务费从2020年的645.5万元增加至2021年的1468万元，涨幅127%，期间世茂服务的涨幅也达到了190%。
除此之外还有一个不可忽视的原因，双方就相关数据未达成一致。说直白一点，或许就是核数师发现了物企“隐瞒”的财务问题。
德勤还在为奥园健康工作时，曾收到一封匿名举报信，内容直指奥园健康财务失实。随后，奥园健康在公告中表示指控内容并非事实，不过德勤还是卸任了核数师。
此外，核数师也在财报审核中发现了德信服务的一笔质押。德信服务的全资附属公司上海栩全为第三方公司杭州瑞扬向平安银行借入的4.96亿元提供担保，与此同时，上海栩全需为这笔担保向平安银行提供总价值5.045亿元的存款证作为质押。
被发现后，这笔质押被紧急叫停。然而没几天，罗兵咸永道就辞任了德信服务的核数师。
在过去几年时间里，很少有如此集中的更换核数师，如今换人频繁，一方面有上市物企增加的客观原因，另一方核数师变更也从侧面反映了房地产市场的波动。
