观点网 “谨慎”应是九龙仓2022财年业绩会传递的主要信号。
3月9日下午，九龙仓回归线下举行了业绩会，主席兼常务董事吴天海等管理层出席了会议。
年报显示，2022年，九龙仓集团收入180.64亿港元，同比减少19%；营业盈利66.03亿港元，同比减少23%。
受市场疲软困扰，九龙仓集团基础净盈利下跌92%至3.03亿港元；股东应占集团止盈转亏，亏损达17.05亿港元，2021年同期为盈利60.19亿港元；每股基本亏损0.56港元。
据观点新媒体了解，发展物业收入倒退33%至74.62亿港元，营业盈利倒退68%至9.35亿港元，内地物业确认入账所得的13%营业毛利较2021年的24%低，以及香港并无确认入账。
香港物业方面，按应占份额计算，全年销售额合共10.25亿港元，到年末的未确认入账销售额为7.33亿港元。2022年确认入账的发展物业收入减少79%至7.05亿港元，营业盈利减少59%至6.16亿港元。
2022年内地物业销售目标降至90亿元后仍未完成任务，受房企违约影响购房意愿等因素，九龙仓集团应占已签约销售额减至42亿元，同比下跌70%，主要来自杭州和苏州的项目。
至2022年底，九龙仓集团未确认入账销售额为85亿元，涉及27.82万平方米，2021年成绩则为167亿元、53.64万平方米。
年报显示，九龙仓已有近4年没有在内地拿地，目前国内土地储备面积尚有170万平方米。2023年可供出售面积大约是60万平方米，目标落成面积24.73万平方米。
吴天海谈到，内地房地产市场在政策推动下，卖地转为集中供地，过去几年成功投地的机构大部分为国企，但似乎开始转变，大城市不定期卖一些少量地块。
他续指，集团对投地有兴趣，但希望再观察市场的发展情况。近一两个月市况虽然有所回稳，不过要观察趋势是否可以持续，“假如市况仍是疲软，投地兴趣会谨慎一点。”
对于是否会接手财困民企项目的问题，吴天海表示，财困企业接触过集团洽购项目，财困经营过的项目可能会有一些陷阱，但未必能看得出来，“笋货唔知系咪真似甘笋”，因而宁愿参与政府土地拍卖方式获得项目。
“扎住货，稳妥的方法是拨备”。九龙仓集团作出未售存货减值拨备合计接近60亿港元。
扣除减值拨备后的发展物业资产下降11%至430亿港元（2021年：485亿港元），包括内地发展物业145亿港元，2021年则为249亿港元，减值达104亿港元；及香港发展物业（九龙货仓项目重新分类为待沽物业后）285亿港元，2021年为236亿港元。
吴天海表示，内地房地产市场不景气，去年销售大幅下跌，相信不少发展商均会进行该动作，如市场回暖或可以进行回拨或直接反映于收入当中。
九龙仓集团的内地投资物业组合出现近年来首次收入倒退，下半年遭受的打击更为严重，收入下跌11%至47.98亿港元；而营业盈利下跌至32.26亿港元，同比减少9%。
吴天海指，经济与零售市场息息相关，去年每季情况每况越下，尤其12月情况更为严峻。而今年初有回暖，出现报复式消费，但是否可以持续仍然有待观察，目前消费力仍然留在内地为主，惟现时情况未反映市民出国旅游的影响。
“看好今年会反弹，但反弹得多快和反弹得多高的幅度，就暂时不知道。”
而在过去18个月，九龙仓集团累积减债420亿港元，而净负债累积大幅减少8成7，降低至360亿港元；2022年的平均利息成本2.6%，负债比率下跌至3.4%。
他解释道，卖楼及财务投资减少令有资金回流，在无新项目投资的情况下，将资金用于还债。回流资金也将用于香港几个发展中项目，例如九龙货仓项目，占地近100万平方呎，需要数十亿港元投资额。
以下为九龙仓集团有限公司2022年全年业绩发布会问答环节实录：
现场提问：内地楼市今年相对回暖，集团有没有计划买地？
吴天海：过去几年，大城市变成集中卖地形式，大部分成功投到地块的是国企。其中一个原因是民企在过去几年受到财困，所以参与度减少了。
但这个政策似乎开始转变了，有一些大城市已不再是集中卖地，而是不定期卖一些少量的地。
我们是有兴趣（买地），但仍想看清楚市场发展。因为去年市场发展非常疲弱，销售跌幅明显，也有很多行家受到财困，影响到市场的气氛以及买家入市的意欲。
今年开始，情况似乎有所改善，大城市市况回稳，但不知道是否是有报复性的反弹。假如市况仍是疲软的话，我相信会对投地兴趣谨慎一点。
现场提问：公司负债比率是否会进一步下跌？哪些举措导致负债减少？
吴天海：减债的资金来源主要是卖楼，有资金回流，如果没有投入新项目，最好的地方就是还债。
手上的资金回流怎么花呢？我们在香港有几个物业在发展中，最近九龙货仓重建，占地接近100万平方米，需要几十亿港元的投资。
现场提问：未来是否会接手财困民企好的项目？
吴天海：很多内地民企找到我们，但恰恰因为财困经营过的项目，可能里面会有一些陷阱，未必是我们能看得出来，需要很小心；而政府拿出来新的项目，就干干净净。
与其尝试捡一些笋货，但不知道是不是真的那么“笋”，不如就正当途径去政府投地。
至于是否与民企或其它企业合作，我们一直都有合作。但最主要第一件事情要找适合的地块，要选一些很挑剔的地，我们做收租楼，适合才自己投资。
现场提问：疫情对于投资物业影响有多大？未来旅游消费是否会出现明显反弹？
吴天海：去年投资物业业绩是近年我们第一次下降，与经济和零售市场有很直接的关系。
从收租楼租金回报来看，第一季问题不大，但是到了第二、第三、第四季，连续三季越跌越深，尤其是12月疫情的政策改变。
1月开始有一些回暖，但真正回暖是第三个星期，之后接下来的有六七个礼拜，市道是好的。
我们看到有一些报复式消费的情形出现，但是这个究竟可以持续多久呢？是不确定的，尤其是截至目前为止，内地的消费能力都大部分仍然在内地，暂时出外消费数字不高。
另外，入境的门槛是最近才开始放宽，短途是购物旅游的重点，长途也有一些譬如去欧洲和美国也有，但始终数字低一点。
所以我们看好今年会反弹，但反弹得多快和反弹得多高的幅度，就暂时不知道。
