出品 | 焦点财经
作者 | 王迪
今年的政府工作报告指出，有效防范化解优质头部房企风险，促进房地产业平稳发展，推动向新发展模式转型。对此，中信建投证券的理解是，房企发展模式有望在租售并举的基础上，向重资产降杠杆、中资产强运营、轻资产重品牌三大方向演变。
复盘2022年房企业绩单，百强房企销售总额同比下降4成，多数规模房企集体陷入负增长。那些能有效对冲市场波动风险、并守住正向增长的底线的房企，大多在开发业务之外，开辟了“第二曲线”甚至“第三曲线”。
以龙湖为例，2022年，龙湖由运营及服务业务带来的收入均已超过百亿。其在多年前布局的多航道业务开花结果，以持续稳定的现金流量，熨平经济波动，成为在开发主业之外的另一种合力，形成对业绩的“双保险”支撑。
年报显示，龙湖2022年全年营业收入2506亿元，同比增长12%，5年复合增长21%。2022年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿元（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化。集团整体毛利率21.2%，毛利额530亿元。
针对经营性业务的发展，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平在业绩会上指出，未来龙湖会扩延轻资产服务的航道，拓展业务围栏。他预计，未来5年之内，龙湖集团的非地产开发业务会达到50%以上，以此为现金流带来保障。
“我们选择了一条难而正确的路。未来将注重资产质量，聚焦‘增肌’‘减重’，这意味着我们要更加自律。”
聚焦存量市场“蓝海”：经营性收入同增25%
告别房地产大开发时代及“三高”模式，利润被摊薄、行业加速分化。想要对冲风险必须拥有长周期的战略。如今，掘金存量市场的经营性业务尤为关键。
龙湖的选择是，关注传统开发红海的同时，掘金存量市场蓝海，在“一个龙湖”生态体系下，围绕开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道，深度参与城市空间、服务重构。
以商业为例，十余年前，龙湖推出持商业战略，每年把一部分利润投入到回报周期长、占用资金多的商业项目上，并曾因此被扣上“保守”的帽子。但在今天，这一战略布局却成为同行艳羡的“稳压器”。
就2022年年报来看，在超过百亿的运营及服务业务中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元（不含税），由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元（不含税），由运营及服务业务组成的经营性利润占比更是提升10个百分点，达到27%。
同样地，对于另一经营性业务——物管板块龙湖智创生活的上市安排，管理层同样坦言：“不着急，顺势而为。”“目前市场情绪有一些复苏，但是龙湖不会为了谋求上市资格而上市。智创生活目前在提升自我，静待花开。”
年报显示，龙湖智创生活在去年年底，在管面积超过3.2亿方，综合毛利率提升至34%。这对于龙湖平滑整体毛利率扮演着重要角色。
此外，针对目前新推出的龙湖代建板块——龙湖龙智造，管理层则表示，这契合龙湖服务基因，未来也将跑出生意逻辑，慢慢做，长远做。
将战略放到更为广阔的时间维度，而非一时兴起，这在行业转型调整是寻到源源不断的利润、回款及现金流的关键，被认为是对冲行业波动的重要能力。
以万科来看，为了应对管理红利时代，郁亮曾公开表示，将经营性业务用长期最大化市场价值来衡量更为合，需要跟上城市发展的脚步，从传统的开发业务转向开发与经营并重。
由此，作为房企巨头，龙湖在地产管理红利时期探索行业新发展模式的发展路径，与万科不谋而合，龙湖是将其贯穿在“一个龙湖”协同效应中。
过去每年，龙湖都会将销售回款的10%投入到非开发航道，形成包括地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大主航道业务。
如今，龙湖商业投资已经开花结果。2022年全年龙湖如期开业15座商场，3座轻资产项目，开业率及出租率均在95%以上。截至年底，龙湖集团共开业76个商场，覆盖17个重点城市，总建筑面积720万方。管理层称，龙湖商业将继续用轻重并举的形式，稳步推进在高能级城市的网格化布局。
在国家迅速推进租售并举，积极通过REITs、资产证券化等方式盘活存量资产的政策刺激下，长租公寓未来拥有更多想象空间。
在长租公寓方面，据年报显示，截止年末，2022年龙湖长租公寓品牌冠寓已经开业11.6万间房源，开业6个月及以上的房源出租率91.1%。实现租金收入24.4亿，同比增长9%。
掘金传统开发“红海”:拿地开盘平均缩短到4.7个月
将运营业务和服务业务并列为与地产开发并行的第二和第三增长曲线，为龙湖全年业绩的正增长提供保障，而开发业务的稳固则能支撑龙湖稳定现金流的底盘。三大业务板块协同发力，贡献了稳定的收入及利润。
年报显示，2022年全年龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。这在多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团能够实现收入及盈利的双增长，在行业内难能可贵。
针对未来房地产市场的发展，陈序平指出，地产行业经历了深度调整，拐点已现。区域经济发展带动下的城市分化，业务布局回归一线及主力二线在内的重点城市，改善型住房成需求主导，三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。
所以，龙湖也将未来的整体战略聚焦在政策精准支持下，顺势提升周转及去化，逐步优化存货结构，修复盈利水平。
“相较于规模，我们更加注重交付质量、回款质量及利润率。唯有前端把握投资节奏及精准度，后端落实项目全周期管理与执行，才能确保投资承诺的高效达成。开发业务将始终以强大及稳定的现金流支撑龙湖的底盘。”
城市布局一定程度上决定了房企的业绩结构。就拿地情况来看，龙湖也在积极通过土地储备，优化地产开发业务的盈利结构。
2022年，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为448万平方米，权益面积为291万平方米，平均权益收购成本为每平方米10461元。按地区分析，长三角地区、西部地区、华南地区、环渤海地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的51.8%、25.2%、9.7%、6.7%及6.6%。
据龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠透露，因为城市回暖分化加剧，龙湖2023年也将聚焦高能级城市布局。他指出，龙湖集团的拿地策略依旧坚持“以销定产”，拿地投资额和销售回款动态匹配，未来龙湖会聚焦20个主力城市和14个机会城市。目前龙湖拿地开盘平均缩短到4.7个月，现金流回正控制在16个月左右。
在土储方面，年报显示，截至2022年度末，龙湖集团土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5221元，为当期签约单价的33.8%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、24.8%、19.7%、13.8%及9.9%。
保持余量思维：将加大国内融资力度
开发、运营及服务三大板块对应多航道业务构成的“一个龙湖” 生态体系，以多元化、高品质的产品与服务，在不同空间为庞大的客户群体提供服务，突破时间与空间的界限，实现高效协同与相互促进的正向循环，令龙湖得以持续拓宽业务围栏，不断丰富业务生态。源源不断的现金流量对于优化龙湖债务结构至关重要。
年报显示，期内，龙湖集团2022年在手现金726亿保持高位，有息负债总额2,080亿，同比增长8%，其中无抵押的信用债务占比约70%，三道红线继续保持绿档。
在财务稳健层面，龙湖平均借贷成本进一步下降至4.10%，持续保持低位；负债结构亦保持合理，平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52，连续七年满足“三道红线”要求。
对于目前行业关心的债务及再融资计划，龙湖管理层指出，未来龙湖集团将加大国内融资，适度减少境外融资，保持龙湖现金流盘面保持稳定。
从债务结构上，龙湖集团一年以内到期的短期债务占比10%，债务压力安全可控，始终保持战略主动权。外币债务占比只有23%，其中，98%已做了汇率掉期对冲，几乎没有敞口风险。
除了财务保持良好基本面，龙湖交班引发行业关注。针对公司战略的变与不变，新任掌门人陈序平则指出，龙湖变的是，在外部环境的改变之下龙湖战略调向的改变，不变的是公司的底色，“善待你的一生”“空间及服务”等文化理念及财务运营逻辑。“底色坚韧是龙湖集团穿越周期的主因”。
当新规则取代旧规则，更易快速掌握利润、负债、现金流三大报表运营逻辑的房企，更能守住阵地。
2022年12月9日，龙湖集团发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%，另加截至（但不包括）赎回日期的累计及未支付的利息。至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。
此外，2022年全年，龙湖发行债券及境外贷款融资额达到92亿元，在外部较为严峻的环境下，始终保持境内外融资渠道的通畅，且以长期融资为主 。2022年末，龙湖集团还获得了行业历史行业内首笔内保外债7亿人民币，表明了监管机构对行业和优质房企的支持。
基于龙湖良好的信用表现，截至目前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。
