文/乐居财经魏薇
2022年度的龙湖业绩报告会，董事会主席兼首席执行官陈序平独当一面。2021年8月，刚升任地产航道总经理的陈序平首次以高管身份亮相业绩会。算起来，这是他第四次参加业绩会。
与他一同出席的，还有执行董事兼首席财务官赵轶、执行董事兼高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠。
2022年的龙湖成绩单，堪称行业样本。在多数房企出现大额亏损的情况下，龙湖依然做到了稳中有升，期内实现营业收入2505.7亿元，同比增12.2%，业务毛利530.4亿元，毛利率为21.2%，归属股东净利润243.6亿元。
陈序平表示，去年在行业艰难时候，龙湖靠着不变的底色坚韧穿越周期，这里的底色包括“空间即服务的经营战略”、“稳健的财务情况”、“善待你一生的企业文化”等。
行业深度调整之下，龙湖选择了一条充满挑战的变革之路，用陈序平的话来说：龙湖要在体重不增加的情况下实现增肌。即在经营上更加重视资产质量，控制总负债，同时提升公司的周转。在控负债的情况下，还要保证利润。
另一个变化即航道的重构，变成“1+2+2”模式，一个开发航道，两个运营航道以及两个服务航道。
在统一的“一个龙湖”体系下，龙湖集团将在穿越周期发展之后能够提高，能够有更大的空间。
难而正确，龙湖会坚定前行。
合理的债务结构是利器
提到龙湖的财务，离不开“自律”二字。2022年，是龙湖连续达标“三道红线”要求的第7个年头。
2022年末，龙湖的净负债率（负债净额除以权益总额）为58.1%，综合借贷总额为2080.1亿元，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52；平均借贷成本为年利率4.10%；平均账期年限为6.67年。
2022年12月9日，龙湖公告称已全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据。至此，龙湖在2023年内已无到期境外债。
赵轶表示，合理的债务结构是一大利器，在过去几年助力龙湖成功穿越周期。2023年，龙湖的债务平稳，会保持2080亿的总数不变，但结构上会进一步优化，加大国内银行融资的占比，同时减少境外融资，计划每年下降5个百分点。并保持融资的主动性，保持融资成本的绝对竞争力。
融资政策松动以来，信贷、债券、股权“三支箭”齐发，作为民营房企的优质代表，龙湖多次获得监管机构和六大行的“小红花”。
2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年，由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保。这是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。
2022年11月，龙湖获得“第二支箭”200亿元中债增信债券额度，并由六大行共同承销，成功发行首单20亿元的中期票据，利率仅3.0%。
2022年12月，“内保外贷”首单花落龙湖。中国银行利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，于12月9日实现提款。
截至目前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，是少数几家获得境内外机构全投资级评级的优质房企之一。
60%土地零溢价
期内，龙湖实现合同销售额2015.9亿元，对应销售总建筑面积为1304.7万平方米。具体来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，分别占集团合同销售额的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。
2022年内，龙湖新获取的60%以上地块为零溢价获取。截至报告期末，龙湖集团的土地储备合计5795万平方米，权益面积为3975万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5221元，为当期签约单价的33.8%。
在今年的可售货值中，有97%位于一二线城市和环都市圈卫星城。按区域划分，长三角区域27%、西部27%、环渤海23%、华南华中分别占13%和10%。
赵轶表示，2023年龙湖将持续根据市场的情况随时保持弹性，顺势而为，坚持长期主义，不一味追求签约规模和排名，坚持有质的签约、有回款的增长，修复毛利率。
拿地策略会坚持两个方向，一是坚持以销定增，二是把握投资节奏，投资刻度优中选优。在城市聚焦方面，会坚持按照20个主力城市和14个机会城市布局，具体城市包括北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京、西安等重点区域，同时聚焦在这些城市的核心区，以确保周转率和利润率，拿地投资额与销售回款动态匹配，保证盘面安全性。
张旭忠表示，2022年内，龙湖新拿地块的毛利率已经做到了近22%，净利率为13%。未来新房销售会保持20%以上毛利率，12%以上净利率，此外还会通过产品力的打造以及提高周转能力，去提升盈利能力。
运营及服务业务创新高
2021年龙湖业绩会的主题是“聚进向善，行稳致远”，2022年的主题是“聚而向前，行且坚毅”，两年的主题词都将“聚”字放在了首位。
目前，龙湖已形成开发、运营及服务三大业务板块，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。如今，龙湖的运营和服务业务已成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线。
2022年，龙湖由运营及服务业务带来的收入均已超过百亿，创下历史新高。其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元，由物业管理、智慧营造等业务组成的服务业务收入达116.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性利润占比更是提升10个百分点，达到27%。
今年前两个月，龙湖的运营及服务业务收入已实现每月超20亿元。
2022年全年，龙湖新增运营商业项目15座，其中12座为重资产项目，3座为轻资产项目。管理层透露，龙湖在2023年将有5个重资产、6个轻资产项目亮相。截止目前，龙湖的在手商业项目一共139个，总建面超1280万平方米，分布在32个城市，未来将以每年开业10个项目的节奏，轻重并举。
陈序平表示，两个运营型航道基本是依靠投资性物业的运营租金取得收入，毛利率较高，平均毛利率接近75%，但它的资产是重投入的，二者未来会根据租金的现金流去实现自平衡，然后着重存量项目的提升。对于运营型航道，龙湖更重视同比的变化，未来有望保持每年25%左右的增长。
对于服务型航道，依靠龙湖多年下来形成的业务围栏、航道协同和数字化能力，未来有望保持每年40%-50%的增长。更重要的是，这两项业务能够为龙湖其他创业周期的项目提供很高的现金流保障。
未来5年，龙湖非地产开发业务的利润占比将会达到50%以上，这也会让龙湖整个的利润盘面更加健康。
在房企“去地产化”的转型路上，只有极少数企业能实现这样的目标。
