刘爱明（中城新产业控股集团有限公司董事长）：这个是我的主业，我现在是搞产业的，我的标题叫特斯拉拆解与公募REITs，题目纯粹是为了吸引人。
先放个小电影大家轻松一下。
大概公开唯一拆特斯拉的就是我们，大家在外面看到所有报道拆特斯拉都是我们拆的，然后跟资本结合起来，他们写文章我拆。为什么拆特斯拉？我下面再说。
我做产业地产已经快8年了，产业地产首先它是一个什么赛道？我三条赛道都在做，都有相当的规模，都有独立的团队，并且都有不错的盈利，所以今天跟大家汇报，就是重中轻三个资产。
所谓重资产，大家熟悉，就是买地，产园嘛，部分卖部分持有，这个要看比例，有全持有的，也有全销售的。
轻资产大家能理解，就是纯轻的运营服务，前期的顾问咨询，后期的运营服务，甚至可以给你代建，从头搞到尾，把房子建起来还给你招商。
这两个公司我们都跟华润成立了公司，一个叫华城，一个叫润城。中间这个就是不轻不重，我干了一块二房东的业务，这个规模还不小，100多万平米，它还要投点钱，所以叫不轻不重。
产业它跟住宅不一样，住宅是这个世界上必须要分格销售的东西，除了住宅，其他我们见到的其他物业形态都不应该被分格，服务式公寓你把它卖了就没有服务了，所以产业园轻大家很重要，运营很重要。
因为时间关系，跟华润的两个公司，一个叫华城，一个叫润城，我们做专业的产业运营服务商。现在我们的重资产有十几个，自持规模有30几万，卖的也有30几万，这部分加起来就有七八十万平米。这部分坦白说回报不错，但是利润很低，因为卖的产业园就3、5千块钱，就相当于卖3、5千块钱的住宅能挣多少钱，3、5百块钱，利润率很低，周转很高。
重资产管理面积也差不多100万，这个是考功夫的，不是传统的二房东。我们去年在深圳满租率做到97%，这是连我都觉得很诧异的，我们的租金及时收缴率有92%，这个指标是非常难得的，我们大概是产业地产领域唯一做客户满意度调查的，我们连续做了4、5年的调查，有80%的满意度。
轻资产，跟华润的轻资产公司才两年多，今年营业额应该要上亿了，去年有6000万的营业额，一千多万的利润，今年利润会更高，我们希望三年之内能把这个公司搞成上市。轻的不容易，它是要品牌的，例如你有万豪这样的品牌做酒店可以赚钱，稳赚不赔，但是没有品牌赚钱不容易，产业上没有轻的话，重也是很难玩的。
讲一下REITs这个事，我刚才已经讲了一下REITs，前面那三个赛道我一直认为产业地产没有出路，轻很辛苦，帮别人运营，品牌慢慢形成，你只能想十年以后有了品牌会怎么样。重的话，最高峰就卖100多亿，再多也卖不出来了，就10个亿的利润，其他的就没有了，像我们现在一年就卖10个亿或者十来二十亿，大概是这样。
这个模式，政府希望你持有，产业园也不是靠销售，而是靠持有，但是持有没有退出途径，投融管退，只是拉没有退肯定会出问题，消化不了，那么多钱，所以我一度认为产业地产没有出路，挣点小钱能活着就是最高理想，但是REITs出来我觉得看到了明灯，产业地产的尽头是REITs，有了REITs整盘棋就活了。
其实2021年就出来产业园的REITs了，第一批招商，包括中关村、张江，像我们台下做的金地商置是不是今年也有可能，我是听说还是有希望。实际上只要REITs打开，现在政策出来支持，它会盘活产业园的资产，具体好处我就不说了。
我举个例子，去年跟中金成立了一个Pre-REITs基金，买了一个楼，如果REITs能上市，大概能卖到16亿。但是它的问题是靠经营，就是前提能不能有每年有6、7千万的租金收入，这个是核心，要稳定。只要稳定，到市面上就值那个钱，就可以赚暴利。
其实就像商场，原来我讲过恒隆，恒隆在香港的市值我现在不知道，原来是千把亿，在中国就那几个商场，但是它有强大的经营能力，这是REITs的核心。表面上我们卖的是资产证券化，卖的是重资产，但是核心是轻资产，就是那个招商运营的能力，这个才是根本。
最后还有几分钟我就跟大家简单说说运营这个事，什么意思？我原来总喜欢拿商场做类比，我原来说商场开张的那一天都是火的，因为不火不开张，一年两年三年以后有的继续红火，有的没了、关门了。
所以商场跟传统住宅不一样，住宅交付那一天游戏结束了，该赚到了钱赚到了，剩下的事跟你没关系了，但是商场是交付的那一天问题才开始，开张的那一天问题才开始，运营是核心，为什么人家三年以后很火你三年就不行？这个才是核心，它要不行就真不行，一文不值，你连成本价都卖不出来，这个就是区别，所以我一度说运营比招商还重要，看起来重要的是招商，但是更重要的是运营，产业园跟这个道理是一样。
什么是运营？就是你给客户提供服务，这就叫运营。用商场来举例子，能不能让商家在你的商场能赚到钱，让他的生意好做你这个商场就越来越火，你说我是一个面包店，到这个商场卖得很好，生意越做越好，你明天涨租我才能同意，要是我的生意不好你涨租我就走了，就是这个逻辑，它很残酷，就是每年都在变化，时时刻刻都在变化，它就是服务客户的能力，让那个面包店在你的商场把面包卖得更好，这就是运营。
这个事很难，产业园也一样，产业园就是让产业的企业在你的园区生意更好，这个话讲起来容易，做起来难，那就要靠提供运营服务。
提供什么样的运营服务？由于时间关系，我举几个例子。
运营服务反正就是帮客户做生意，降低成本也好，提高盈利能力也好。我们做了一个危废通。生物类的企业研发生产都会产生废水肥料废液，这个不能随便排，一定有车把它拉走，还要有专门的车辆拉，不能随便找个车辆拉。它的问题是肥料要先在企业存着，有的要存几个月，但是存在企业像定时炸弹，那个东西发生泄露就是环保事件，这个就是痛点，所有生物类的企业就这个痛点。
怎么解决？我一开始试图自己建个污水处理，然后发现不行，那要专业资质才能运营，因为你根本不够格。后来我们搞了一个简单的滴滴拼车危废通，问题是你这儿的企业每一家产生多少量你要，滴滴拼车靠的是背后强大的系统才能把不同的人拼在一个车上，否则拼不起来。
这个看起来简单，似乎也不花多少钱，去年我们一年拉了40多吨出去，对企业来说处理废的成本下降了一半，最多能下降80%，我就帮你做生意了，这个是很专业的，你要了解这项服务。我们把这项服务弄到成都，成都马上把我们评为改善营商环境的第一名，我到你这儿危废费用就下降了一半，这个就叫运营了，跟住房收租金没关系，这是服务客户，但是你有这一项你的租金就能高，没有这一项可能租金高不了。
我再举几个例子，这个大家熟悉，我们去年在深圳年底竣工的中城医药产业园，挺难的，我今天主题不是讲工业上楼，这个大家熟悉，就是房子的设计，盖出来。什么叫运营？我们做了一个甲类仓库，这在深圳几乎唯一的，甲类仓库是放危险品的，深圳没有，如果大企业到深圳你的原料可能是危险品，放在哪儿？放在大亚湾，大亚湾有化工园区，只有放在那儿有甲类仓库，现在的企业就违规放在企业存着，其实政府一查你肯定违规，你不放也不行，就放到大亚湾，我们这个是深圳唯一一个危险品仓库，你的竞争力就到这儿，企业到你这儿成本就降低了，它的危险品放在园区，不能放在大亚湾，放在大亚湾每天早上要派车去拉，这个就是运营。
后来我们研究发现，企业有很多废水，你稍微细分以后可以直接排到市政管道，但是原来没有细分。我们的废水有五根管道，有了这个以后废水排放少一半，因为你有大量的废水可以直接排到市政管道，没费用，但是你没那个管道就不行，这就叫运营服务，这是在设计环节要做的。
运营就像商场一样，好的运营方商场一定是高度参与设计的。这个污水处理五根管道，并且我们还很创新，污水要从四楼排到三楼才合适，这个是一开始就设计好的，否则邻居不同意。这个更有意思，这是一个废气管道，这个平面里面有60根废气管，因为废气要排到屋面经过处理以后排放。三个单元，十层楼，我们在每一个单元做了两个绿色的管道，有一个是给预留的，以后你生产工艺要改进还有一根管道给你。
所以持有运营难就难在不是卖掉就不管了，这个楼五十年都是你的，大家生产工艺会变，我们的生产工艺基本上每五年提升一次，生产工艺的提升直观理解就是管道会越来越多，就是因为工艺变了，增加管子室内走不了只能爬墙走。持有物业你要预计给它留着，我们这个屋面有。深圳有一个楼是反面典型，17层楼，仅3层就把屋面都用完了，剩下14层只能当写字楼，说是工业，没用，你不满足要求就用不了，只能当写字楼，租金很低的。大家理解，这就叫运营。
我顺着这个话题接着讲，我今天上午在东莞跟松山湖的领导在讲，实际上我们现在盖的大量的房子，所谓的工业上楼其实都是写字楼，你不满足工业要求还不如盖标准厂房。例如说你最好不要用玻璃幕墙，地方政府会说玻璃幕墙漂亮啊，为什么不能用？十年以后工艺提升，要走一根管子，室内走不了往室外上去，做就是玻璃幕墙自废屋面。
我讲的这些都是运营，通过这些途径，有好的运营服务租金才能上去，然后重资产才能值钱，否则值不了钱。这个就是我想跟大家说的，这就是运营。
时间到了，谢谢大家！
