出品|搜狐地产焦点财经
作者|陈盼盼
编辑|吴亚
2022年，受宏观经济、房地产下行影响，物业行业出现增速放缓、盈利下滑、市值缩水，也考验着物企掌舵者的智慧 。
3月22日，招商积余董事长聂黎明在业绩会指出，“物管行业的增速放缓及估值回归等现象，对于公司来说，机会与挑战并存”。
过去一年，招商积余营收达130.24亿元，同比增长22.97%，完成年初目标；归母净利润为5.94亿元，同比增长15.72%，实现营收利润协同增长；但毛利率较2021年的13.76%下滑至11.84%，仍低于行业平均水平。
“2023年公司力争实现营业收入156亿元”，招商积余在财报中给出了今年的营收目标，较去年的总营收增长20%左右，较2022年的增速有所放缓。
第三方占比提升
去年物管行业陷入发展困境，招商积余能实现营收和利润双增长，主要得益于原有项目增长以及新拓展项目增加。
年报显示，截至2022年末，招商积余管理规模再获突破，达到3.11亿平方米，同比增长10.82%，在管项目达1884个，覆盖全国127个城市。
招商积余管理规模再创新高离不开大股东的背书和支持。
作为招商局旗下轻资产管理平台，招商积余在各方面均获得股东的业务资源支持，控股股东招商蛇口2022年实现签约销售面积1193.65万㎡。
截至2022年末，来自招商蛇口的物业管理面积为10653万㎡，占比34%；新签年度合同额为5.37亿元，占比16%。
此外，招商积余发挥央企和品牌优势，加强外拓能力。一方面，招商积余的“总对总”业务扩大了在大客户系统中的市场份额，与阿里巴巴、华为、美团、小米、博世等企业建立了合作，其新签年度合同额同比增长46%。
另一方面，招商积余拓展了城市服务、高校、IFM、医院等业态。 2022 年其实现新签年度合同额 33.14 亿元，其中第三方项目新签年度合同额 27.77 亿元，占比83.80%，对母公司依赖度进一步下降。
除了传统的招投标之外，招商积余还在收并购市场发力。2022年，招商积余完成对上航物业、积余南航、深圳汇勤、新中物业等国资背景物企标的的并表。
券商认为，招商积余作为央企物管旗舰龙头企业，受益于股东资源以及外拓机制创新，在物业管理领域的市场占有率有希望进一步提升。
谈及2023年收并购计划，招商积余管理层反对唯规模论，“收并购不会为了收购而收购，公司现在聚焦在一估值合理、运作规范，同时在细分业态上能力突出的标的公司”。
“感谢大股东招商蛇口的支持，目前公司资金比较充裕，若有合适标的会适时接触”，招商积余管理层在业绩会现场表示。
截至2022年末，招商积余货币资金为31.7亿，同比增长53.88%。就在3月17日，招商积余还宣布，拟使用不超10亿元闲置自有资金委托理财。
毛利率下滑至11.8%
尽管规模体量庞大，但招商积余毛利率偏低问题仍未得到解决。
回顾过往数据，2019年-2021年，招商积余分别为18.26%、13.61%、13.76%。
对比行业其他物企，2021年，保利物业毛利率为18.68%，中海物业为17.4%，世茂服务为28.65%，碧桂园服务达30.73%。而2021年，上市物企平均毛利率为29.1%。
到了2022年，招商积余毛利率再次下降至11.84%。对比近日发布2022年财报其他物企，越秀服务的毛利率为27.3%，融创服务为22.5%。
而招商积余的盈利问题在整场业绩会也备受投资者关注。
有投资者关心物企成本上升，如何提高盈利能力。对此，招商积余总经理陈海照表示，“所有的成本下降都有边界，不会以牺牲品质作为成本降低的一个前提”。
他续指，招商积余一方面将坚持做好开源工作，通过增量消化存量和成本。另一方面则会科技赋能进行业务的提质和增效。
招商积余在年报中透露：“2022年公司推动数字化转型，聚焦精益管理，落实降本增效，以应对经济下行环境下的物业管理费收缴压力”。
去年招商积余研发费用达4826万元，同比增长28.56%。其在年报中解除称，系加大数字化服务研发投入所致。
从2022年报披露的数据来看，招商积余的应对之策略有成效，基础物管业务毛利率由2021年11.11%下滑至9.78%。其中，住宅物管毛利率提升2.5个百分点至9.1%。
不过，基础物管业务占据招商积余八成营收，毛利率水平并不高，不足以拉高整体毛利率。
而毛利率水平更高的资产管理业务营收占比不足4%。该业务去年毛利率还出现下降，从2021年的56.18%降至41.57%。
对于基础物管盈利问题，招商积余总经理陈海照表示，经过行业充分竞争以后，基础物管业务盈利将会保持一个行业平均水平。这需要继续提高服务品质、优化产品，以此带动盈利水平上升。
“我们既要把骨头啃下来，也要把牙练好，将水分榨出来”， 陈海照表示。
