观点网 “保利置业要快起来，而且越来越快，争取走得更远一些。”去年年初，新任董事会主席的万宇清向外界描绘着未来保利置业成长蓝图，在其看来，之前走得稳，但相对走得慢了一点，急需拉开“新序幕”。
视线回归，3月28日，万宇清携一班管理层于香港业绩会现场公布了保利置业这一年来的盈与忧。
报告期内，保利置业实现合约销售502亿元，同比减少11%；收入为人民币411.27亿元，较去年增长35.7%；股东应占溢利约合8.16亿元，同比下降60.4%。
资产及负债方面，截至2022年底，保利置业总资产负债增长了5.1%，至2031亿元；总负债增加4%至1613亿元，总借贷增长15.3%至800亿元。
“2022年，市场形势十分严峻，对行业这几年的业绩产生压力。”业绩会上，万宇清多次提及大环境压力下的数据影响，这份压力也或多或少反映在了财报数据中。
项目聚焦点
“2022年公司的签约保底目标在650亿元，同比增长15%。”于去年业绩会中，保利置业管理层公布了销售目标，但最终实现的合约销售额为502亿元，相较于2021年减少11%；
从合约销售额区域来看，长三角247亿元，占比49%，较2021年增加15个百分点；珠三角86.36亿元，占比17%，较2021年减少5个百分点。
此外，保利置业于西南区域的销售金额为68.03亿元，占比14%，下降1个百分点；其他地区83.32亿元，占比17%，同比减少8个百分点；香港17.49亿元，占比3%，同比下降1个百分点。
从项目开发情况来看，于2022年，保利置业新增土地储备总建筑面积174.2万平方米，取得10个开发项目，与2021年新增的19宗项目以及年內新增土地储备总建筑面积360.9万平方米相比，略有差距。
不过从区域分布来看，2022年的项目分布更加集中，聚焦点主要位于长三角与大湾区，主要位于上海、昆山、宁波、深圳和济南。值得注意的是，保利置业在这一年完成了首进常熟的任务。
“去年，公司投资进一步聚焦在6座城市，上半年获取项目在年内的销售转化率达到了18%。”保利置业董事总经理王健表示，土储结构持续优化，持有权益土储在一线城市以及长三角和粤港澳大湾区的占比持续提升。
“保利置业还是聚焦在长三角和粤港澳大湾区等一二线城市的核心板块，能够中小型快速滚动的产品为主。”过去三年，保利置业位于长三角和粤港澳大湾区合约销售占比由58%提升至70%，且2022年内23个首次开盘项目有一半位于长三角地区。
这一点，从报告期内结转项目数据可以看出更多细节。
2022年，保利置业共有85个项目实现销售结转，结转金额人民币390亿元，按照区域分布来看，长三角入账金额占比19%，珠三角占到了33%，西南地区占29%，其他地区占16%，香港地区占3%。
虽然长三角地区的入账金额占比不占优势，但对比2021年同期的结转金额47.49亿元，涨幅超过五成。
“我们2023年的投资销售比要控制在40%左右，继续聚焦在长三角和粤港澳大湾区，以及已进入的有韧性的省会城市和强二线城市，比如苏州、宁波、佛山等地级市。”万宇清坦言，今年保利置业的投资项目还是首选流速快，现金回笼快，有安全边际和合理利润的项目。
此外，为去化变现，保利置业已成立了内部小组，以加大去库存的力度。
提及香港业务，管理层表示2023年开始，香港房地产市场明显在恢复，1-2月份的一手房源的成交量接近1000套，3月份很多新盘也在陆续推出。
“我们还是很有信心，会继续关注香港的投资机会。”
增收不增利
整场业绩会中，除了销售情况，更加关注保利置业当前的利率情况。从最新披露的数据来看，保利置业还处于增收不增利的境况。
于2022年，保利置业收入411亿元人民币，同比增长35.7%，而毛利率为26.9%，下滑了6.9个百分点，毛利润仍然录得8%的增长，约111亿元人民币，拥有人应占溢利8.16亿元，较2021年下降六成；剔除投资物业和金融资产公平值变动及汇兑损益后的核心归母净利润为15.19亿元，同比下降17.3%。
从数据来看，保利置业净利润表现略显疲态，与毛利数据之间仍有差距。
反过来观察成本走向，不难发现2022年销售成本较2021年200.44亿元上升了约五成，超过300亿元；融资成本也由15亿元升至16亿元。
另一边，保利置业财务端压力也有所体现，截至2022年底总资产负债增长了5.1%，达到2031亿元，总负债增加4%至1613亿元，总借贷增长15.3%至800亿元；资产负债比率79.4%，较2021年80.3%下降0.9个百分点，非受限现金短债比1.7，净负债率是115.9%，踩中了两道红线。
截至2022年末，保利置业流动负债有979.08亿元，其中应付贸易及其他账款为301.44亿元，占比最高；非流动负债合计634.17亿元，同比增加21.56%。但值得注意的是，一年内到期的短期债务为183.63亿元，同期现金短债比为1.72，银行结存、存款及现金则有311.73亿元，短期债务压力不算大。
“管理层非常重视对负债率的控制，我们能在这个环节保持整个公司经营现金流的稳健。”王健坦言，为保持现金流，去年拓展了直接融资的渠道。
具体来看，于2022年内，保利置业合计获取110亿元的公司债券和50亿元中期票据的发行额度，另完成20亿元中期票据及60亿元公司债的发行。
王健续称，保利置业信托贷款和短债目前占比为8%和23%，均较2021年底下降了4个百分点，而目前保利置业在境外借贷占比为11%，仅存一笔2025年到期的5亿美元优先票据，整体有息负债结构有所改善。
业绩会临近尾声时，万宇清表示，2023年，保利置业经营思路主要是调结构、稳增长、稳中求进，“控制整体负债规模，确保今年公司经营性现金流转正，投资销售比要控制在40%左右。”
以下为保利置业2022年度全年业绩会现场问答实录：
现场提问：管理层对未来的业绩和毛利率展望是怎么样的？公司净负债率有上升，未来有没有降负债的计划？
刘忱：截止到2022年底，保利置业已售未结转的规模是490个亿，我们有比较好的未来业绩储备，预计有310亿在2023年结转，剩下的会在2024年以及2025结转。
这些已售未结转的销售对应的毛利率应该是在18-20%之间，对比今年会有所降低。但这个也是行业的一个趋势，我们还是希望毛利率能稳定在行业相对较好的一个水平。
关于净负债率，我们去年拓展了直接融资的渠道，获得了公司债和中票额度，注册了150亿，发行了80亿。
这部分的直接融资，一是期限比较长，二是利率也比较便宜，改善了我们的负债结构，所以我们的短债比是取得了进一步的降低。融资成本也从2020年的4.57，降低到去年的4.27。
我们相信公司负债率的降低还要通过存货去化，加速项目周转，所以2023年以正现金流为经营目标，相信在这个目标下，负债率会随着整个经营会逐步得到控制和逐步下降。
现场提问：资本市场对于市值管理的铺排情况？如何把经营活动现金流做正？从销售和资金回笼的角度来看，今年销售库存的盘活和释放铺排计划是什么？
万宇清：市值管理的核心还是在于企业的基本面，通过很多资本运作的前提条件，也是一个基本面。
在这一块我们没有想太多，核心还是通过去库存、调结构，通过加快项目开发、销售，通过获取好的优质的项目改善我们的基本面。
从我们的角度来讲，融资规模一定要控制，保证企业能够长远地发展。
彭祎：保利置业2022年全年货值约有1300亿元，当年去化在四成左右。2023年，我们将余货再加上新推货，可能总货量水平和2022年差不多。
从公司内部考虑，去化争取是在四成左右，当然如果市场能够进一步向好，或者是能够维持1-2月份水平，去化率会进一步提升。
从今年开始，保利置业设立了专门去库存的小组，对于长周期，时间比较长的库存，会有专项的推动以及专项的跟进。
我们会以积极、谨慎的态度来开展投资，方向还是聚焦在长三角和粤港澳大湾区等一二线城市的核心板块。
从产品角度来讲，以中小型快速滚动的产品为主，推进我们的工作。总体来讲，还是积极、谨慎地去开展工作。
现场提问：管理层对今年有没有合同销售的指引？房价还处于下跌的趋势，预计市场气氛会在什么时候有回暖？
万宇清：今年的销售目标也不设定。整个市场现在还是竞争很激烈，有些人说复苏，但是我们觉得实际上是逐步在恢复平稳。
今年1-2月份的销售数据相比整体去年还是下降的，对于未来的市场，我们还是认为一定会恢复，各方参与者都在不断地看好、利好房地产，但是我觉得需要一段时间，所以我们今年还是保持谨慎的态度。
提到房价下降的趋势，这在成交方面，有一些成交结构性的问题，所以我们也不一定要过度关注，核心是把我们自己的项目做好。
抬头要看路，但是关键还是扎实埋头拉车。
现场提问：未来在香港会有投资计划吗？怎么看香港的市场？
潘治平：2023年开始，香港房地产市场明显有恢复。从数据来看，可以明显看出1-2月份的一手的成交大概是接近1000座，到3月份，市场大概预期不到2800座，可以看到很多新盘陆续推出。
我们今年主要推出的是香港澐璟项目，去年年底开售，到目前为止去化83套住宅，有5五十多套的车位，总的销售金额超过40亿。另外，我们也有别墅盘，本来有22套联排加独栋别墅，到目前为止，我们只剩下3套的独栋别墅还在待售。
我们还是很有信心，香港市场在未来会越来越好，我们也会继续关注香港的投资机会。
