保利发展(行情600048,诊股)将12家与碧桂园合资成立的项目公司股权摆上货架。
2月3日，据北京产权交易所披露，保利发展旗下12家项目公司股权进场交易的申请已通过，规划为12宗项目打包转让，竞价起始价为前述12宗股权转让项目转让底价的总和，即22.97亿元，披露时间为2023年2月3日至2023年3月2日。
竞价方式上，截至信息披露期满，如征集到两个及以上符合条件的意向受让方，则通过网络竞价一次报价的方式确定受让方。如成交价格高于竞价起始价，增值部分按前述12宗股权转让项目转让底价的比例进行分配。
此外，在原股东未放弃优先购买权的情况下，如仅征集到1个符合条件的非原股东意向受让方，则不再组织上述竞价活动，由该意向受让方单独进行报价，并以此价格征询原股东是否行使优先购买权。
“及时止损”
事实上，除了转让方保利发展，这12家项目公司的原股东均为碧桂园。
信息显示，这12家项目公司分别是常州晟金房地产开发有限公司、珠海和筑房地产开发有限公司、珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司、中山祥越实业投资有限公司、中山市碧朗房地产开发有限公司、句容碧华房地产开发有限公司、南通市通州区碧保置业有限公司、温州升聚投资管理有限公司、台州和隆置业有限公司、重庆保南房地产开发有限公司、曲水天熠实业发展有限公司、南京保宁置业有限公司。
从明面上看，碧桂园仅直接持股了温州升聚投资、珠海和筑、台州和隆、曲水天熠、重庆保南、珠海市碧弘碧桂园房地产、中山祥越、南通市通州区碧保置业、中山市碧朗这九家企业，但若将股权追溯到最后，上述12家项目公司均为保利发展与碧桂园的合资企业。
对此，碧桂园方面表示，保利和碧桂园双方都是行业中具有代表性的企业，一直积极贯彻国家对行业调控要求。本次合作项目退出，只是项目层面的具体经营事项，目的是确保项目公司经营平稳向好发展，是双方股东共同协商的结果。
值得注意的是，12家项目中有8家2022年12月31日财务报表处于亏损状态，其中，亏损最严重的是南京保宁置业，在2021年净利润亏损-1.05亿元的基础上，2022年净利润再次亏损-0.88亿元。
珠海和筑次之，2021年实现营业收入7.54亿元、净利润-1.91亿元，2022年实现营业收入2.33亿元、净利润-0.46亿元；重庆保南房地产位居亏损第三名，2022年净利润亏损-0.15亿元。
值得一提的是，珠海和筑并不是第一次被转让股权。2022年12月29日，据北京产权交易所公示显示，保利发展曾转让珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司51%股权、中山祥越实业投资有限公司51%股权、珠海和筑房地产开发有限公司51%股权。
也就是说，本次打包转让的12家项目公司中，有3家属于二次挂牌。而导致其首次挂牌成功却交易的原因，很大可能与其净利润亏损有关。
另外4家在2022年实现盈利的企业中，温州升聚投资管理盈利最多，实现净利润2.54亿元；其次为台州和隆置业，实现净利润0.52亿元；南通市通州区碧保置业位居第三，实现净利润0.4亿元。
但值得注意的是，除南通市通州区碧保置业录得1.23亿元的营业收入外，其余两家企业当年的营业收入均为“0”。
“保利此举很明显就是及时止损，剥离不良资产。”据业内人士表示，房企手中握有不少在建项目，需要大量资金投入，因而在现阶段会根据回报率进行投入。对于一些持续亏损的项目，最好的方式就是转让股权、剥离资产。
“净利大降”
转让项目股权“回血”背后，无疑与保利强化现金流有关。
据销售情况简报显示，2022年保利发展实现签约面积2747.95万平方米，同比减少17.55%；实现签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%。
与业绩平均下滑21.6%的房企前20强相比，保利发展的下滑程度较低。但受此影响，2022年保利发展营业总收入2811.1亿元，同比减少1.37%；归属于上市公司股东的净利润183.03亿元，同比减少30.18%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润180.1亿元，同比减少32.86%。
在营收、净利润、毛利率等指标悉数下滑的大背景下，保利发展的还债压力不容忽视。截至2022年三季度，保利发展负债合计为11282.38亿元，较年初的10970.19亿元增加了312.19亿元。
另外，与其他央国企不同，保利发展还罕见的使用了永续债这一明股实债的融资方式，于2020年达到了最高值201.8亿元。虽然在各方质疑下，保利发展有意减少永续债规模，但在长达两年的时间里，仅减少15亿元至186.8亿元。
没有将钱用于还债，很大原因是保利发展仍想冲一冲规模，重回行业第三。
据克而瑞发布的报告《2022年新增货值TOP100》显示，当年仅两家央企的新增土地货值突破了2000亿元，其中，保利发展新增土地货值2514亿元，华润置地新增土地货值2393亿元。
与之对应，2022年保利发展的拿地金额高达1350.5亿元，远远高于其他央国企。可对比的是，同期华润置地、招商蛇口(行情001979,诊股)、中海地产的拿地金额分别是1066.1亿元、759.4亿元和871.7亿元。
保利发展之所以在2022年逆势拿地，是为了重现“招保万金”的辉煌岁月。自2013年跌出行业前三后，保利发展名次虽偶有升降，但大多数时间仍是行业第五，而为了重回前三，保利发展在2017年对外提出要发起规模冲刺。
不过，受规模、资金等限制，保利发展不仅没能提升名次，反而拉大了与万科、恒大、碧桂园、融创的差距。从2020年销售额上看，在万科、恒大、碧桂园、融创步入五千亿冲击八千亿的时候，保利发展销售额不过4576亿元。
就在大家认为这一局面将继续保持下去之际，恒大暴雷及其带来的蝴蝶效应意外给了保利发展挤进前三的机会。
2021年，恒大实现销售额4356.3亿元，从行业第二跌至行业第五，保利发展则凭借高出恒大543.4亿元的差额成功升至行业第四，仅次于碧桂园、万科和融创；2022年，融创受暴雷波及，保利发展又得了大便宜，重回行业第三。
“恒大融创在榜单消失了，第五顺理成章变第三。”业内人士表示，这并不代表保利发展有多优秀，只是运气好罢了。
