压在华夏幸福(行情600340,诊股)身上的海外债又轻了一些。
2月3日，华夏幸福披露公告称，经英格兰与威尔士高等法院裁决生效，公司境外间接全资子公司发行的存续面值总额为49.6亿美元债券的协议安排已正式生效，其将原债券注销，以发行新债券向债权人分配的方式实施重组交割，重组生效日为2023年1月31日。
从重组生效到2022年业绩扭亏，华夏幸福似乎正在一步步的走出阴霾。
2月1日，华夏幸福发布2022年年度业绩预告，预计2022年度归属于上市公司股东的净利润为11亿元到16亿元，实现扭亏。
当然，公告也提到，扭亏原因系基于债务重组进展而确认的债务重组收益所致，属于非经常性损益，若扣非，华夏幸福的账面依然是百亿亏损的状态。
但是在业内人士看来，作为首批出险的房企，华夏幸福为行业内不行艰难的企业打了一针“强心剂”。
卖资产、债转股，华夏幸福待偿债务剩余500亿元
据华夏幸福公告，截至2022年12月31日，华夏幸福境内《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1388.08亿元，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计为人民币517.05亿元。
对华夏幸福来说，过去的两年是深入谷底的两年。2021年初，华夏幸福官宣违约。随后，在与债权人展开沟通的同时，华夏幸福向廊坊市政府汇报了企业状况。随即，由政府牵头成立的化债专班进入华夏幸福，债务处置工作也随之启动。
根据公布的债务重组方案，华夏幸福共有存量金融债务2192亿元，其中现金兑付570亿元，占比26%；通过出售资产带走500亿元左右的债务；352亿元的开发贷、抵押贷等有抵押物的债权展期；220亿元的债务通过房地产信托偿还。
从重组方案可以看出，出售资产是华夏幸福化债的重要手段之一。但伴随着房地产行业开始向下探底，多家企业的资产上架待售，华夏幸福的资产并不具备明显优势。
2022年12月28日，华夏幸福与华润置地经历了近一年的交涉之后，签署《华夏幸福南方总部资产包整体转让协议》，约定将华御江（武汉）100%股权、华御汉（武汉）100%股权、华御元（南京）60%股权、华御城（深圳）物业管理有限公司100%股权，以及华夏幸福持有的对这些标的股权公司的142.3亿元往来债权转让给华润置地。
知情人士介绍，“华润置地前期尽调了华夏幸福的多个项目，双方进行了多轮谈判，分歧主要在交易价格、达成条件等方面。”据机构测算，此次南方资产包的出售，较整体预估货值便宜了约20亿。
而框架协议中，华润置地也为自己留了退路。双方约定，“若截至2023年3月31日时交易先决条件未全部达成，或任一目标项目、任一集团公司在交割完成日前发生重大不利变化的，双方应就交易条件进行协商。如协商未能达成一致，受让方或转让方任何一方有权单方解除本协议及相关协议而无需承担任何责任。”
当然，华夏幸福的期望也没有完全押注在资产处置上面，以股抵债成为化债新路径。
此前，华夏幸福下属公司以股权注资搭建“幸福精选平台”、“幸福优选平台”。根据第三方机构估值报告，“幸福精选平台”以预测估值500亿元，“幸福优选平台”以预测估值521.4亿元为基数，华夏幸福计划，债权人将以不超过400.39亿元债权换取“幸福精选平台”及“幸福优选平台”分别不超过49%股权或相应收益权，债权人将通过持股平台间接持有该等股权或相应收益权。
业内人士评价，华夏幸福资金链问题爆发在行业下行前夜，政府快速介入、顺利引入资产处置公司，都为华夏幸福后续债务问题的解决奠定了基础。而按照目前华夏幸福处理债务的进度，剩余500亿元债务预计将在2023年上半年处置完成。
一方面是解决债务问题，而另一方面华夏幸福需要思考的便是怎样活下去。廊坊市某产业项目公司运营负责人坦言：“两个平台剩余股权可能是华夏幸福拓展轻资产业务的基础。”而轻资产业务也是华夏幸福董事长王文学为华夏幸福寻找的新出路。
开发转服务，重资变轻产
2022年7月，华夏幸福宣布从产业新城运营商全面转型成为产业新城服务商。华夏幸福副总裁、主管战略负责人林成红表示，“2022年~2023年完成债务重组，2022年~2025年实现全面转型。”
在新战略下，华夏幸福业务将分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务6大板块。
而华夏幸福优选与华夏幸福精选两大平台则完美的覆盖了华夏幸福新战略的主要业务内容， 据介绍幸福精选平台以物业服务、选址服务、园区运营服务为核心，而幸福优选平台则会以片区开发综合服务、先进制造业/IDC/物流产业园招商运营、都市圈不动产代建和营销交易为核心。
通过官方微信号华夏幸福发布目前公司已取得的轻资产业务成果，截至2022年8月底，华夏幸福深圳公司已签约29个项目，累计固投签约突破100亿元。
同策研究院资深分析师肖云祥看来，代建业务对此时的华夏幸福而言算是比较好的选择，首先华夏幸福自身有建设施工的能力，加上代建业务是轻资产，公司不需要较大投入，费率也确定。
但是，轻资产转型显然不是一件容易的事，从业绩预告中可见，华夏幸福“预计公司2022年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-173亿元到-168亿元。”
“华夏幸福债务重组的经验值得其他出险房企借鉴与学习”，中国企业资本联盟副理事长、IPG中国首席经济学家柏文喜表示，对于华夏幸福来说，招商和园区运营是其“看家本领”，在经过重组转型轻资产模式以后，主营业务实现盈利的可能性将大大提升，因此未来发展前景可期。
