观点网 2月17日，希慎兴业公告披露2022年全年业绩，并召开线上发布会。
据观点新媒体了解，2022年希慎兴业营业额为34.6亿港元，同比下降4.1%；经常性基本溢利20.63亿港元，基本溢利21.29亿港元，分别按年下跌11.5%、8.6%。
由于非现金性投资物业公平值变动，希慎兴业由盈转亏，期内公司拥有人应占亏损11.57亿港元，而去年为溢利13.83亿港元。
受新冠疫情及宏观经济因素等影响，希慎2022年业绩有所下挫，但对于2023年，该公司总体看法较为乐观。
此前2月6日，香港与内地实施全面免检疫通关。希慎集团主席利蕴莲于业绩会上指，随着防疫措施放松，加上中港通关，社会逐步复常，香港会越来越好。
作为铜锣湾最大商业地产商之一，希慎兴业绝大部分投资物业位于香港，截至2022年12月31日，该公司在港投资物业组合总楼面面积合计约450万平方呎，涵盖写字楼、商铺及住宅三大类。
按总楼面面积计算，希慎兴业投资物业约55%为写字楼物业，约30%为商铺物业。写字楼及商铺物业均位于铜锣湾利园区。另有约15%的楼面面积为住宅，主要是位于香港半山区的竹林苑公寓。
此外，希慎兴业于2021年9月斥资35亿元向长实集团收购的上海利园（原世纪盛荟广场）将于2023年第一季开始运作，并为公司增加70万平方呎商业楼面面积。
“上海利园在疫情防控措施解除后随即展开招租活动，2022年第四季度获得首位租户承租，并于最近进驻。”
希慎执行董事及首席营运总监吕干威表示，该项目出租率会开始在第二、第三季表现不错，希望在年底有较好的出租率。
分业态看，报告期内希慎兴业写字楼营业额下降8.7%至15.78亿港元，出租率下跌4个百分点至90%；商铺营业额增长1.4%至16.43亿港元，出租率持平为99%；住宅营业额下降8.1%至2.39亿港元，出租率61%。
该公司称，2019冠状病毒等相关事项加快了行业结构转变，市场对办公场地新增需求有限，加上全年写字楼供应过剩，香港写字楼业务持续受压。而在经历深受疫情影响的第一季度后，商铺业务则于2022年下半年有所改善。
“住宅方面，此前经济不稳定以及出行限制，压抑了外籍高管对出租物业的需求。期待通关后、解除旅游方面限制后，外籍高管会陆陆续续回来香港，希望届时出租率会有所提升。”
对于中港两地通关是否利好写字楼出租，利蕴莲认为两者不一定挂钩，写字楼租金情况仍要时间观察，未知办公室租金能否回到之前的水平，惟整体看法属正面。
2021年5月，希慎以197.8亿港元高价联同华懋击退多个对手，夺得加路连山道商业地王，进一步扩充铜锣湾的版图。
该项目在2022年9月动工，拟打造面积达6万平方呎的都会公园，作为小区城市绿洲，以期符合希慎可持续发展经营理念，建设预计将于2026年完成。
按照此前提出的计划，希慎铜锣湾核心物业组合活化升级正在积极推进，该公司将建立行人信道系统来贯通利园区各建筑物，并连接铜锣湾港铁站至加路连山道发展项目。
利蕴莲介绍，整个计划完成之后，利园分为三大区域，分别是：继续带领潮流的希慎广场，有国际顶级品牌集中的利园二期、一期的中间区域，以及加路连山道项目将会是城市的绿洲。
希慎兴业首席财务总监及公司秘书贺树人补充道，未来五年大概会投入15-20亿港元，实际金额随着工程变化会有变化，惟集团会审慎管理支出，而对资产回报率、内部回报率，集团亦会谨慎关注。
截至2022年12月31日，希慎兴业债务总额上升至274.87亿港元（2021年：188.07亿港元），主要是由于为加路连山道项目银行贷款项目融资。
不过，希慎兴业仍保持着稳健财务水平，于期末按净债务与权益比率计算负债率为23.4%，净利息偿付率于2022年上升至13.1倍。
截至2022年底，希慎兴业债务组合平均还款期约为4.8年（2021年：6.1年），约有32.3亿港元债务于2023年到期。而其持有现金及银行结存总值约77.71亿港元，足以覆盖近一年到期债务。
审慎的态度以及近年来数次收购项目影响希慎着关于后续发展的看法，对近期本港地皮流标，吕干威称，楼价短期波动，集团会以谨慎财务管理作为基础，现时集团手头上有2至3个发展项目，会留意市场上寻找机会。
以下是希慎兴业2022年全年业绩会问答实录（节选）：
现场提问：香港和内地通关之后，希慎旗下商场在一二月份人流表现及销售增长如何？预计今年能否复苏至到疫情之前的水平？
利蕴莲：的确，一二月开始大陆一宣布他们对疫情的看法，大家都已经乐观了很多，这是很正面的消息。
在香港，虽然一二月时候人流不是突然间增长很多，但大家都明白，春节期间很多大陆人都会回乡，而香港很多人都会返大陆看亲戚，因为很久都没有见了。还有签证，现在的人流大家可以看到，过完春节有很明显增长。
但生意上有没有反映得很厉害？反弹至2018年的年尾？暂时没有。因为第一人流还没那么多；第二他们的消费形式、意欲可能也有一些注意，因为（疫情）也有几年时间了。所以大家要慢慢看，我认为看到年中吧，到年中会开始可以看得比较定了。
现场提问：写字楼业务的组合承租率现在是90%，开关后会不会如期承租率会上升？对于写字楼的前景有什么看法？写字楼租金会不会止跌回升？
利蕴莲：通关和写字楼的租金不一定挂钩。第一我们几年前就开始讲到写字楼的用户状态有所改变；第二香港的供应开始出现了，我们看到中环也有很多项目开始出来。所以能否回到之前或者租金能否回到以前，我只能讲这是正面的，有进步、有增长，但会不会就这样回到以前，还是要慢慢看看一段时间。
现场提问：近期有很多副地块以市场估值下限批出甚至有些落标，集团如何评估现在的卖地市场及未来投地政策将会如何？
吕干威：市场在过去一年，尤其住宅方面在过去一年里都不算很活跃，经济环境的反应自然会在地价里短期反映。楼价和租金，随着经济发展的向好，在楼价里也会反映出来的，这始终是短期的波动。
从公司来讲，首先我们以谨慎财务管理作为基础，以往几年所有投资都是见到对的机会、合适的价格、适合发展的才会考虑，这个策略不会改变。
当然大家可以看到我们手头上也有两三个项目在发展中，在疫情那几年有很多很好的项目让我们去努力、去发展，后续会观察市场是否还有其他好的项目。
现场提问：集团对于核心业务组合进行了大型的资产提升工程，如期所需要的资金是多少？提升的时候对于营运会不会有影响？预期提升工程后租金回报率会升多少？也想问问关于上海利园，上海利园目前的招租情况如何？
贺树人：我们预计未来五年大概会投入15亿-20亿的资金去做资产提升项目，实际的金额随着工程变化会有变化，但这个资金预计是没有变的。我们也会审慎管理支出，资产回报率、内部回报率这些指标都是很谨慎在看。
关于上海利园，去年第四季度第一个租户签约，最近已经进驻。其位置在南京西路，租金是长期持续较高。
而且在疫情复常后，或在疫情期间的封区之前，上海利园一直都有良好的访客量。项目的改造大概在2月尾3月初陆续完成，预期出租率会在第二季第三季表现不错，希望在年尾有比较好的出租率。
