文丨明明 章立聪 余经纬
新发个人房贷利率持续下行，存量房贷利率调降的讨论愈发热烈。事实上，存量房贷利率下调已有先例，但2008年下调利率的背景与现在的经济环境仍然存在三大不同。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但客观上仍然存在银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。我们认为，当前暂时不急于下调存量房贷利率，但也不能完全排除这一政策实施的可能性。
▍调降存量房贷利率的话题再升温。
近期新发个人房贷利率持续下行，引起了部分存量房贷消费者的关注，存量房贷利率调降的讨论也愈发热烈。提前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与负债端成本上行的矛盾。下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷等问题，但给银行带来的经营压力也不能忽视。
▍房贷利率话题的今昔对比：
存量房贷利率下调其实已有先例，2008年房地产市场陷入低迷，为促进市场健康发展，央行降低个人住房贷款利率的下限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出7折优惠利率方案。然而当前背景与2008年存在三大不同：
①存量个人住房按揭贷款的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整对于银行的整体影响较2008年会更重大；
②严监管背景下，通过转按揭等方式“借新还旧”的可行性较弱，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的概率较低；
③当前经济修复的紧迫性不及2008年，在各类政策合作协同的背景下，市场发展前景整体较为明朗。
▍下调存量房贷利率面临挑战：
一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率调整，目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。经我们测算，目前存量按揭贷款利率较LPR加点幅度高出约40bps。如果25%-50%的存量按揭贷款利率下调40bps，商业银行年利息收入或将减少388-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。
另一方面，方案设计复杂，落地难度大。基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但在实践中容易带来套利空间，引发新的不公。
▍存量房贷利率会下调吗？
目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压力等因素，暂时不急于下调存量房贷利率。但我们也不能完全排除下调存量房贷利率的可能性，如果存量房贷利率调降，预计在方案上设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力。有可能对利率偏高的存量房贷制定阶梯性方案，并且提高优惠门槛，从存量房贷数目、个人征信情况等角度确定优惠政策的受用群体。
