文丨明明债券研究团队
核心观点
新发个人房贷利率持续下行，存量房贷利率调降的讨论愈发热烈。事实上，存量房贷利率下调已有先例，但2008年下调利率的背景与现在的经济环境仍然存在三大不同。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但客观上仍然存在银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。我们认为，当前暂时不急于下调存量房贷利率，但也不能完全排除这一政策实施的可能性。
调降存量房贷利率的话题再升温。近期新发个人房贷利率持续下行，引起了部分存量房贷消费者的关注，存量房贷利率调降的讨论也愈发热烈。提前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与负债端成本上行的矛盾。下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷等问题，但给银行带来的经营压力也不能忽视。
房贷利率话题的今昔对比：存量房贷利率下调其实已有先例，2008年房地产市场陷入低迷，为促进市场健康发展，央行降低个人住房贷款利率的下限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出7折优惠利率方案。然而当前背景与2008年存在三大不同：①存量个人住房按揭贷款的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整对于银行的整体影响较2008年会更重大；②严监管背景下，通过转按揭等方式“借新还旧”的可行性较弱，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的概率较低；③当前经济修复的紧迫性不及2008年，在各类政策合作协同的背景下，市场发展前景整体较为明朗。
下调存量房贷利率面临挑战：一方面，银行息差压力会制约存量房贷利率调整，目前银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。经我们测算，目前存量按揭贷款利率较LPR加点幅度高出约40bps。如果25%-50%的存量按揭贷款利率下调40bps，商业银行年利息收入或将减少388-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。另一方面，方案设计复杂，落地难度大。基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷利率差异较大，需要制定差异化的下调政策，但在实践中容易带来套利空间，引发新的不公。
存量房贷利率会下调吗？目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压力等因素，暂时不急于下调存量房贷利率。但我们也不能完全排除下调存量房贷利率的可能性，如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力。有可能对利率偏高的存量房贷制定阶梯性方案，并且提高优惠门槛，从存量房贷数目、个人征信情况等角度确定优惠政策的受用群体。
正文
调降存量房贷利率的话题再升温
新发个人房贷利率持续下行，引起了部分存量房贷消费者的关注，存量房贷利率调降的讨论也愈发热烈。自2022年起，我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，2023年1月5日，央行和银保监会联合发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，提出新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。据21世纪经济报道援引诸葛找房数据研究中心资料，目前多地首套房贷利率已调至4%以下，而对于存量房贷利率，则未见变化，存量与新发贷款利差不断扩大，存量房贷利率调降的讨论也愈发热烈。
提前还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与负债端成本上行的矛盾。2022年受到疫情和海外风险的影响，居民资产价值与收入水平的不确定性增大，同时消费场景减少也使得消费支出有所下滑。居民资产端收益率下滑与负债端成本上行的矛盾背景下，居民在负债端放缓了加杠杆的速度，甚至提前偿还按揭贷款，引起了“提前还贷潮”。对此，部分观点指出，下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷问题，避免居民部门资产负债表大幅缩表，此外还有助于提振消费信心、扩大内需，减轻消费者对房贷利率未来继续下行造成损失的顾虑以刺激房地产销售。
然而，站在银行的角度，下调存量房贷利率带来的经营压力也不能忽视。2008-2009年我国存量房贷利率确实有过下调的先例，但是环境背景不同，同样的方案是否可以顺利复制？又能否取得预期的成效？这些问题仍有待探讨。
房贷利率话题的今昔对比
2008年房贷利率调整始末
存量房贷利率下调其实已有先例，2008年央行降低个人住房贷款利率的下限，各大银行为了拼抢存量房贷客户，纷纷推出优惠利率方案。2008年房地产市场销售量骤降，交易陷入低迷，为促进房地产市场健康发展，服务“保增长”目标，同年10月22日，中国人民银行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍调整为0.7倍，最低首付款比例调整降至20%。事实上，央行当时并没有对存量贷款利率是否调整做出明确规定，但根据中国证券报2008年12月30日的报道记载，一些中小银行率先承诺利率打七折，并推出贷款平移业务来抢夺存量用户。在此情景下，国有银行也纷纷制订存量房贷调整细则。
当前背景与2008年的三大不同
存量个人住房按揭贷款的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整对于银行的整体影响较2008年会更重大。截止2022年末，我国个人住房贷款余额为38.8万亿元，而2008年的规模仅为2.98万亿元，不足现有规模的1/10。此外，个人住房按揭贷款占各项贷款余额的比重也由2008年的9.82%上升至18.13%。在庞大的房贷规模和较高的占比背景下，存量房贷利率的调整对银行的收入、息差等指标都会产生更大的影响，因此政府部门和商业银行在决策时都必须更加谨慎。
严监管背景下，通过转按揭等方式“借新还旧”的可行性较弱，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的概率较低。2009年各家银行纷纷跟随调降存量贷款利率，一大原因是为了争夺或留存存量贷款客户，不得不陷入“价格战”。然而，目前的同名转按揭业务已经被监管严令叫停。根据21世纪经济报道2022年5月的内容，绍兴银行以“按揭贷款置换”为名推出转按揭业务，随即被总行和监管叫停。严监管背景下，银行之间出现“恶性竞争”揽贷的概率较低，因此银行主动下调存量贷款利率的意愿也会进一步降低。
当前经济修复的紧迫性不及2008年，在各类政策合作协同的背景下，市场发展前景整体较为明朗。2008 年全球金融危机发生后，中国宏观经济承压，商品房销售大幅下滑。为应对国际金融危机可能产生的影响，支持居民住房消费、促进扩大内需，央行下调了商业性个人住房贷款利率下限。然而当前伴随疫情冲击消退、各地稳增长计划积极出台并快速落地，消费预期持续改善，开年信贷投放积极，经济增长修复的前景较为明朗，下调存量贷款利率的紧迫性并未达到2008年的程度。
下调存量房贷利率面临挑战
虽然下调存量房贷利率有助于降低居民部门的负债压力，为扩大消费提供了基础，但客观上仍然存在下述两大挑战，制约这一方案的推行：
银行息差压力会制约存量房贷利率调整
银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间，有碍其经营的稳健性和可持续性，长远来看可能会影响银行业高质量服务实体经济的能力。2022年12月，我国商业银行整体净息差为1.91%，已下行至历史较低水平，是2010年有记录历来的历史最低值，也是首次突破2%的水平。此外，2022年5年期LPR累计下调了35bps，今年已经面临较大的LPR重定价压力，考虑到政策刺激信贷需求、鼓励银行向实体让利，LPR在2023年仍存调降空间，因此，在低息差和LPR下调的双重压力下，压降存量房贷利率会进一步增加银行经营难度，长期来看甚至可能会影响市场对银行盈利能力的预期，进而影响银行业经营的稳定性和服务实体经济的能力。
新发个人住房按揭贷款利率自2011 年后经常高于贷款基准利率，考虑到按揭摊还、贷款早偿等因素，我们测算目前存量按揭贷款利率较LPR加点幅度高出约40bps。我们统计了2009年以来新发个人住房按揭贷款利率、当期贷款基准利率以及净增规模，自2011年起，绝大多数时期按揭贷款利率高于基准利率。考虑到按揭摊还、贷款早偿、房屋置换等因素，越接近当前时点所发放的贷款，剩余比重就越高；相应的，其当时所定的加点幅度对于全体按揭贷款的平均加点幅度的权重也就越高。我们基于这一逻辑结合央行公布的个人购房贷款新增数据，模拟测算得到目前存量贷款按揭利率较LPR的加点幅度高出约40.19bps。（注：此处测算假设所有时间点贷款偿还节奏均匀不变，但实际情况中受到经济环境影响等在不同年份贷款早偿意愿会发生变化，因此实际情况较测算会存在一定误差）
结合上述测算结果，如果存量按揭贷款下调40bps，商业银行年利息收入或将减少388-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。若将存量按揭贷款实际执行利率高于LPR的部分全部降至LPR水平，但LPR以下的不调整，那么加权平均降幅可能达到50bps，对应银行利息收入减少1940亿元。然而这一情况比较极端，实际操作中更可能针对部分城市实施、申请要求较为严格（如存量房贷笔数、个人征信记录等限制因素），且采取阶梯式或差异化下调，因此我们假设最终符合下调要求的按揭贷款占全部贷款的25-50%之间，加点下降幅度保守估计为40bps，则对应银行按揭贷款利息收入减少388-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。
方案设计复杂，落地难度大
存量房贷规模较大，不同地区、不同时点签订的合同条款也存在较大的差异，如何制定合适的政策兼顾效率与公平，如何确保政策顺利落地都存在较大的挑战。下调存量房贷利率显然不能简单的“一刀切”，基于购房时间、购房地点的不同，存量房贷合同的条款也有较大的区别，需要制定差异化的存量房贷利率调整方案，延续“因城施策”的政策思路，但在实践中也容易带来套利空间。此外，一二线城市之间如何调节，新老贷款之间如何调节，这些问题如果不能妥善处理，都有可能引发新的不公平。
存量房贷利率会下调吗？
综合前述分析，目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压力等因素，暂时不急于下调存量房贷利率。伴随疫情冲击消退、各地稳增长计划积极出台并有序落地，消费预期持续改善，经济增长修复的前景较为明朗。后续居民端的收入预期改善、风险偏好提高，也会转向回报率更高的投资渠道，提前还贷潮料将逐步结束，下调存量贷款利率的紧迫性尚且可控。
但我们也不能完全排除下调的可能性，参考2008-2009年的经验，如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加灵活精准，确保银行释放的利息收入控制在合理范围内。考虑到降低存量按揭贷款利率可以减轻居民负债端压力，有利于刺激消费，推动住房销售尽快复苏，具有一定现实意义，因此我们也不能完全排除下调的可能性。参考2008-2009年的经验，如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力：有可能对利率偏高的存量房贷制定阶梯性方案，并且提高优惠门槛，从存量房贷数目、个人征信情况等角度确定优惠政策的受用群体。
