编者按： 行业风云变幻，历经冰火洗礼，有人销声，有人逆袭。地产新周期，是强者的黄金时代。成为1%，才是地产领跑者的正确姿势。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找地产三好生”系列，解码榜样力量，剖析“三好”特质房企。
作者|陈盼盼
出品|焦点财经
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如果说“黑马”是建发的标签，那么，2022年的建发就是最“黑”、最快的那匹“黑马”。
2022年，在行业下行与收缩的大背景下，建发房产以销售首入前十、拿地冲进前四的亮眼成绩，实现了逆势突围，一跃成为闽系房企新龙头，备受行业关注。
回顾过去一年，建发强势逆袭并非偶然，而是布局热点城市、积极推盘营销、把控运营效率的结果。
背靠大树好融资
理解建发的“逆势突围”，不得不提它的国资背景。
建发房产的母公司是建发集团，由厦门国资委控股，旗下拥有7大板块，年收入超7000亿元，资产规模超6500亿元。建发房产原是负责房地块开发板块，但在2009年，被上市公司建发股份收购，现在由建发集团与建发股份共同控股。
背靠两颗大树，建发房产拥有先天的融资优势。以2022年末为例，房企融资渠道重新打开，多家优质房企获得支持。在此背景下，建发股份在12月连发两份《公开发行公司债券预案公告》，发债规模分别为不超过50亿元、150亿元，募资用途则均为补充流动资金、偿还有息债务等。
去年11月28日，证监会宣布恢复上市房企再融资，建发房产旗下港股上市平台建发国际立即抛出配股融资计划，以先旧后新配股净筹8亿港元，募资所得用于偿还借款和一般营运。
据不完全统计，2022年建发房产通过发行公司债、ABS、小公募、中票等募集超40亿元，建发国际通过配股融资超40亿元。
这样的融资实力给了建发房产“四面出击”的底气。
2015年，建发房产走出福建，陆续进军深圳、杭州、南京等市场，拿地力度明显加大。2018年，建发房产销售额二次起跳，当年销售额达387亿。
随后，建发的扩张彻底提速，拿地规模连年递增，销售额从2018年387亿增长到2021年1711亿，三年增长超四倍。
2022年初，建发房产启动组织架构调整，明确“集群—事业部—城市公司—项目部”四级管理架构，将5大区域合并为3个集群，并精简干部数量。
彼时，市场观点认为，建发此举是为了降低管理成本，扩大盈利能力。
如今，回头看，年初的结构精简并不是收缩战线，而是聚焦优势区域，深耕优势城市。
凶猛拿地比肩央企
2022年，规模房企普遍收缩投资、谨慎拿地，TOP100房企全年拿地总金额额约为1.65万亿，同比腰斩，与五年内的最高峰2020年相比，同样下降63%。
但建发依然积极拿地，频繁现身多个城市土拍市场。仅9月单月，建发就辗转北京、上海、苏州及漳州4个城市集中供地现场，豪掷150亿拍下6宗地。
中指研究院数据显示，2022年，建发房产全口径新增货值1104亿元，位居全国第七；拿地金额达544亿元，位于行业第四位，较2021年提高7个名次，排在它前面的是华润置地、中海地产、保利发展，均为全国性央国企。
建发管理层坦承，“2022年，公司拿地进度确实比较积极。根据现有规划，并购不会影响公司2023年的房地产投资计划”。
与偏激进的拿地节奏不同，2022年建发的拿地策略更偏收敛、聚焦于三大城市群，其在上海、厦门、杭州等高能级城市集中供地中的表现尤为突出。
在上海，建发通过独立或联合拿地的方式斩获5宗地块，权益拿地金额达107亿元。在京津冀城市群，建发斥资94亿“囤货”，新增拿地面积达23万平方米。
在大本营厦门，建发房产尤为凶猛。纵观厦门全年四批土拍，除“缺席”第三批土拍，建发在厦门第一批、第二批、第四批集中供地拿地金额分别为94.4亿元、50.9亿元、21亿，累计斩获6宗地，位居2022年厦门集中供地拿地金额榜之首。
建发在2022年半年报中透露，现已布局海西、长三角、长江中游、粤港澳大湾区等核心城市群，包括厦门、上海、杭州、苏州、无锡、 武汉、长沙、成都等一二线城市和漳州、莆田等公司在当地具备品牌美誉度及其他优势的三线城市。
截至2022年6月末，建发在一、二线城市的土地储备预估权益货值占比近 70%。
存量土储质量是支撑未来销售增长的基础。中金认为，未来不同城市市场将出现明显分化，因此在高景气城市拥有更多土储的企业，销售去化更有保障。
加快推盘，主动抢收
在行业下行周期，土储转化为销售额并不容易，从而更加凸显产品和营销的重要性。
有机构分析，与高能级城市、核心地段的布局相对应，建发在产品上匹配中高端的改善项目。目前，建发形成了以“新中式”为核心的四大系列产品，同时通过多个项目的布局提升品牌效应，在保证一定的利润空间的同时，带动项目销售的去化。
此外，为推动销售，建发在推盘节奏、项目营销上发力。建发在财报中表示：“第三季度以来，公司借助政府政策暖风，在把控运营安全及效率的前提下制定合理的销售策略和拿地策略，提前铺排供货，多项目积极营销，单季度销售降幅环比有所收窄”。
在南昌，去年建发两个楼盘在一个月内开盘5次，有6成房源入市。最终，建发以全年39.7亿销售额成绩，跻身南昌房企销售排行榜前三。
在无锡，建发顺应市场变化，多个楼盘开启打折活动。最终，建发凭借50.6亿元销售额、22.7万平方米销售面积，实现了权益销售额和权益销售面积双第一。
在南宁，近期“房贷还到80岁”出圈，建发房产立即推出“贷款年龄最长达100岁”的营销海报。尽管海报引市场争议，但从中可以看出建发的营销态度。
得益于积极推盘营销，2022年建发房产销售业绩波动幅度小于同行业平均水平，并以1700亿元的销售额，首次跃进房企前十，排在它前面则是金地、绿城、龙湖等老牌巨头。
中金认为，往前看，伴随行业景气度的逐渐回升，土储禀赋好、经营实力强的强信用企业有望率先走向“销售回款增加-外部融资改善-杠杆有序扩张-报表盈利修复”的良性循环并实现份额继续提升。
