观点指数 2023年初，物业服务企业维持了过往积极外拓的势头，报告期内多家物企均通过市场化手段斩获不少新项目，以非居公建领域为主，如雅生活继创立团餐品牌后继续深入，与美餐集团达成战略合作。
收并购领域，报告期内，新大正达成了上市以来最大的一笔收并购，以7.88亿元的对价收购云南一水电站物业服务企业；融侨物业则以3.23亿元的价格被融侨集团出售以确保保交房的进行。
期内，恒大物业的134亿存款被强制执行事件的调查结果也终于出炉，主要是由于内控不严导致资金被第三方用于存款质押融资并流向中国恒大，后续偿还方案则涉及中国恒大转让资产进行款项抵消。
资本市场方面，曾赴港递表失败的珠江城市服务通过资产置换，置入了A股的珠江股份，并以此完成借壳上市，山东医院物业服务企业润华服务也于报告期内顺利在港交所登陆。
物企高频外拓，雅生活深入团餐布局
报告期内，在关联方项目交付持续减弱的情况下，物业服务企业仍维持着较高频次的市场化外拓以满足业绩需求，业态较多地分布在公建及城市服务产业园等领域，例如万物梁行报告期内所中标的厦门闽南大戏院、卓越商企服务中标的中央广播总台粤港澳大湾区中心以及招商积余中标的白云金控集团民科园产业互联网创新中心等。
而在新房开发和销售进度放缓、行业集中度渐高的背景下，非居业态的市场化拓展将会是物业服务企业未来增长的核心竞争力之一。
另外，雅生活还于1月11日与团餐行业头部企业美餐集团达成合作，未来双方将进一步在团餐方面合作，覆盖从线上到线下的多场景综合用餐服务。团餐是近年来物业服务公司炙手可热的增值业务，包括碧桂园服务、新城悦服务等众多物企都有布局，主要服务B端，雅生活自身也于2022年9月推出了团餐品牌乐膳荟。
2月13日，雅生活还与雅居乐修订持续关联交易条款，针对此前的2020年9月28日签订的拎包入住、公关关系、交房检验等一系列框架协议进行了修订，内容主要是增加了若雅居乐集团未能支付予雅生活任何未偿还应付款项，雅生活可从雅居乐集团未售物业资产中选定部分资产进行抵消补偿的条款。
由于2022年开发商流动性进一步收紧，部分物业服务企业作为地产开发下游产业，留存了大量未结清的关联往来欠款，导致应收账款高企，并可能产生减值损失危害物业服务企业利润。诸如雅生活服务等物企，通常不进行重资产运营业务，作为补偿的不动产主要将用于出租或直接市场出售，在企业层面价值有限，但整体而言该类协议的签订仍有弥补物业企业部分损失的积极意义。
新大正布局水电业务，房企持续出售物业股权以回血
收并购角度，新大正于1月3日披露了对云南沧恒投资的收购计划，交易对价7.88亿元，收购标的属于持股型公司，旗下直接或间接持有9家全资子公司，实际经营业务由云南澜沧江实业开展，服务对象包括水电站、火电厂、风电场、光伏发电厂工业园区等，开展业务区域以云南省为主。
截止到2022年9月，标的公司总资产8.8亿元，所有者权益1.5亿元，负债水平在物业服务企业内属较高水平。
本次收购的交易PE以2023年承诺的业绩来看约为9.8倍，稍低于行业内平均收购对价。
从新大正自身角度来看，长期深耕非居公建物业领域，且近年来着力实行走出重庆战略，本次云南物业服务资产的收购与战略和主营业态相契合。另外，收购资产的盈利水平要高于新大正自身，本次收购除了显著增厚应收利润规模并推进全国化布局外，还有利于拉高整体盈利水平。
2月16日，中国奥园公告称已与南粤星桥基金签订协议，拟以2.56亿港元出售奥园健康29.9%股份。股权变更后，广州国资基金南粤星桥将代替中国奥园成为奥园健康的最大股东，中国奥园持股比例将降至24.68%成为第二大股东。
以2022年利润计算，本次出售市盈率约8.5倍，接近行业股权出售对价平均值；从奥园健康角度看，主要目的是替中国奥园回血，但客观上能在一定程度上保留中国奥园物管项目供给的同时，获取国资基金的平台优势和资源，并大幅增强独立性和财务安全性。
1月11日，融侨集团公告出售融侨100%股权予福建简而信生活服务，交易对价为32253万元。融侨集团表示，对价款将用于保交房相关支出。本次交易出售对象目前尚不明朗，接盘方福建简而信成立于2022年9月30日新成立，注册资本7000万元，是一家从事居民服务业的外资企业，冠鸣有限公司持有该公司100%的股权。
此外，融侨方面公告称，该公司与融侨集团并非关联方，不受同一方控制或重大影响，大概率也并非境内其他物业公司。
融侨物业为融侨集团旗下实际控制子公司，负责融侨集团开发项目的物业管理，目前项目分布于福建、上海等地，在管项目约150个，管理面积2000万平方米。财务情况来看，2021年末总资产约为4.8亿，负债4.6亿，营收4.8亿，净利润仅227万元，负债率高，利润率低，本次出售也是危机房企出售物企股权以回血的一个缩影。
值得一提的是，12月底，世茂服务宣布终止收购世茂股份物业服务业务资产。具体而言，这笔交易于1年前敲定，转让价格为16.54亿元，市盈率约18倍，世茂服务公告表示是因为物业管理业务估值出现大幅下降，致交易无法履行所致。此次交易终止一定程度上可以看作是物企对关联房企输血的拒绝，节约的资金也有利于掌握收购的主动权。
恒大物业134亿贷款抵押调查出炉，物企上市时机的不同把握
2月15日，恒大集团与恒大物业公告披露了关于后者134亿存款被强制执行的调查结果，比去年7月所披露的更为详尽。
具体而言，于2020年12月28日至2021年8月2日期间，恒大物业6家附属公司通过8家银行为36家作为被担保方的第三方公司的融资贷款提供了质押，而这些第三方公司再将质押融资所得的资金透过多家通道公司划转至中国恒大。随后，因质押担保期限届满并触发质权实现条件，共计134亿元的质押存单被银行强制执行。
恒大物业在调查公告中还表示该次事件反映了公司内控存在重大缺陷，包括审批流程中审批签字均由恒大集团进行，物业方并未参与，以及印章档案管理隐患等等，至于补偿方案，主要通过恒大集团转让资产给恒大物业以抵销相关款项。
1月20日，珠江股份公告称进行资产置换，将地产开发板块置出A股上市公司，并将物业服务和文旅运营板块置入。资产置换后，珠江股份主营业务将变更为物业管理及文体运营。
珠江城市服务为广州国资物企，最早于2021年6月赴港递表，但并未成功上市，本次资产置换实际可以看作是珠江城市服务通过借壳上市登陆A股。
截至目前，珠江城市服务市值约为32亿元。截止2020年底、2021年底及2022年8月止，在管面积分别为2580万平方米、2730万平方米、2680万平方米，2022年管理规模和利润都不增反减，整体质素也略逊于同为广州国资物企的越秀服务。
被置入上市平台资产的另一部分是文体板块，业务主要为体育馆管理服务跟体育馆运营及配套服务。截至评估基准日签约管理项目约20个，签约建筑面积约为185万平方米，与物业服务同属轻资产业务并共同放在了A股上市平台。
1月16日，据港交所网站披露，龙湖智创生活招股书状态变更为“失效”。这并非龙湖智创生活招股书首次失效，在2022年1月7日首次提交招股书，并于7月7日失效，随后再度递交招股书并因期满6个月再度失效。
龙湖物业是目前物业服务企业的龙头之一，上市主体龙湖智创生活除物业管理外还包含龙湖商管板块。截至2022年4月30日，龙湖智创生活合约面积约4.8亿平方米，并为70个购物中心提供商业运营服务。
当下，物业服务上市浪潮实际已至尾声，资本市场估值相比去年也回暖明显，可以认为是上市的较好时机，目前内地规模较大的物业服务企业中，仅剩龙湖物业和金地物业尚未上市。
龙湖集团回应表示，龙湖智创生活申请资料仍在持续更新中，后续将根据市场情况灵活决策，把控上市节奏，但截至发稿，龙湖物业尚未重新递表。
1月17日，润华生活服务顺利登陆港股，其是一家山东物业服务企业，管理面积约1776万平方米，在管38个医院项目，建筑面积300.9万平方米，占总面积的16.8%；在管公共物业面积约852.7万方，规模占比约50%，医院物业服务利润率水平通常较低，润华物业2022H1医院物业服务毛利率仅为16.3%。截至目前，润华物业总市值3亿港元，PE为5.9倍。
另外，1月16日，三度递表并通过聆讯的众安智慧生活再度宣布推迟上市，这是第二次过会后宣布延期上市，管理规模约1180万平方米，该类蚊型物企在资本市场上的估值通常较低，这可能也是屡次搁置上市的原因之一。
数据来源：wind，观点指数整理
二级市场方面，历经此前数月的强势反弹后，板块整体回归平稳，报告期内恒生物业服务及管理指数跌0.58%，报3259.1点，涨跌幅较大的个股包括越秀服务（涨43.88%）、滨江服务（涨29.37%）以及旭辉永升服务（跌27.08%等）等。
