文/乐居财经 孙肃博
2月中旬，深圳的天气变幻莫测，但忽冷忽热的气温对龙岗区信城缙悦城的销售没有丝毫影响，售楼处排起的长龙格外引人注目。
不明原因的吃瓜群众或许是以为最近的利好政策促进了楼市的回暖。实际上，信城缙悦城于近日打出了“首付只需30万，开发商送60万不用还”的广告词。广告一出，迅速火爆了整个深圳地产中介圈。
一位中介表示，项目是从2月16日开始促销的，所有同行当天几乎都在宣传“龙岗中心城 首付只要30万 开发商送60万”这样的广告。
据该中介描述，16号整晚，信城缙悦城的售楼处一直灯火通明，他在凌晨的时候帮客户成交了一套78平方米的住房，首付仅有20万元，还有10万元需要项目引进第三方贷款公司垫付，做首付贷。因为人太多，当天现场甚至还来了警察维持秩序。
然而2月20日，龙岗区住建局公开表示，信城缙悦城项目因为扰乱市场，目前已经被相关部门查处。
针对此次被查，信城缙悦城在公众号上刊发了声明，直指“‘首付30万、开发商送60万’是公司折扣被部分经纪人错误解读”，且由于现场管理疏忽，导致公司销售人员、中介、购房者对折扣的理解出现较大偏差。
据乐居财经查阅，信城缙悦城的开发商为深圳市深润川实业有限公司，成立于2003年11月11日，法定代表人为王鑫，注册资本为20200万元人民币。公司股东为深圳鸿卓智投资顾问有限公司及深圳信城元佑实业发展合伙企业（有限合伙），分别持股99.0099%及0.9901%。深圳鸿卓智投资顾问有限公司由一家香港私人股份公司全资持股，深圳信城元佑实业发展合伙企业（有限合伙）则由中国信达持股。
信城缙悦城此次的活动，和常见的开发商垫资借款形式的低首付不同：减去的60万元无需返还，信城缙悦城采用三方流转的形式完成，即项目方通过财务直接将60万元转账至购房者父母个人账户内，再由父母账户转至购房者手中，最后再连同其他首付款一并付款至开发商收款账户。
住建局方面表示，低首付是明令禁止的。送两成首付，相当于私自下调备案价。按照深圳市规定，开发商在售卖新房产品的时候，售价不能高于或者低于备案价的15%，即售价最低折扣为八五折。而按照信城缙悦城的宣传，总价300万元的房产，优惠60万元，相当于打了八折，优惠幅度太大，前期以较小优惠买房的购房者则会产生心理不平衡。
事实上，住建局的担忧不无道理。在信城缙悦城热闹的售楼处现场，除了众多买房者和中介外，还出现了不少举牌“退房”的人。有举牌者表示，此前自己购买该项目只享受到了30万元的首付优惠，现在觉得很不公平。
据了解，因为“低首付问题”项目被监管部门叫停，对信城缙悦城来说已经是家常便饭了。
2022年6月，信城缙悦城打出了“0首付购3房”、“免息贷100万首付”的广告，7月推出免息垫付两成首付活动。同年8月，因涉嫌存在“首付贷”“首付分期”等问题，信城缙悦城被龙岗区住建局约谈。
被住建局约谈后，信城缙悦城还被深圳市房地产中介协会发文点名。2022年8月12日，深圳市房地产中介协会发布《关于警惕“零首付”购房风险的郑重提示》，指出“近期有龙岗某楼盘推出0首付购三房活动，目前已被叫停”。
深圳市房地产中介协会提醒，“零首付”不仅不能从根本上解决购房者资金短缺问题，还须借助于首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现，从而大大增加消费者贷款利息及按揭月供款的负担。
伴随着近期密集利好政策的刺激，各地楼市纷纷迎来小阳春。而像信城缙悦城这样打出“低首付、送首付”广告，利用消费者理解偏差的市场乱象却层出不穷。
河南安阳“花园里二期”项目于本月打出了“0首付0月供”“你买房我还贷”的广告 。广告一出，舆论矛头指向了项目一期的代建方“建业集团”。
但建业集团澄清表示，公司与安阳市永正置业有限公司合作代建“建业花园里”，并于2022年4月售罄。公司未参与花园里二期项目开发或运营，二期项目的案名仅叫“花园里二期”，开发商为安阳市永升房地产开发有限公司。
据乐居财经查阅，安阳市永升房地产开发有限公司成立于2022年1月12日，法定代表人为贺鹏州，注册资本为800万元人民币，经营范围包括房地产开发经营等，公司实际控制人为贺鹏州。
北京金诉律师事务所律师王玉臣表示，从商品房销售的角度来看，0首付往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等违规操作，早在2017年的《住房和城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中，就明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资。
从银行贷款的角度来说，如果真的是0首付，那就意味着根本就不符合银行贷款以及放贷的标准。从某种程度上，可能存在违规骗取银行贷款的行为。
从购房人的角度来说，这种非正常操作属于明令禁止的违规行为。如果采用0首付，通过首付贷等方式，往往意味着购房者资金能力可能是有问题的，如果透支自己的资金能力，将来却不能及时支付，往往会产生商品房纠纷。
