扬州城市论坛 财经 美的置业:跑“稳”比跑快更重要 |地产三好生⑧

美的置业:跑“稳”比跑快更重要 |地产三好生⑧

编者按:行业风云变幻,历经冰火洗礼,有人销声,有人逆袭。地产新周期,是强者的黄金时代。成为1%,才是地产领跑者的正确姿势。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找地产三好生”系列,解码榜样力量,剖析“三好”特质房企。

作者丨龚婉玲

出品丨焦点财经

美的创始人何享健曾被吴亚军视为“退休导师”,偌大的事业不用付于家族成员之手,交给一班职业经理人打理就完了,没必要考虑那么多。

郝恒乐就是何氏家族江山卫士中的一员,听起来没方洪波那么出名,但不能说他不重要,毕竟地产大小是支柱产业。何享健也并不吝啬,不仅给予职业经理人极大的权限和空间,待遇也十分可观,2021年郝恒乐有3243.3万元薪酬,相较上年同期增长了2270.5万元。

职业经理人没让老板失望,在郝恒乐手上,美的置业确实越走越快,也越走越稳了。

美的置业成立于2004年,2018年于港交所上市,2019年成功冲击千亿,在“不退则进”的市场环境中,2022年美的置业销售额792.4亿元,排名中国房地产企业销售榜TOP24,相比2021年,还前进了4位。

作为极少数前进补位的民营房企之一,美的置业也传承了“美的系”穿越周期的能力,面对融资与销售寒冬的市场变化,践行长期主义,内持精细化的财务管理模型,利用“三稳”平衡术,稳健发展。

稳业绩:动能十足的马拉松选手

从发展历程看,美的置业是近年粤系房企新晋黑马代表。“动能十足的马拉松选手”是郝恒乐对自身企业形象的描绘,要跑得足够远,就要保持足够的定力。

2010年重点发力地产业务后,美的置业赶上了2015年房地产行业最后一波扩张期,开始了全国化布局,从2016年的74位,到2022的24位,美的置业的销售额逐年稳步提升。且仅用5年,实现了从200亿到1200亿的跨越,跻身主流房企行列。

值得一提的是,在房企暴雷、停贷危机等事件下,美的置业仍兑现品质交付。2022年,全年提前和如期交付8万+套,交付套数位列行业TOP13,收楼率90%。

面对地产深度调整之时,在寒气中穿梭的美的置业,不仅将“保交楼”提到核心位置,还用绵延的业务线为越冬做准备。开展多元化探索十余年,美的置业坚持住宅开发、物业服务、商业运营和房地产科技四大主航道协同发展。

不过,从目前的实际财务表现方面,美的置业依然依赖于房地产开发即售业务,智能产业化、建筑工业化、物业服务、商业等并未形成真正的规模,但已出现雏形。

在物业管理服务领域,美的置业的空间服务品牌——美置服务,2022年上半年服务合约面积达8667万平方米,精准服务社区、产业园区、商写、学校、政务共建等业态;商业物业投资及运营板块,截止2022年上半年,美的商业管理项目总计15个,其中在营项目9个,主要集中在佛山、邯郸、徐州、株洲等城市。

“用制造业方式造房子”的美的置业还深耕设计科技产业和绿色装配式产业,睿住天元聚焦设计数字化与建筑工业化两大航道,2022上半年,签约合同168个,新增规模464万㎡;睿住住工设立装配式研究院,上半年签约额达4.6亿元,同比增长70%。

展望未来,或许能够在美的置业的报表中,看到这些业务成为新的利润蓄水池和增长点。

稳财务:监管信任的民企示范生

在民营房企信用急遽收缩的这两年,美的置业没有存量美元债要偿还,境内债权人认同度较高,外加大股东提供无形背书,美的置业过得相对安稳,仍具备较好的融资能力。

美的置业的财务稳健,从财报中看,一目了然:截至2022上半年,美的置业的平均融资成本约为4.6%,同比减少0.22个百分点,已经接近国央企平均融资成本。

前述说到,借助大股东的备用背书,美的置业能够选择性使用成本低且多元的融资工具,债务负担低的同时也能保证现金流充裕。

截至报告期内,美的置业的净负债率下降至44.9%;剔除受限制现金的现金短债比提升至1.73,扣预资产负债率稳步下降至70.3%。此外,持有现金及银行存款总量约305亿元,拥有境内公司债券、中期票据、定向债务融资工具及资产抵押证券的可注册额度合计114亿元,以及尚未动用的银行授信额度1056亿元,现金及金融资源充裕。

内生的高度自律,让美的置业成为民营房企里的优秀示范生。

2021年11月,美的置业成为银行间交易商协会首批重点支持的民营房企之一,获批50亿中票额度。之后,在去年2月、8月、9月、12月先后发行了4笔中期票据,合计50亿元,期限3-4年,利率在2.99%-4.8%之间。

2022年5月,美的置业成功发行10亿公司债,系首批创设信用保护合约发债示范房企;12月又连续发了第二、三期公司债券,规模分别为12.5亿和5亿元,利率在3.9%-4.9%之间。

11月,在“三箭齐发”支持房企融资回暖的背景下,美的置业150亿元储架式中期票据获中国银行间市场交易商协会受理。而作为“金融16条”支持的首批民营房企,美的置业先后与交通银行、工商银行、建设银行、邮储银行、中国银行五大国有银行签署战略合作协议,总授信金额超千亿。

可以预见,“民营优等生”美的置业将成为紧信用、宽信贷的直接受益者。

稳扩张:布局高潜区域的逻辑

相对于其他房企“收缩”战略,美的置业似乎更像在行业低谷期来一场“抄底”,实现逆势扩张。

美的置业做起了地产界的“白衣骑士”——接连收购花样年、雅居乐、正荣、金科等暴雷房企的项目股权,涉及武汉、天津、无锡、长沙等多个城市。

在地产界风声鹤唳的当下,美的置业深层次的逻辑是,优化土储结构推动高增长,聚焦一、二线高潜区域。截至2022年6月底,美的置业已经完成了29个项目的股权交易。同时,美的置业还退出了柳州、九江、大理等低能级城市,减少权益货值8.5亿元。

截至2022年6月30日,美的置业共有337个物业开发项目,拥有土地储备建筑面积达4294万平方米。对于目前而言,美的置业的全国化布局和拿地策略都可圈可点。

而在职业经理人体系下,有制造业基因的美的置业对精细化要求较高,截至去年年中,聘用12500名全职雇员,一方面推动集团组织架构扁平化;另一方面推行“集团做精,区域做专,城市做强”的组织管控模式。

着眼于长期发展,美的置业还授出若干股权及奖励股份,以激励集团合资格参与者,优秀的总监级以上都有机会参与。本质上,是管理层将个人收益与公司长期发展诉求绑定,在共同目标引领下,最大化激发组织效能。

根据2021年股份奖励计划,董事会于2021年4月无偿向31位获选参与者授出522.5万股奖励股份;及于2022年5月无偿向423位获选参与者授出893.25万股奖励股份。

从整体情况看,作为一砖一瓦的实干者,美的置业具备美的系的一些基因,如在企业风格方面比较低调务实;在企业管理方面,职业经理人制度贯彻得比较彻底;在财务操作方面比较稳健,且具有较好的信用,但也面临着多元业务拓展缓慢和地产行业未来成长空间受限的难题。

然而,美的置业信仰的是房地产行业的“长跑能力”,比起跑得快,跑得稳或许更重要。

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