文丨程强
2月25日，人民银行、银保监会公布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称住房租赁“金融17条”）。住房租赁“金融17条”围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，从信贷融资、债权融资和股权融资等方面全方位地提出金融支持住房租赁市场发展的系列政策。住房租赁“金融17条”重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，力图为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。相较于2022年11月23日发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”），住房租赁“金融17条”聚焦住房租赁市场，针对性更强，对于住房租赁市场具体主体的覆盖范围更广。
▍住房租赁“金融17条”提出加大对租赁住房开发建设和经营的信贷支持力度。
2022年2月发布的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》提出，加强对保租房建设运营的金融支持。住房租赁“金融17条”进一步将金融支持的范围扩大至市场化长租房，实现了政策对保障性和市场化租赁住房的全覆盖。相较于“金融16条”，住房租赁“金融17条”明确提出对长期租赁住房的开发建设和经营均加大信贷支持力度，对信贷支持的对象和资金用途作出了更明确的指引。此外，住房租赁“金融17条”在总结相关金融机构实践经验的基础上，在资本金、贷款期限和贷款额度等方面给出较明确的引导和规范。上述政策利好租赁住房开发商和经营商，便于其获取信贷支持，缓解其流动性压力，尤其利好“微利运营”的轻资产住房租赁企业，助力其降本减负。
▍住房租赁“金融17条”提出“团体批量购买租赁住房信贷”。
此项信贷产品是首次提出，主要面向两类主体，一是对于企业和符合条件的事业单位批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房的，二是专业化规模化住房租赁企业批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的。其贷款期限最长可达30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。这一创新信贷产品将租赁住房的机构类供给方和企业类型的租赁住房需求方进行了有机联结，利好企业类型的租赁住房需求方。此外，该政策鼓励符合条件的机构市场化批量收购存量闲置住房，在扩大租赁住房供给的同时也能缓解房地产市场库存压力，利好房地产开发企业，达成“双赢”。
▍住房租赁“金融17条”提出创新住房租赁担保债券（Covered Bond）。
住房租赁“金融17条”从商业银行（支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投放）和债券融资渠道（支持住房租赁企业发行债务融资工具、公司债券、企业债券，专项用于租赁住房建设、购买和经营）两个角度细化了“金融16条”中对住房租赁企业债权融资支持政策，并创造性地提出住房租赁企业可将持有运营的租赁住房抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券，并将住房租赁担保债券纳入债券管理框架。该项政策利好商业银行拓宽对住房租赁企业信贷资金的来源渠道，利好住房租赁企业拓宽债券融资渠道。由于担保债券对于投资人具有优先权属性，同时对于入池的租赁住房资产在资质、品质、运营的规范性和稳定性方面有着严格的要求，对投资者资金安全将形成一定保护，也将对行业的高品质发展起到激励与约束并重的作用。
▍住房租赁“金融17条”提出稳步发展房地产投资信托基金（REITS），并划定了部分人口净流入的大城市为REITs试点区域。
“金融16条”中已经提出稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。此次住房租赁“金融17条”进一步划定了雄安新区、海南、深圳及人口净流入的大城市为REITs试点区域，明确为利用集体建设用地和企事业单位自有空闲土地建设和运营长期租赁住房的企业提供资金支持。这对于利用集体建设用地建设的租赁住房项目来说是重大政策利好，特别是对于拥有众多城中村等集体建设用地的深圳等城市，有利于促进相关房企降低负债率，注重长期稳定经营，减少短期炒作，从而促进住房租赁市场的高质量发展。
