出品 | 搜狐地产焦点财经
作者 | 王迪
继国资背景南粤基金入主奥园健康之后，粤系民营房企中国奥园的境外债务重组获得实质性进展。
2月28日晚间，中国奥园（3883.HK）公告称，在公司重组顾问毕马威及法律顾问年利达的推动下，公司已与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议，支持奥园进行全面债务重组及引进战投，同意暂缓偿还债务安排，并承诺不采取任何强制执行行动，以确保奥园运营稳定。
事实上，作为曾经的千亿房企，奥园拥有过“高光时刻”。在爆发流动性危机之后，奥园也曾两度博弈债权人，大刀阔斧改革进行自救。其中，包括增发配股、出售业务及资产等。从舍弃物业股权，重新谋局旧改，引战国资“白衣骑士”，奥园将此次化债任务瞄向了——境外。
根据公告，奥园建议暂缓偿还债务安排如获实施，将集团与主要境外债权人就全面重组条款的磋商提供一个稳定的平台，公司财务顾问继续协助公司与所有相关持份者进行讨论及制定全面重组方案，为集团提供可持续性的资本架构，为所有持份者创造长期价值。
这意味着，奥园的全面重组方案，也将即刻推出，并就即将到期债务与投资人进行展期谈判，奥园有望成为下一个“站起来”的出险民营房企。
据了解，应该公司要求，中国奥园股份自2022年4月1日（星期五）上午九时正起于联交所暂停买卖并将继续暂停买卖直至进一步通知。
境外化债进行时：全面重组方案呼之欲出
根据公告，奥园目前境外有12笔美元优先票据，票面利率在4.2%—8.5%之间，多为2022年、2023年、2024年、2025年、2026年、2027年到期。
奥园境外优先票据 来源：公告
对于境外债务重组，奥园的解释是，建议暂缓偿还债务安排拟达成主要目标为在全面重组磋商期间，为集团境外运营提供稳定性，并为所有债权人保留集团价值；提供稳定平台，以促进与潜在战略投资者的磋商，以期达成全面重组的预期结果，增加透明度，并为债权人提供监督本集团财务情况及全面重组进展的有效途径。
暂缓偿还债务条款书主要条款包括，于暂缓偿还债务期间，各同意暂缓偿还债务安排的债权人同意（其中包括）：暂缓及不采取任何有关境外债务的强制执行行动；及支持集团任何成员公司为驳回任何境外债务的任何其他持有人采取或提议的强制执行行动（包括启动清盘程序）而采取的任何行动等。
此次主要境外债权人支持重组引战，不仅展示出国内外投资人对中国市场仍保有信心，也意味着民营房企奥园债务重组迈出实质性第一步，提振民营房企信心。
在此基础上，奥园承诺与海外债权人建立公开透明的沟通与监督机制，公司也富有诚意地将同等条款，开放给所有海外债权人，力求齐心合力，制订并推进落实全面的财务重组，为企业引进战略投资者创造更为有利的条件，为所有债权人保留公司价值，促进公司回归正常经营。
此次在重组顾问毕马威及法律顾问年利达的推动下，境外主要债权人同意支持奥园进行债务重组，并达成中期债务静止协议，给予奥园时间与空间条件，以进行资产盘活及全面的债务重组。
以时间换空间 化解流动性危机
出险房企重组正在加速。除华夏幸福外，富力地产成功实现境内外债务的全部重组，龙光集团、融创中国境内债整体重组也取得成功。绿地控股、恒大等头部出险房企也相继对境内或境外债务实现整体重组。
2月28日，据资本市场消息，中国恒大未能与主要债权人就境外债务重组方案达成协议。中国恒大将于3月20日在香港面临资产清算呈请聆讯。消息人士称，恒大与债权人的主要争议包括恒大及其两个在香港上市公司的股权价值。
此次奥园境外重组也是在诸多措施之后积极迎接“曙光”。
自去年以来，奥园一直在为缓解流动性危机而奔走。2022年12月，“21奥园债”利息支付再展期半年。今年1月，奥园与实力国企山东健康达成协议，共同开发珠海翠微旧村改造项目。这意味着，经过近一年的引战商谈之后，山东健康迈出战投奥园的第一步实质性合作。
此后，奥园迎来进一步好消息，公开招标程序出售所持奥园健康股权尘埃落定。今年2月16日，国资南粤基金成奥园健康单一大股东，作价2.56亿港币 。中国奥园退居奥园健康第二大股东，继续持有奥园健康24.68%股权。
引入南粤基金及星桥香港为中国奥园提供财务资源，同时，可提升改善奥园健康资本结构及业务发展，提振股东信心。除引入“白衣骑士”纾困之外，奥园也在充分盘活资产，发挥国资国企平台优势，为奥园健康在物业管理、商业运营、智慧园区建设等多领域导入优质资源，改善集团流动性资金，降低公司有息负债，深挖旧改，成为今后奥园整体债务重组的一部分。
数据显示，截至2021年6月30日，其拥有超过70个不同阶段的城市更新项目，预计额外可提供可售资源约7543亿元，其中大湾区可售资源约7487亿元，占比99%。
从“三支箭”到境外债发行破冰，意味着房企融资趋“稳”。同样地在化解境外债务的同时，亦能纾解房企外部形象。
有业内人士指出，境外整体重组有利于出险房企集中精力恢复正常有序经营，超百亿元的债务能否妥善解决，仍是奥园自救的关键。虽然境外债务重组获实质性进展十分重要，但是企业最终能否“复活”，还需要找准主业，促进销售，实现自我“造血”。
就其2022年奥园表现来看，根据此前公告称，2022年奥园未经审核物业合同销售额累计约人民币202.2亿元。在“保交付”基调之下，2022年，中国奥园在西安、成都、重庆、南京、宁波、广州、佛山、惠州、珠海、江门等45城市56项目实现近3.2万套房交付，交付面积近425万平方米。
