编者按: 搜狐财经、搜狐地产、焦点财经联合搜狐焦点、焦点研究院共同推出《楼市探春》系列报道，邀请奋斗在一线的开发商们发声，讲述在行业逆势下，如何做好产品、精研服务、营销破局，为自身销售突围及楼市复苏注入强势动能。
本篇对话上海中原地产市场分析师卢文曦，研判展望2023年上海楼市动向。
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作者 | 王泽红 吕明
编辑 | 吴亚
“红盘”入市， “千人摇号”再现，“售楼处排队看房”，上海房产中介圈甚至传出 “疫情三年，涨回来只用了一周”……开年两个月以来，这些信息不断向外传导，汇聚成一股上海楼市回暖的热流。
最直观的是入市的新盘，浦东前滩板块再现百分盘海德壹号，开盘当天晒出售罄海报，实现日光；黄浦董家渡板块绿城外滩兰庭，也创下了97.12高入围分，也是开盘当日售罄；前滩东方悦澜、百汇园、御江廷、绿宝园、上海蟠龙天地等均是超90分的高分盘。
不仅是新房市场，上海二手房挂牌价格也出现了上涨现象，虹口区二手房挂牌价从8.5万涨至了9万一平，上涨5000元；黄浦区从10.9万涨至11.3万，上涨4000元。
新房与二手房齐回暖，上海楼市迎来小阳春的呼声也越来越高。
卢文曦分析道：“从官方一些指数来看，市场热度是在往回升，而且回升速度的确是不慢的，但距离火热这种标准还有一段差距，目前供需两端只是接近往常正常量。”
展望金三银四，他认为楼市小阳春肯定会到，因为今年第一批次认购进度很快，产品以刚需刚改为主，而且很多项目认购率良好，外环外再次出现千人摇号。新盘投放量也很充足，加之市场需求旺盛，扎堆开盘后会起到一个很好的基石作用。
“今年预计会有300多个项目排队入市，新房价格还是能保持小幅上涨走势。市区范围个人比较推荐普陀、杨浦，项目选择余地不少，预计分数不会特别高。”
对于上海楼市今年的走势，卢文曦看到更多的是希望，他认为市场很有可能走出探底回升走势，时间窗口其实已经开启。当然，新盘供应多了，市场竞争也会激烈起来，今年有望重新回归产品本身，靠产品品质吸引更多买家。
以下为对话实录精选：
问：“疫情三年，涨回来只用了一周”，最近上海楼市热到上热搜。在您看来，春节后上海楼市是否真的出现快速回暖？背后有哪些原因？
卢文曦：中介机构渲染楼市大热，实则是为博流量，好让购房者抓紧落定下手，其实市场参与者还是要客观审视。从官方一些指数来看，市场热度是在往回升，而且回升速度的确是不慢的，但距离火热这种标准还有一段差距，目前供需两端只是接近往常正常量。
背后的原因很多，主要得益于疫情政策明朗，楼市政策不断地推出利好，助推楼市信心恢复，导致市场环境偏暖，不仅是上海，很多城市出现了节后市场的回温。
问：近期有银行传出“房贷最长可贷至100岁”。针对这个热议话题，卢老师作何评价？
卢文曦：其实一开始，房贷可延长至75岁、80岁，是有正向作用的，对于部分中老年购房者来说，可以降低月供压力，延长还款周期。但是越到后面岁数一拉长，就开始跑偏了，有了“接力贷”的影子。
即子女不符合限购限贷条件，但父母名下可能没有房产或者没有贷款的，父母作为申请人，帮助子女作为共同借款人，贷款购买住房。在房住不炒的大背景下，一旦市场升温，要谨防接力贷模式成为炒房的工具。
问：在全国房地产都不太景气的情况下，上海为什么能做到一枝独秀？
卢文曦：首先是城市发展基本面好，不管从就业机会，工资收入，上海都比其他城市有优势。尤其是今年人才落户举措比较多，有人口就有居住需求。其次，在全国市场不好的背景下，资金往上海、北京聚集，包括房企也在这些城市积极拿地布局，不少避险资金会选择上海。
当然，在这个过程中市场还是有一些疲态，比如新房认筹分数下半年明显感受到开始下降。典型如大虹桥，入围分数从八九分下降到六十多分。所以上海楼市也不能盲目乐观。
问：上海新盘进入低积分就可以入围的阶段。为什么会出现这种现象？今年接下来新房的入围分会不会更低？
卢文曦：供求关系决定，去年下半年开始每月一批集中入市项目亮相，全年一共8个批次，市场供应节奏特别快。另外，认筹规则做了优化，需求分流，导致认筹分数下降。
今年上半年认筹分数仍有下降可能，但下半年可能会稳住，甚至会回升。当然，个别网红项目不会受到干扰，依旧会出现90分以上高分的项目。
问：2023年不少项目迎来交付大考，对于购房者而言，如何避免踩坑？碰到问题又该如何合理合法解决？
卢文曦：对于交房日期特别在意，尽量挑选交房时间短的楼盘，时间越长中间不可控性越高。另外，可以选择国企、央企的项目，这些开发商的产品至少在这方面还是有保障的。如果遇到问题，上海法治环境还是比较好的，按合同办事，理性维权。
问：今年是否会出现“金三银四”？哪些区域板块或者哪些项目会成为市场热门？您更建议哪类购房人抓紧“上车”？
卢文曦：展望金三银四，楼市小阳春肯定是有的。因为今年第一批次认购进度很快，产品以刚需刚改为主，而且很多项目认购率很不错，外环外再次出现千人摇号。新盘投放量很充足，加之市场需求旺盛，扎堆开盘后会起到一个很好的基石作用。
今年预计会有300多个项目排队入市，新房价格还是能保持小幅上涨走势。市区范围个人比较推荐普陀、杨浦，项目选择余地不少，预计分数不会特别高。
问：在政策调控方面，今年临港新片区以及五大新城预计还会有哪些可以突破的口子？展望2023年上海楼市，有哪些具体的畅想和期待？
卢文曦：五大新城值得市场期待，不排除其他几个新城在人才举措上借鉴临港的做法。根据规划，五大新城是发展重点，所以如有政策倾斜也是意料之中的事情。
展望2023，更多看到的是行业发展的希望。市场很有可能走出探底回升走势，时间窗口其实已经开启。当然，新盘供应多了，市场竞争也会激烈起来，今年有望重新回归产品本身，靠产品品质吸引更多买家。
