扬州城市论坛 财经 新城控股:商业稳步增长,“骆驼”走过最长路| 地产三好生?

新城控股:商业稳步增长,“骆驼”走过最长路| 地产三好生?

编者按: 行业风云变幻,历经冰火洗礼,有人销声,有人逆袭。地产新周期,是强者的黄金时代。成为1%,才是地产领跑者的正确姿势。搜狐焦点旗下焦点财经、焦点研究院联合策划推出“寻找地产三好生”系列,解码榜样力量,剖析“三好”特质房企。

出品丨焦点财经搜狐地产

作者丨陈盼盼

编辑 | 吴亚

新城控股董事长王晓松喜欢将新城比作骆驼,“因为骆驼可以在最艰难的环境中走最长的路,狮子猎豹短时间的爆发力惊人,但在恶劣的环境下缺乏持续生存的能力”。

2022年,房地产市场震荡下行,宛如走进戈壁沙漠,企业经营能力备受考验,行业洗牌加速,有人雷声阵阵、有人神坛坠落、有人低谷徘徊。相比之下,新城经受住了“沙漠”考验,经营更加稳健:商业稳步拓展,融资渠道保持畅通,负债得到持续优化。

深拓商业运营护城河

新城控股是为数不多将住宅和商业置于同等战略地位的企业。

2008年前后,新城就提出住宅和商业“双翼齐飞”的口号,发力商业地产;2012年,“吾悦”自主商业品牌诞生,此后“吾悦”系发展全面提速。

在行业向好之时,商业能与住宅资源互补,协同共进,助力新城跻身2000亿规模行列;在行业低迷之际,商业能为新城提供稳定的利润和现金流,增加新城抵御周期风险的能力。

正因如此,即便去年面临诸多挑战,新城仍坚持扩大商业运营规模。

2022年全年,新城在山西大同、台州黄岩等地新开吾悦广场13座,实现商业运营总收入为100.06亿元,较2021年增长15.82%。

截至2022年末,新城已实现135个大中城市,189个吾悦广场的全国性布局,其中已开业及委托管理的吾悦广场达131座,开业面积达1189万平米。

2022年受疫情等影响,新城整体商业运营效率存在一定下滑,但规模扩张和收入成长速度仍保持稳健,江浙地区商场出租率仍保持97%以上高位,光大证券表示,“新城商业管理综合实力较强,随着国内经济复苏,商业板块有望快速修复,加大利润贡献,成为稳定的业绩增长点”。

打开多元融资渠道

2021年三季度以来受个别房企违约事件影响,行业信心重挫,房企融资难度进一步加大。去年,房地产行业全年非银融资规模腰斩,海外债、信托融资严重受阻,降幅均超八成。

在此背景下,新城进一步拓宽融资渠道。其中,以吾悦广场作为底层资产进行融资正成为新城的融资新增长点。

截至2022年9月30日,新城以经营性物业为底层资产的融资近200亿元,其中经营性物业贷款约140亿元。

新城管理层在去年11月的业绩说明会上介绍,“目前新城还可以进行抵押融资的、已开业的吾悦广场约60座,对应估值约450亿元”。

同时,作为稳健经营的“示范房企”,新城在行业政策支持之际率先受益。

去年5月,新城通过信用风险缓释凭证发行了10亿元中期票据;随后又在9月和12月在中债增信公司全额担保支持下分别发行10亿元和20亿元中期票据,票面利率分别为3.28%和4.30%,处于近年来发债最低利率水平。

去年年底,监管层连发“三支箭”,支持优质房企融资。不久后,新城150亿元储架式发行获交易商协会受理,并获得浦发银行和光大银行等多家银行意向授信额度支持。

融资渠道畅通满足了新城的资金周转、偿还到期债务的需求。据新城透露,去年已偿还境内外公开市场债券127.9亿元,截至去年10月26日,已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及票据,偿债压力进一步降低。

与此同时,新城财务杠杆进一步改善。截至2022年三季度末,其在手现金余额447.82亿元,现金短债比1.75倍;净负债率为48.37%,同比下降12.11个百分点;资产负债率为67.06%,同比下降8.39个百分点,保持“三道红线”绿档,守住了安全底线。

布局新能源赛道

近年来,随着“双碳”战略的不断推进,衡量企业可持续发展能力的ESG受关注度随之升温,高质量可持续发展亦成为房企关注重点。

早在2020年11月,新城便设立ESG管理委员会,并在绿色低碳领域持续发力。去年5月,新城首次披露其绿色低碳品牌“新蓝行动”,其中,吾盛(上海)能源设备科技有限公司(简称“吾盛能源”)引发市场关注。

据介绍,吾盛能源是 “综合能源服务+新能源电站”双轮驱动战略。一方面,吾盛能源将助力新城自身建筑开发及商场运营阶段的降碳减排、减少能耗成本、提升能源利用效率;另一方面,布局新能源板块,有利于新城多元业务发展,在积极探索房企新发展模式的同时也为实现“双碳”目标做出积极贡献。

此外,新城还在绿色建筑上不断发力。财报显示,2022年上半年,新城新建项目绿建覆盖率达100%,获取19个绿建运行标识,已预认证4个项目的国际绿色标识。

2022年下半年,西安沣西吾悦广场、安徽铜陵吾悦广场、温州吾悦广场3个新城商业项目与新城住宅项目佛山新城壹鸣花园,通过了国家2019版绿色建筑认证。

而ESG表现和绿色低碳领域的发展,帮助新城打通一条绿色融资的渠道。

早在2021年6月,新城就成功发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据,利率4.625%。

去年上半年,房企境外美元债市场低迷,新城凭借在境外发行的一笔优先绿色美元票据,募集资金 1 亿美元,利率7.95%。

新城表示,这笔融资将用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资,并根据公司的可持续金融框架仅用于符合条件的绿色项目。

兴业证券称,ESG导向绿色发展将有利于新城进一步拓宽融资渠道,降低融资成本,提升竞争力。

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