扬州城市论坛 财经 观点直击 | 九龙仓吴天海:很多内地民企找我们,但需要很小心(实录)

观点直击 | 九龙仓吴天海:很多内地民企找我们,但需要很小心(实录)

观点网 “谨慎”应是九龙仓2022财年业绩会传递的主要信号。

3月9日下午,九龙仓回归线下举行了业绩会,主席兼常务董事吴天海等管理层出席了会议。

年报显示,2022年,九龙仓集团收入180.64亿港元,同比减少19%;营业盈利66.03亿港元,同比减少23%。

受市场疲软困扰,九龙仓集团基础净盈利下跌92%至3.03亿港元;股东应占集团止盈转亏,亏损达17.05亿港元,2021年同期为盈利60.19亿港元;每股基本亏损0.56港元。

据观点新媒体了解,发展物业收入倒退33%至74.62亿港元,营业盈利倒退68%至9.35亿港元,内地物业确认入账所得的13%营业毛利较2021年的24%低,以及香港并无确认入账。

香港物业方面,按应占份额计算,全年销售额合共10.25亿港元,到年末的未确认入账销售额为7.33亿港元。2022年确认入账的发展物业收入减少79%至7.05亿港元,营业盈利减少59%至6.16亿港元。

2022年内地物业销售目标降至90亿元后仍未完成任务,受房企违约影响购房意愿等因素,九龙仓集团应占已签约销售额减至42亿元,同比下跌70%,主要来自杭州和苏州的项目。

至2022年底,九龙仓集团未确认入账销售额为85亿元,涉及27.82万平方米,2021年成绩则为167亿元、53.64万平方米。

年报显示,九龙仓已有近4年没有在内地拿地,目前国内土地储备面积尚有170万平方米。2023年可供出售面积大约是60万平方米,目标落成面积24.73万平方米。

吴天海谈到,内地房地产市场在政策推动下,卖地转为集中供地,过去几年成功投地的机构大部分为国企,但似乎开始转变,大城市不定期卖一些少量地块。

他续指,集团对投地有兴趣,但希望再观察市场的发展情况。近一两个月市况虽然有所回稳,不过要观察趋势是否可以持续,“假如市况仍是疲软,投地兴趣会谨慎一点。”

对于是否会接手财困民企项目的问题,吴天海表示,财困企业接触过集团洽购项目,财困经营过的项目可能会有一些陷阱,但未必能看得出来,“笋货唔知系咪真似甘笋”,因而宁愿参与政府土地拍卖方式获得项目。

“扎住货,稳妥的方法是拨备”。九龙仓集团作出未售存货减值拨备合计接近60亿港元。

扣除减值拨备后的发展物业资产下降11%至430亿港元(2021年:485亿港元),包括内地发展物业145亿港元,2021年则为249亿港元,减值达104亿港元;及香港发展物业(九龙货仓项目重新分类为待沽物业后)285亿港元,2021年为236亿港元。

吴天海表示,内地房地产市场不景气,去年销售大幅下跌,相信不少发展商均会进行该动作,如市场回暖或可以进行回拨或直接反映于收入当中。

九龙仓集团的内地投资物业组合出现近年来首次收入倒退,下半年遭受的打击更为严重,收入下跌11%至47.98亿港元;而营业盈利下跌至32.26亿港元,同比减少9%。

吴天海指,经济与零售市场息息相关,去年每季情况每况越下,尤其12月情况更为严峻。而今年初有回暖,出现报复式消费,但是否可以持续仍然有待观察,目前消费力仍然留在内地为主,惟现时情况未反映市民出国旅游的影响。

“看好今年会反弹,但反弹得多快和反弹得多高的幅度,就暂时不知道。”

而在过去18个月,九龙仓集团累积减债420亿港元,而净负债累积大幅减少8成7,降低至360亿港元;2022年的平均利息成本2.6%,负债比率下跌至3.4%。

他解释道,卖楼及财务投资减少令有资金回流,在无新项目投资的情况下,将资金用于还债。回流资金也将用于香港几个发展中项目,例如九龙货仓项目,占地近100万平方呎,需要数十亿港元投资额。

以下为九龙仓集团有限公司2022年全年业绩发布会问答环节实录:

现场提问:内地楼市今年相对回暖,集团有没有计划买地?

吴天海:过去几年,大城市变成集中卖地形式,大部分成功投到地块的是国企。其中一个原因是民企在过去几年受到财困,所以参与度减少了。

但这个政策似乎开始转变了,有一些大城市已不再是集中卖地,而是不定期卖一些少量的地。

我们是有兴趣(买地),但仍想看清楚市场发展。因为去年市场发展非常疲弱,销售跌幅明显,也有很多行家受到财困,影响到市场的气氛以及买家入市的意欲。

今年开始,情况似乎有所改善,大城市市况回稳,但不知道是否是有报复性的反弹。假如市况仍是疲软的话,我相信会对投地兴趣谨慎一点。

现场提问:公司负债比率是否会进一步下跌?哪些举措导致负债减少?

吴天海:减债的资金来源主要是卖楼,有资金回流,如果没有投入新项目,最好的地方就是还债。

手上的资金回流怎么花呢?我们在香港有几个物业在发展中,最近九龙货仓重建,占地接近100万平方米,需要几十亿港元的投资。

现场提问:未来是否会接手财困民企好的项目?

吴天海:很多内地民企找到我们,但恰恰因为财困经营过的项目,可能里面会有一些陷阱,未必是我们能看得出来,需要很小心;而政府拿出来新的项目,就干干净净。

与其尝试捡一些笋货,但不知道是不是真的那么“笋”,不如就正当途径去政府投地。

至于是否与民企或其它企业合作,我们一直都有合作。但最主要第一件事情要找适合的地块,要选一些很挑剔的地,我们做收租楼,适合才自己投资。

现场提问:疫情对于投资物业影响有多大?未来旅游消费是否会出现明显反弹?

吴天海:去年投资物业业绩是近年我们第一次下降,与经济和零售市场有很直接的关系。

从收租楼租金回报来看,第一季问题不大,但是到了第二、第三、第四季,连续三季越跌越深,尤其是12月疫情的政策改变。

1月开始有一些回暖,但真正回暖是第三个星期,之后接下来的有六七个礼拜,市道是好的。

我们看到有一些报复式消费的情形出现,但是这个究竟可以持续多久呢?是不确定的,尤其是截至目前为止,内地的消费能力都大部分仍然在内地,暂时出外消费数字不高。

另外,入境的门槛是最近才开始放宽,短途是购物旅游的重点,长途也有一些譬如去欧洲和美国也有,但始终数字低一点。

所以我们看好今年会反弹,但反弹得多快和反弹得多高的幅度,就暂时不知道。

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