观点网 “2022年充满挑战的一年”，在业绩会上，太古地产主席白德利发出感慨。
3月9日，太古地产公布2022年度全年业绩，并于同日下午召开业绩发布会。
从财报数据来看，去年全年，太古地产实现营业收入138.26亿港元，同比减少15%；录得股东应占呈报溢利79.8亿港元，同比增长12.20%，而股东应占基本溢利87.06亿港元，同比减少8.67%。
业绩不及预期，但白德利表示：“面对通胀，全球经济的不确定性以及防疫措施的长期影响，（太古地产）各项业务仍有强韧的表现，我们对此感到满意。”
不过，在“千亿港元投资计划”的发展策略之下，过去一年太古地产变换发展节奏，加大了中国内地及东南亚地区的投资力度。
也因此，在短短半小时的业绩会当中，有关太古地产未来增长预期以及投拓计划，成为讨论的重点。
背水一战
2022年被称作是商业地产背水一战的一年，在疫情反复以及宏观经济下行的双重影响下，商业地产面临巨大的挑战。
在此背景下，太古地产的业绩亦遭受一定影响。
财报数据显示，2022年，太古地产实现营业收入138.26亿港元，同比减少15%。
收入结构当中，物业投资是业绩贡献主要来源，但这一收入较2021年同期减少4.94%至123.4亿港元；而物业买卖、酒店业务分别实现收入9.21亿港元、5.65亿港元，同比减少62.30%、36.80%。
同期，太古地产录得股东应占呈报溢利79.8亿港元，同比增长12.20%。其中，来自物业投资的经常性基本溢利为74.09亿港元，较2021年同期74.82亿港元减少了0.98%。
该公司在财报中强调，来自物业投资的经常性基本溢利减少，主要反映香港的办公楼租金收入下降和中国内地零售物业租金收入减少。
在香港，受新供应增加和经济不明朗因素影响，办公楼市道疲弱。从数据方面看，去年全年太古地产于香港办公楼物业组合租金收入总额(扣除租金支援3400万港元)为55.95亿港元，较2021年减少3%。
至于内地的零售业务，太古地产行政总裁彭国邦提到，中国内地的零售销售额于2022年初表现强劲，但由第二季开始，太古地产旗下六个商场因疫情和随之而来的封控措施而有不同程度上的影响，当中对上海及北京的影响尤甚。
具体来看，中国内地投资物业组合租金收入总额(扣除租金支援1.13亿港元)为33.24亿港元，同比减少8%。
此外，期内北京三里屯太古里及颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里和上海兴业太古汇的零售销售额于2022年分别下跌26%、26%、11%、15%及36%，而中国内地整体零售销售额则下跌0.2%。
不过，随着新冠疫情得到控制，以及内地与香港全面恢复通关，商业地产有望实现复苏。
针对未来的增长预期，彭国邦认为：“现在内地的销售水平已经非常接近疫情前，在香港也可以看到去年下半年有了稳定的回升，通过情人节和春节，可以看到东荟城和太古广场的销售额都有回升，香港的情况非常令人鼓舞。”
“我们预期会有很多报复式的旅游及消费出现。”白德利则表示。
“我们要看到中国内部的经济出现了很多发展势头，2023年在经济的势头方面，肯定有很好的机遇；香港当然也经历了非常艰苦的两三年，现在我们预期从新冠疫情恢复（正常），香港也已经恢复正常。”
千亿港元投资
“未来10年，太古地产会在核心市场投资1000亿港元，于中国内地、香港及东南亚几个主要市场寻找新发展机遇。”
早在2022年年初，太古地产管理层就曾明确“千亿港元投资计划”。
彼时该公司强调，30%用于加强香港太古坊和太古广场这两个旗舰项目，50%用于内地，建设太古里和太古汇，继续加强这两个品牌，最后大概20%用于发掘在香港和东南亚一些住宅市场的机遇。
如今计划实施一年，太古地产在财报中提到，截至2023年3月7日，已承诺的投资计划总额约为390亿港元，其中，170亿港元用于中国内地，110亿港元用于香港，110亿港元用于购买住宅物业买卖项目。
观点新媒体了解到，上述投资包括位于西安的综合体项目、位于三亚的零售商业项目、位于香港船坞里8号及英皇道1067号作办公楼及其他商业用途的项目，同时该公司还成功收购了成都远洋太古里余下50%权益。
住宅业务投资方面，该公司拿下了位于香港柴湾内地段第178号及皇后大道东269号的住宅项目，今年2月还从香港兴业国际手中收购了曼谷市内核心商业区一幅属罕有永久业权地皮的40%权益。
“1000亿港元投资计划取得令人鼓舞的进展，目前40%资金已经投放中国香港、中国内地和东南亚，显示我们对核心市场是充满信心的。”
不过，问答环节当中，有媒体就太古地产在东南亚的投资计划提出疑问，该公司管理层回应：“我们有很好的品牌及业务，在东南亚都是很好的机遇，如果我们没有抓住，是非常大的一个错误。”
不止是东南亚，该公司还明确，太古地产对香港和大湾区长远前景非常乐观，充满信心。
“我们会继续关注粤港澳大湾区的房地产投资机会，特别是广州，我们在荔湾寻找机遇，在深圳福田也寻找机遇，希望未来几个月这方面的筹备会有更多进展出现。”
据观点新媒体了解，去年8月，太古地产与福田区人民政府签署《战略合作框架协议》，双方将充分发挥各自专长及资源优势，助力福田打造国际消费中心城区及深圳加快建设国际消费中心城市。
而去年10月8日，太古地产和珠江实业签署合作协议，计划在聚龙湾打造国际级商业地标项目。日前有消息称，珠江太古（聚龙湾）项目有望近期开建，这是太古地产在广州太古汇取得成功后，于广州发展的第二个项目。
有传闻称，这将是广州第二座太古汇项目。
除此之外，财报还提到，尚未落实的项目还包括北京项目签订的意向书及框架协议。
业绩会上，白德利多次强调：“太古地产会继续坚持公司的战略，继续扩大核心业务。”
以下是太古地产有限公司2022全年业绩会问答实录节选：
现场提问：香港及内地零售业务何时可以恢复到以往水平？全面通关之后市场趋势怎么样？
彭国邦：中国内地的零售业务，自从去年10月底开始人数和营业额都开始回升，现在内地的销售水平已经非常接近疫情前。
在香港，也可以看到在去年下半年有了稳定回升，通过情人节和春节，可以看到东荟城和太古广场的销售额都有回升，现在香港的情况非常令人鼓舞。
白德利：全面通关之后，我们预期会有很多报复式的旅游及消费出现。其实在疫情过后，很多地区都出现这种情况，所以我们觉得中国内地也不会例外，消费水平以及国内国外的旅游水平都会有强劲增长，信心是很大的。
我们看到中国内部的经济出现了很多发展势头，2023年在经济的势头方面，肯定有很好的机遇。香港当然也经历了非常艰苦的两三年，现在也已经恢复正常。
我自己今年已经访问中国内地几次了，看到一些迹象显示，风险都是比较有限的，所以我们今年是比较乐观的。
从今年开始，中国的趋势特别是内部消费以及海外旅游趋势，都是很好的（发展）势头。当然也有风险，但是可以看到今年有很好的增长趋势，所以我们觉得这是最核心的。
现场提问：中港通关之后，对于你们投资在房地产的市场方面，有什么样的调整？
彭国邦：刚才主席也提到了有1000亿港元投资计划，其中一半是在中国内地，三成是在香港。
整体来讲，去年底我们已经花了1000亿的390亿在中国内地，同时在12月份，我们也宣布在三亚收购一个零售项目，我们也感到非常兴奋。
在年底，我们收购了成都远洋太古里余下50%股权。
当然我们会继续关注粤港澳大湾区的房地产投资机会，特别是广州，我们在荔湾寻找机遇，在深圳福田也寻找机遇，希望未来几个月在这方面的筹备会有更多进展出现。
现场提问：公司今年战略的焦点是在哪里？
白德利：太古地产会继续坚持公司的战略，继续扩大核心业务。其实我们在地产、航空、饮料这三个方面的战略没有改变，也都有一些机遇，在过去两三年扩大核心业务。
现场提问：太古地产在东南亚发展了一些住宅项目，同时在可口可乐方面也进行了进一步收购。关于东南亚的区域发展方面，长期来看有什么计划？
白德利：我们有很好的品牌及业务，在东南亚都是很好的机遇，如果我们没有抓住，是非常大的一个错误。
我们在柬埔寨和越南增加了可口可乐专营权，同时在这些区域也投资了住宅项目，可以看到东南亚对两个核心的业务都非常有前景，这个区域对于国泰和香港快运也是一个非常重要的目的地，在这方面我们会有浓厚的关注。
现场提问：对于香港办公楼供应过剩的问题，太古地产怎么考虑？
彭国邦：其实在疫情过去几年，在过分供应方面是有恶化的情况，所以现在的情况比较差，但是我们觉得不会直接对太古坊以及太古广场造成直接的竞争。
在短期、中期，市场是比较疲软的，但是长远来讲，我们对香港的办公楼市场是比较乐观的，也会继续投资太古坊和太古广场。
现场提问：去年太古地产的业务加速扩张，公司的借贷成本是否出现大幅上升？
马天伟：2022年，我们的借贷水平还是比较低的，在1000亿投资计划中只是用了390亿元，在越南和柬埔寨只投入了18%，还是非常谨慎的。同时我们也降低了融资成本，现在的融资成本是3.2%。
现在结余以及盈亏账都很健康，60%债项都是固定的，同时今年也有股份回购计划。
当然，近期环境是不明朗的，但是我们的盈亏账是健康的，所以对我们来讲是有一个机遇，未来还是会有非常多资金做业务。
现场提问：公司固定负债从2021年的84%降低到16%，可以讲一下去年的比例是怎么样的改变？
马天伟：固定负债百分比下降，主要因为债项重新融资了，一般都是固定的利息，这就是使得成本降低了。
现在市场开始回升，同时也有很多现金流进入，使得我们的流动资金更加健康，但是现在进入债项市场并不是一个很好的时机，因为我们在盈亏账及结余方面还有很多空间，所以我们还没有很大的规模进入债项的市场。关于固定的百分比的降低，就是因为重新融资。
